A. 什么是不动产投资什么是信托
什么是信托？
通俗地讲，因信任而托付财产，就是信托。
即可以认为：信任 + 托付财产 = 信托。其中：信任是信托的前提，托付财产是信托的实质。
这里，托付财产的基本模式是利益与责任相互分离的三方关系：委托人把财产转移给受托人，受托人为了受益人的利益而管理财产。参见简易图：http://www.trustlaws.net/popularization/List.asp?SelectID=124&ClassID=76&SpecialID=
信托是什么? 一个不易说清楚说透彻的问题。
最简单地讲，信托就是一种财产转移或管理的设计（或手段）。它作为一种严格受法律保障的财产管理制度，通过基本的三方关系（委托人、受托人和受益人）来更安全、更高效地转移或管理财产，从而满足人们在处置财产方面的不同需求。
我国《信托法》第二条规定：“本法所称信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。”
信托法律网（www.trustlaws.net）推荐：通常的“信托”是指委托人基于对受托人的信任，将其财产（权）转移给受托人，由受托人按信托目的（包括委托人的意愿），以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，而管理或处分该财产的行为。（注：通常的“信托”不包括回归信托、拟制信托等特殊的信托。）
[参考一] 在英国，信托是一种衡平法上的义务，强制要求受托人为了受益人的利益而处理其所控制的信托财产。任何受益人均可以要求受托人忠实谨慎地履行此项义务。而受托人在管理或处分信托财产的过程中，对任何未经信托或法律豁免的疏忽行为或不当行为，均须承担违反信托的相应责任。
[参考二] 在《美国信托法重述》的框架下，如果未有“慈善”、“回归”、“拟制”等限定词时，信托被视为一种基于明示意图而产生的信赖关系（ficiary relationship）。其结果是：一个人（受托人）享有信托财产的法定所有权，同时也负有衡平法上的义务，并且为了另一个人（受益人）的利益而管理或处分信托财产。
[参考三] 在日本，《信托法》第一条规定：“本法ニ於テ信托ト称スルハ财产権ノ移転其ノ他ノ処分ヲ为シ他人ヲシテ一定ノ目的ニ従ヒ财产ノ管理又ハ処分ヲ为サシムルヲ谓フ”。韩国《信托法》对“信托”的界定继承了日本的风格和内容。日韩两个继受信托制度的大陆法系国家均在其《信托法》中认为，信托是将财产权转移或为其他处分，并使他人依照一定目的而管理或处分财产。
[参考四] 在我国台湾，《信托法》第一条规定：“称信托者，谓委托人将财产权移转或为其它处分，使受托人依信托本旨，为受益人之利益或为特定之目的，管理或处分信托财产之关系。”无论日韩，还是我国台湾，均在《信托法》中将“信托”规定为下述模式：
转移（或处分）财产 + 依目的管理（或处分）财产 + 使受益人获益或实现特定目的 = 信托 （注：不包括特殊信托）
[参考五] 法国《信托法（草案）》将“信托”限定为合同行为，即基于信任将财产全部（或部分）转移后，依据合同而为受益人（或特定目的）管理或处分财产。
[参考六] 《欧洲信托法原则》通过列举信托的主要特征来界定信托。
[参考七] 《关于信托承认及法律适用的国际公约》将“信托”视为委托人在生前或死后，为了受益人或特定目的，通过向受托人转移财产，从而要求受托人履行职责的一种行为。
[参考八] 与大陆法系的信托概念相比，英美法系的“信托”具有明显的“一物二权”特征，即区分信托财产的法定所有权与受益所有权（或称“受益权”），也就是通常所说的“普通法所有权”与“衡平法所有权”两相分离。结果是，受托人实际上掌控着信托财产，是信托财产的法定所有者；而受益人则依据法律享有信托财产的利益，是信托财产的真正获益者——衡平法上的所有者，既享有信托利益，又可强制实施信托。大陆法系对“信托”的界定仍在不断修正之中，从而兼顾信托的运用与法律的协调。
[参考九] 其他关于信托的界定
“信托”一词指由受托人所负担的职责或累积而成的全部义务。这种责任关乎在其名下或在其控制范围内的财产。法院根据其衡平法管辖权可强制要求受托人按信托文件中的合法规定来处理该财产；如果书面上或口头上均无特别规定，或虽有规定但该规定是无效或不充分的，则法院会强制要求受托人须按衡平法的原则去处理该财产。这样的管理方式将使与财产有关的利益并非由受托人占有，而是由受益人享用（如果其人存在），或（如果没有受益人）按法律所认可之用途来处理。如果受托人同时也是受益人，则他可以受益人身份得到应得之利益。[来源：(英)帕克、梅鲁斯《现代信托法》，转引自港人协会编《香港法律18讲》，商务印书馆1987年版，P85-86。]
不动产投资就是土地及其附着物的投资．
B. 怎样进行不动产投资
如何把握不动产投资
对抗通货膨胀、改善生活品质、理性打理闲置资金，都成为投资理财重要原因。自2005年起，国家宏观调控政策频出，2007年，政府仍将采取各种货币政策及税收政策来合理控制货币信贷的增长，在防止通胀的同时，稳定房价和股价等资产价格，合理引导消费，提高居民消费能力。使得持续高涨的投资热更加趋于理性，也形成了较规范、成熟的投资环境
今年股市火爆、楼市回暖，投资热空前高涨，不动产投资一直以风险低、回报高、增值快的传统优势，成为人们首要选择的投资方式。不动产顾名思义就是指土地和土地上的定着物，包括各种建筑物，房地产投资就成为不动产投资的主要代表内容，在住房商品化和分配货币化的改革形势下，房地产作为新的经济增长点的战略地位逐步确立，并成为了支柱性产业。
以往，人们在不动产投资方面一般都集中在买房和买商铺两大类上，投资的目的和回报的方式一般是保值、增值和出租、自住或自营。但随着近几年房价的不断上涨，不动产投资理念的不断深入以及经济态势的转变，不动产投资日益成为家庭理财的普遍工作和途径。但同时不动产又属于资金密集型产业，而且投资周期较长，因此就更要加强规避风险意识，进行理性投资。那么投资者应该如何理性选择投资方式，并将风险降到最低呢？
把握投资时机
任何投资甚至包括任何买卖、生意和股市，买入时就已经决定了输赢、胜负和赔赚。换句话说，输赢、胜负和赔赚都不主要是取决于卖，而主要是取决于买，买得贵就赚得少。买得便宜就可能赚得多。或者可以说，能不能赚取决于买，赚多赚少取决于卖。其实，最好的投资时机是在经济低潮，这时买楼、买股都划算。但人们普遍都是“买涨不买跌”，这实际上是一个误区，因为受人性弱点贪和怕的影响，跌的时候谁都怕损失钱财而不敢投资，而涨的时候又一踊而上，未必能买到好的价位和物品。就算买到了合适的价位和物品，又由于贪念作怪而被套牢。这样的例子比比皆是，不胜枚举。
近年来，杭州房产投资按业态分布以投资住宅、商业公寓、铺面、写字楼为主。投资目的以自住和投资并重的混合型为主，由于目前市场上中小户型和中低档次的住宅楼盘较少，所以二手房市场非常火爆，由于二手房面积比较较小、地段比较好，具有较高的投资价值。酒店式公寓、热炒版块商铺都成为投资热点。
明确自身投资能力
要在能力范围之内进行投资，投资理财就是将财产或闲置资金充分利用起来，发挥最大的效用，达到最大限度地升值，但不能盲目地以为“借鸡生蛋”是个好方法，但也会有“鸡飞蛋打”甚至“杀鸡取卵”的可能。要在保证日常生活正常的情况下，进行合理、理性地投资，不要因本小和利小而不为，只要“肯为”就一定会“有为”，只要方法正确，同样可以收到本小利大的投资效果。
由于不动产投资与金融行业存在着相互依赖与牵制的关系，受到国家政策、政治、经济、等多方面的影响，因此要有丰富的投资知识与理念，了解各种业态的投资利好，了解区块价值与发展前景，了解楼盘潜力与投资回报率，才能在繁杂的信息中更好地进行投资，将风险降到最低。
具备长期利益的观念
投资不动产是一项长期的过程，不仅是资金的积累，更是投资经验与理念的积累，不成一蹴而就，在各种投资市场出没的大多不是真正的投资者，更多的是短线投资甚至是急功近利的投机者，他们往往目光短浅，心态浮躁，短期内也许能获得一些既得利益，但久赌必输。股神巴菲特的投资理论的核心就是集中投资绩优股并长期持有，因此他能成为世界的首富。而一般人既没有恒心，也没有毅力，却总是期望一夜之间就能发财、暴富。其实，如果没有正确的投资理财的观念和方法，那些一夜成富的投机商、赌徒和暴发户，要不了多久就会被打回原形。因此，要成为投资理财的高手就必须要抱持长期投资和长期获益的理念。
市场上没有最好的投资产品，只有最适合自己的投资方案。风险与收益是相对应的，要根据自身的需求与特点，如风险承受能力、资金的使用安排等，然后选择适合自己的理财产品进行资产配比，并长期坚持下去，不“盲从”与“惟利”，理性、稳健的投资。
C. 谁知道不动产金融理财的优势是什么举个例子
以车 投 宝为 例， 有 “全车质 押” 理 财模 式 ，有 公证处 公证
D. 房地产和金融投资有什么不同
答：
房地产和金融产品都可以作为投资对象，投资者均可以从产品的增值、分红（或租金）中获得收益，但两者的主要区别是房地产是大宗的固定资产投资，一般需要的资金量比较大，而金融产品可以较小的资金进行投资。不过目前房地产已经和金融融合，出现了房地产金融，主要通过将房地产所带来的现金流通过金融创新的方式设计出金融产品，比如房地产债券、房地产信托等，这些产品通过金融机构可以进行销售，投资者呢也可以购买这些标准化的金融产品而进行与房地产相关的投资，而不需要直接投资到房地产中去，资金规模的限制就大大的降低了。
E. 什么是P2P理财呀与互联网金融有什么关系吗
指个人与个人之间的借贷，而P2P理财是指以公司为中介机构，把这借贷双方对接起来实现各自的借贷需求。借款方可以是无抵押贷款或是有抵押贷款。而中介一般是收取双方或单方的手续费为盈利目的或者是挣钱一定息差为盈利目的的新型理财模式。北京市场P2P理财公司众多，产品各不差异，收益率也不一样，建议投资者在选择产品时能理性的、谨慎的选择一款适合自己产品。同时，在选择P2P公司时一定要多走动，多调查，选择有正规资质，规模较大，信誉好的公司进行办理业务，这样可以保障投资者资金的安全。选择不动产抵押类的P2P理财产品风险相对来说要小一些。
F. 个人如何正确投资房地产理财
关于个人如何正确投资房地产理财，我曾经给房地产投资者做过类似的培训，现在谈几点个人看房，供您参考：
一、首先要厘清投资和理财的区别
投资：是为了在未来可预见的时期内，获得收益或资金增值，在一定时期，向一定领域的标的物，投放足够数额的资金或实物的货币等价物的经济行为。
理财：个人或机构根据其当前的实际经济状况，设定想要达成的经济目标，在限定的时限内采用一类或多类金融投资工具，通过一种或多种途径达成其经济目标的计划、规划或解决方案及实施该过程。
简答的说：投资只是一种经济行为，理财是保证投资行为取得回报的管理管理过程。
二、房地产投资产品的比较方法
这里给您两份不同房地产产品投资要素评估表：
表格1
分析：从投入资金量、租金收益、增值空间、空置率、风险五项指标评价等级看。
综合收益最高的是商铺；
写字间、住宅分居二三位；
旅游地产居第四位。
三、如何进行房地产投资理财
1、要善于把握投资时机
第一看国家调控政策，越是出台限购政策的大型城市，越值得投资；越是频繁出台鼓励购房政策的中小城市，反应当地供大于求，地方政府急于救市，越不要投资！
第二看利率高低，降息意味着利好，加息意味着利空。
第三看货币，凡是贷款投放增加，m2广义货币增加，意味着资金放水，是利好。
第四看供求，要分区域、分地段判断供求关系，供大于求的，坚决不投资。
2、分析人口流向
人口净流入城市（流入减去流出人口结果是正值）值得投资，人口净流出城市（流入减去流出人口结果是正值），坚决不要投资。
3、重点关注学区房
要注意区分伪学区房和真学区房，学校边上的房子不一定是学区房，需要到教育部门了解学区的划分、学校规模、档次、教学质量、升学率、开发商是否真的与学校签订正式协议等等。
4、留意交通的带动作用
特别注意地铁站点的规划，提前知晓，布局地铁站点周边的物业投资。
5、跟着政府迁移方向投资
了解政府办公区集中搬迁的区域，提前下手。
6、跟着零售巨头选址投资
凡是家乐福、伊藤、沃尔玛、永辉、华联这样的零售巨头投资的区域，可以大胆跟进。
在肯德基、麦当劳、必胜客这样的国际快餐店附近投资商铺，也是不错的选址。
G. 家庭理财和个人理财有什么区别
家庭是我们每个人都需要经历的人生阶段，为了让家庭保持一个好的生活水平，我们都会尽内可能的让家容庭财富增值，而投资理财更是不可忽视的一步。那么家庭理财要怎么做呢？和个人理财有没有区别。 家庭理财在在建立家庭资产的起步阶段，应当选择一个基本上没有风险的投资机构，最好是采取银行储蓄的方式积累资金。 购买住房是一种建立终生资产的投资行动，应当在深思熟虑后谨慎进行。在采取为获得不动产的任何行动之前，都应当考虑好自己的资金支付能力和支付方式等问题。 建立一个家庭资产情况一览表，这可以使你随时了解家庭资产的变化和有关法规的变化。尽量使家庭资产多元化。在家庭资产的结构中，要做到固定资产、货币资产和金融资产这三者大体处于合理、协调的状态。 使家庭资产保值增值。家庭的每一份资产都应当根据其确定的目的，通过各种途径，使其保值增值。应当关心税制的执行和变化情况，如果有必要应改变家庭积蓄策略，必须果断行事。适时调整投资方向和注重投资安全，有利于家庭理财规避风险。 切实保护好家庭。在疾病保险、伤害保险、人寿保险、财产保险、夫妻理财制度等方面都应当有所考虑，作出统筹安排。