⑴ 国土部:禁止政府直接插手土地迁
中国经济网9月16日报道 从明年4月开始，土地储备机构将不再直接从事土地一级开发工作。
国土资源部近日发文明确，在2011年3月底前，土地储备机构必须与其下属和挂靠的从事土地开发相关业务的机构彻底脱钩，各地国土资源部门及所属企事业单位都不得直接从事土地一级市场开发。
按照规定，土地储备机构具有从事土地一级开发的权力，但同时进行土地开发和土地收储，容易留下腐败空间，这也被业界诟病为“左手倒右手”。
有业内人士分析认为，土地储备机构退出一级开发，有利于一级开发市场的公开透明运作。
“土地一级开发”还给市场
土地储备机构从事土地一级开发有其制度支持。按照国土部、财政部和央行于2007年联合印发的 《土地储备管理办法》规定，土地储备机构有权对储备土地进行前期开发、保护、管理、临时利用及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动。
事实上，不少地方的土地一级开发工作正是由土地储备部门完成。据了解，除直接从事一级开发之外，一些土地储备部门成立“城市建设开发投资公司”，进行融资和一级开发，即“政府行为，公司运作”。
一位不愿具名的业内人士向《每日经济新闻》记者表示，在很多地方，政府插手一级开发市场的力度较大，有些地方的土地储备机构甚至垄断了一级开发市场，这很容易造成腐败。
他表示，退出一级开发，意味着土地储备部门将只能进行土地收储工作，一级开发将完全由企业按照市场规律进行操作，相当于“切断了一只手”。
中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云向记者表示，土地储备部门的退出，有利于压缩腐败空间，并使一级开发市场的运作更加公开透明。
华业地产副总裁陈云峰则认为，个别地方政府存在刻意提高一级开发成本，从而推涨地价的行为。上述规定将对此有所遏制。
事实上，与土地买卖相比，一级开发的利润非常低。按照北京市的规定，企业用自有资金进行土地一级开发的，规定利润不超过8%；贷款进行一级开发的，利润不超过2%。
上述业内人士表示，在拥有相关的法规支持的情况下，国土部此举的主要目的不在于压缩地方利润，而在于减少行政操作，促进市场化运作。
政府还须充当“组织者”
鉴于土地一级开发的特殊性，政府机构并不会完全退出。陈云峰向《每日经济新闻》记者表示，一级开发最困难的环节在于拆迁，在这个过程中，政府的效率显然高过企业。
一直以来，各地不断发生由拆迁带来的冲突事件，并逐渐演化成一种社会现象。
陈云峰表示，拆迁成本占据了一级开发成本的主要部分，拆迁补偿款是双方最难达成一致的地方。同时，在拆迁过程中，企业经常会面对一些“有政府背景的建筑”。
他表示，在一级开发过程中，政府机构的作用十分“微妙”。如果政府完全退出，企业将面临开发成本和开发进度的风险；如果政府直接操作，则不利于市场公平竞争。
在很多业内人士看来，政府机构并不会完全退出一级开发市场，而是采取北京国土局的操作方式，进行“主导开发”。记者还发现，在国土部的表述中，强调国土资源部门“不得直接从事”土地一级市场开发，而非完全退出。
去年底，北京市国土局宣布，土地一级开发将由政府作为开发主体投资，委托企业具体实施。北京市国土局局长魏成林曾表示，由政府主导的土地一级开发，成本将比企业操作降低1/3。
按照北京市的规定，政府主导的土地一级开发模式为：政府向银行争取授信，获得的贷款用作拆迁补偿款，此后，受到委托的企业进行土地整理，并根据区域规划和经济发展确定土地用途，通过市场公开出让。
邹晓云表示，政府开发与政府组织开发是不同的概念，至少在目前的情况下，政府组织的一级开发更有效率。
(本文来源：中国经济网 )
新闻聚焦：国土部土地违法问责或大打折扣 部长称压力极大
按照国土部“7月督察、8月约谈、9月问责”的时间表，一场针对土地违法违规的问责风暴似乎正在酝酿。但当下的进展表明，公众的翘首期待可能将大打折扣。之所以作如此判断，其理由至少有三。
其一，是国土部部长徐绍史一度坦言“压力极大”。压力来自何处？徐部长语焉不详，我们无从揣测，然而其中透露出的信心不足却是显而易见的。
其二，此次是国土部首次依据15号令对地方政府相关负责人进行土地问责，其“撒手锏”是“既处理事，又处理人”——凡是地方违法违规土地面积达到当年新增建设用地面积15%以上的，其行政首长就要被问责，哪怕已经调离。但不久前国土部有关负责人透露，约占六成以上的闲置土地是因毛地出让拆迁难、调整规划等客观原因造成的。公众有理由怀疑，也许还会有更多的“客观原因”使得15%这一指标近乎虚设，更遑论地方政府为了“不突破”15%的红线而进行的种种博弈。
其三，国务院要求各地在6月底之前上报房地产企业违法违规经营的检查处理结果，现在已经进入9月，至少目前还没有看到违规开发商的详细名单，更没看到通报哪些开发商被取消了经营资格，这显然不符合“新国十条”中有关“加大曝光和处罚”的要求，也足见此次问责起码至今为止很欠速度和力度。
依据国土部8月19日发布的消息，截至5月底，全国共上报房地产违法违规用地宗数3070宗，面积约18.84万亩，其中闲置土地宗数2815宗，面积16.95万亩。有专家测算，如果容积率为2，16.95万亩闲置土地可建成今年上半年全国已竣工的住宅量。即便这不是“冰山一角”，也已说明我国的土地违法违规现象已经多么严重。
如此之土地乱象，其根源当来自吸附在土地上的各种利益链：土地财政，“GDP崇拜”下的盲目规划，房地产商的“囤地居奇”，政商交易等等。但不管多强的利益链，在真正有效的监管和严刑峻法面前也会土崩瓦解。
遗憾的是，我国的土地违法违规现象却在多年来一次又一次的“督察”、“清理”中不降反升。与之相关的背景是，国土部官员曾披露，2004年11月至2006年8月，各级国土部门向纪检监察部门提出党政纪处分96人，实际落实不到一半；向司法机关移送追究刑事责任32人，实际追究仅7人；而1998年至今，县级以上的干部因为违规违法出让土地而被处理的可谓凤毛麟角。
“为什么我的眼里常含泪水，因为我对这土地爱得深沉”。土地事关国计民生、公平正义和百姓情感，政府对土地市场的整治已经到了刻不容缓、该出重拳的时候了，也不能再让公众失望了。
土地市场乱象丛生
依据国土部8月19日发布的消息，截至5月底，全国共上报房地产违法违规用地宗数3070宗，面积约18.84万亩，其中闲置土地宗数2815宗，面积16.95万亩。有专家测算，如果容积率为2，16.95万亩闲置土地可建成今年上半年全国已竣工的住宅量。即便这不是“冰山一角”，也已说明我国的土地违法违规现象已经多么严重。
如此之土地乱象，其根源当来自吸附在土地上的各种利益链：土地财政，“GDP崇拜”下的盲目规划，房地产商的“囤地居奇”，政商交易等等。但不管多强的利益链，在真正有效的监管和严刑峻法面前也会土崩瓦解。
遗憾的是，我国的土地违法违规现象却在多年来一次又一次的“督察”、“清理”中不降反升。
两天三城爆出新地王 或与开发商资金充裕密切相关
信息时报讯 最近,楼市反弹声音不断,不仅全国楼市量价齐升,土地市场也呈现出热闹非凡的局面。据中原地产统计,9月初短短两天内接连在上海、广州和武汉三市拍出新“地王”。地产专家认为,“地王”的密集现身,与楼市回暖及开发商资金充裕密切相关。
三城相继拍出新“地王”
最近,土地市场又风生水起,开发商抢夺地块的举动越来越明显,导致“地王”重新诞生。
9月1日,上海松江广富林低密度住宅用地2-5号以16488元/平方米的楼面价成交,刷新该区域“地王”新单价。而今年2月和5月成交的广富林2-4号及2-6号地块,楼面价分别为16374元/平方米和13724元/平方米。
9月2日,广州番禺中心南区4-2地块被广州城建以楼面价7282元/平方米取得,番禺“地王”再度被刷新。该地块曾于2007年9月被金地以楼面价6230元/平方米获取,创下当时的“地王”纪录。
此外,万达将武汉东湖中央商务区核心地段两幅商住用地收入帐下,47公顷的土地总价达76亿元,成为该地区新的总价“地王”。2009年底,华侨城曾以43亿元拿下该区域4幅共计211公顷地块,创下当时武汉新的总价“地王”。
外因:楼市回暖强劲
阳光假日园负责人苏先生分析,近期全国不少城市密集出现“地王”,和目前楼市回暖息息相关。全国不少城市房地产市场出现量价齐升的态势,令发展商预期楼市不会怎样跌,前景继续看好,所以在土地市场也频频出手。
内因:房企“不差钱”
业内人士表示,近期住宅市场成交回暖以及销售回款增加已令开发商资金状况有所好转。从已公布8月公报的万科、富力两家标杆房企的情况看,8月份销售金额同比分别增加了149%和45%。其中万科单月销售过百亿元,更是刷新了国内房地产企业单月销售纪录。也许是由于大型房企“不差钱”,仅万科8月份就在深圳、长沙、福州、沈阳等地购入商品住宅用地166.5公顷,购地金额高达78亿元。
中原集团研究中心高级经理刘渊认为,各地政府为完成今年供地计划供应放量也为“地王”的诞生创造了条件。预计后续土地供应将维持放量,优质地块仍将受到各开发商争夺,不排除还会有更多的“地王”诞生。
各地“地王”频现 业内称：楼市博弈日益加剧
近期“回暖”的不止住宅销售市场，数据显示，曾经一度“冷清”的土地市场也在“回暖”，久违的“地王”现象再度出现。统计显示，继广州、武汉上周传来“地王”消息后，9月8日，上海、厦门等地土地市场再度上演“争夺战”,九龙仓48.28亿拿下黄浦江沿岸宅地王，楼板价超过3.5万元/平米；合生创展以14.51亿拿下三林集镇宅地，楼板价超2万元/平米；而招商地产在厦门经过119轮激烈竞价，挫败保利以10.25亿元将集美商住用地纳入囊中。
数据显示，从整个8月份情况看，重点城市一手住宅成交均出现大幅回升，总体增幅在3成。一线城市中，深圳反弹幅度最大，环比7月有8成的增加，杭州环比增长了近7成，广州次之，增幅在5成，京、沪两地约增加了两成半；二线城市增幅最大的是成都、武汉两市，在4至5成。
各地住宅市场继续延续着反弹势头，而土地市场更是热闹非凡，短短2天内接连在上海、广州和武汉三市拍出新地王，久违的“地王”再度出现。9月1日，上海松江广富林低密度住宅用地2-5号以16488元/平米的楼面价成交，刷新该区域新单价地王。9月2日，广州番禺中心南区4-2地块被广州城建以楼面价7282元/平米取得，番禺地王再度被刷新。此外，万达将武汉东湖中央商务区核心地段2幅商住用地收入账下，47公顷的土地总价达76亿元，成为该地区新的总价地王。
从这周看，上周的“地王”已经快速被刷新。9月8日，九龙仓48.28亿拿下上海黄浦江沿岸宅地王，楼板价超过3.5万元/平米；合生创展以14.51亿拿下三林集镇宅地，楼板价超2万元/平米；而招商地产在厦门经过119轮激烈竞价，挫败保利以10.25亿元将集美商住用地纳入囊中。
那么，是什么原因促使土地市场再热？中原集团研究中心高级经理刘渊认为，土地市场的升温与近期住宅市场成交的回升令开发商对后市预期开始乐观有着密切关系；而各地政府为完成今年供地计划供应放量也为“地王”的诞生创造了条件。最为关键的是，近期住宅市场的成交回暖以及销售回款增加已经令开发商资金状况有所好转。以万科为例，近期披露的公告显示，8月销售金额超百亿，较去年同期增加了149%。而仅8月份就在深圳、长沙、福州、沈阳等地购入商品住宅用地166.5公顷，购地金额高达78亿的万科似乎在用拿地行动告诉市场“不差钱”。
此外，房企在融资方面也有利好消息出台。9月5日，保监会出台了《保险资金投资不动产暂行办法》，该细则是对一个月前颁布的“令险资进入不动产合法化”等相关条例的进一步细化。数据显示，截至2010年6月底，保险业总资产为4.52万亿元，按规定的投资上限10%计算，预计可投入房地产领域的资金高达4520亿元，约占2009年商品房销售金额的10%。此笔巨资的入市，对于常规渠道融资受限的开发商，无疑是一利好消息。
对未来土地市场走向，业内人士认为，在各地后续土地将维持放量供应的背景下，优质地块仍将受到各家开发商争夺，尤其是开发商对热门地块的争抢仍有加剧之势，不排除后续还会有更多的“地王”诞生。也正是如此，业内人士认为，在调控的背景下，楼市各方博弈开始日益加剧。
⑵ 武汉城中村改造的大致方案和经济补偿标准
武汉市日前出台了《关于积极推进“城中村”综合改造工作的意见》，标志着该市“城中村”试点工作即将全面推开。据悉，从今年起，武汉市将分阶段综合改造全市147个“城中村”和15个农林单位，涉及人口35.66万人。村民变居民后，有哪些生活保障按规定，改制后组建的股份制企业，应优先安排“村改居”（即村民变为城市居民，以下同）劳动力就业。对暂未就业，且有就业愿望的“村改居”劳动力，发给《再就业优惠证》，并享受相应的优惠政策。对有劳动能力和就业要求的“村改居”劳动力，有关部门应免费提供技能培训，培训费由财政专项资金支付；各级就业服务机构要优先为“村改居”劳动力推荐就业。此外，村民转为城市居民后，享受城市居民有关的优抚、复员退伍军人安置和社会救助等政策；符合低保条件的，可按规定程序申领城市居民最低生活保障金。2年内仍执行农村二胎政策“城中村”村民成建制转为城市居民的，按照《湖北省人口与计划生育条例》的规定，2年内执行“农村二胎”生育政策，2年后执行城镇计划生育政策。“城中村”土地收益如何分配按规定，“城中村”的土地进行开发、储备后，其土地出让金和增值收益金的60%，用于“城中村”的旧村湾改造，以及新居住区道路、排水等设施建设；另外的40%，由武汉市统筹支配，用于“城中村”综合改造的道路、排水、环卫等基础设施建设。哪些人可拥有一户一处宅基地对原集体土地上个人（含非本村村民）的房屋及其宅基地，由规划、房产部门按“一户一处”宅基地的原则进行清理。对历史形成的无审批手续，但确系本村村民长期自住的房屋及其宅基地，且他处无住房的，按有关政策予以认定。对因征地导致“农转非”，但仍居住在本村的居民，其原村民身份经村委会证明，可参照村民房屋及其宅基地认定。集中建设一批商业门面针对“城中村”内住宅密集的特点，为降低建筑密度，武汉市将根据规划以及被拆迁户的申请，在还建用地范围内适当建设一批商业门面，按一定比例“冲抵”住宅建筑面积，以安置被拆迁户。同时，征得被拆迁户同意，拆迁人也可采用“补”钱（货币方式）安置。若房屋拆迁后，拆迁需过渡的，拆迁人应按规定发给过渡费。此外，易地建设新居住区的，应及时拆除原旧村。基础设施由谁建、由谁管按规定，经批准实施改造的“城中村”，新建的农民新村内的基础设施（道路、排水、绿化、供水、燃气、供电、电信、邮政等），由相关部门同步纳入年度计划，并组织实施。“城中村”改造完毕之前，其社区内的各项管理经费，除已明确责任的以外，仍然由改制后集体经济实体支付
⑶ 武汉新区的滨江新区
2004年，武汉新区加大基础设施建设的力度，积极推进新区18个项目建设。六湖连通及生态修复工程进展顺利。该项目结合用地布局，改造、新建水渠10余条，将龙阳湖、三角湖、墨水湖、南太子湖和后官湖、北太子湖连接贯通，连通的内部河网水系通过墨竹港连通后官湖，通过琴断口小河连通汉江，通过东风闸口和东湖泵站连通长江，形成“襟江带湖”的内、外部水系连通体系。工程总投资5.43亿元，年内完成其中琴断口闸修复加固工程；汤山渠、桥的设计方案已经完成；琴断口小河面积4.6平方公里的景观设计处于进一步完善阶段。
截至2004年底，武汉新区开发建设的总体规划和部分控制性详细规划已编制完成。同时确定了年度18项重点工程计划，梅子路、四新大道、“六湖连通”等一批重点基础设施建设项目的前期工作已经完成，拆迁及土地整理储备工作稳步推进。
开展了武汉新区现代化交通系统专项规划、新区总体风格定位和新区医院、宾馆等社会公共设施配套建设规划以及鹦鹉洲地区用地规划研究。组织开展了武汉新区水环境生态专项规划的规划研究工作。编制完成了梅子路、四新大道、郭琴路、拦江路等一批道路修建性规划设计。?在全市率先推进规划法定图则工作，制定了《武汉新区法定图则管理暂行办法》并获得武汉市人民政府批准实施，年内完成四新中心区片、月湖片2个法定图则试点片规划工作。
莲花湖环境整治及综合开发项目第一期总投资3.95亿元，年内完成危房改造项目的规划设计方案，一期项目“三通一平”工作已经完成，进入施工招投标阶段。同时，园林设计总体规划方案确定并进一步深入。
长江防洪模型建设工程于2004年5月18日开工，年内完成部份土建工程，正在进入模型制作阶段。?四新地区场平工程总投资8亿元，年内，场平工程已完成可行性研究、采砂吹填可行性论证报告已经长江水利委员会和湖北省水利厅的评审通过，进入工程报建和施工招标阶段。
318国道名车展示长廊及配套设施建设总投资约12.16亿元，该工程为华中地区交易规模最大的汽车贸易中心，年内已部分建成。?汉阳大道环境综合整治工程总投资8 360万元，年内完成了第一批3栋房屋的立面整治；完成了1 000平方米小游园及景点的设计与审批以及汉阳大道路边部份植物的补栽和透绿。
长江江滩防洪及环境综合整治工程总投资1.8亿元，年内整体规划已通过有关部门的审，晴川阁至建港船厂工程进展顺利，完成1座下江踏步和一个半圆平台的施工。
四新中心区骨干路网建设工程总投资5.87亿元，年内完成芳草路、四新中路、连通港路、四新北路和四新南路5条道路的工程勘察、测量和施工图设计，四新中路进入监理招标阶段。
鹦鹉洲片综合开发工程取得进展。该工程预计第一期总投资50亿元，年内完成7万平方米的拆迁任务，并与香港世茂集团签订了供地协议。项目规划国际招标工作已经启动。
三环路白沙洲大桥北线高架及道路改造工程总投资5.1亿元，结合三环路白沙洲大桥北线道路改造，建设由十升路至鹦鹉大道延长线的高架桥，提升三环路交通功能，同时使四新地区和共建区连成一片。?汉江江滩防洪及环境综合整治工程（江汉桥至月湖桥）总投资3 000万元，年内完成两岸勘察测量与拆迁调查工作，初步规划方案待有关部门审定批准。
滨江大道一期工程总投资1.6亿元，是新区采用抬高路基的观江干道，南起汽渡路，北至拦江路，全长2 100米，宽40米。
四新地区地下管网综合建设工程总投资1亿元，年内完成新区信息化规划和弱电管线规划工作。?汉阳旧城风貌区建设工程年内已将启动区内的25.7公顷的危房改造纳入政府危房改造计划，同时，结合汉阳旧城风貌区的特点，确定了启动区的范围、功能定位、用地细化、建设风格和土地开发模式等。
2004年，武汉新区建设坚持土地储备先行，土地储备和征地拆迁工作稳步推进。
截至年底，武汉市土地储备中心投入资金15亿元，拆迁房屋63万平方米，动迁居民3 900户，搬迁企事业单位70个，收购企事业单位10个，清腾土地152.7公顷（拆迁71.7公顷，收购81公顷），正在办理土地征用报批手续土地达771.1公顷（含四新地区400公顷），已征用转用土地110.9公顷。通过土地有形市场供应土地11宗37.9公顷，成交金额7.04亿元，实现土地收益1.89亿元。同时推进归元西片30.7公顷、鹦鹉洲片86.7公顷土地的供地工作。
⑷ 土地交易的流程跟涉及的税金有哪些
土地交易办理流程:. 一、 下列国有土地使用权交易应当在土地有形市场进行：
（一） 以公开方式进行的国有土地使用权出让；
（二）出让土地使用权的首次转让；
（三）人民法院判决或仲裁机构裁决需要变卖、用于清偿债务的土地使用权转让
（四）法律、法规规定应公开进行的其它国有土地使用权交易。
按照《武汉市土地储备管理办法》规定应当纳入储备的土地，必须进行储备后方可在土地交易有形市场进行交易。二、 对下列国有土地使用权，不得申请办理土地交易：
（一） 纳入政府储备范围内的土地；
（二）土地权属不清或有争议的；
（三）未解除抵押关系的；
（四）被人民法院查封的、冻结的；
（五）法律、法规禁止出让、转让的其他情形。三、 申请土地交易需提交的资料：
1、 国有土地使用权交易申请表（窗口领取1份）；
2、 国有土地使用证（原件）；
3、房屋所有权证（原件）；
4、职代会同意土地转让的决议（原件1份）；
5、董事会同意土地转让的决议（原件1份）；
6、主管部门的批文（原件1份）；
7、法人代表身份证明书及委托代理书（原件各1份）
8、企业工商营业执照或组织机构代码证（复印件1份）
9、城镇地籍测量资料（1份 ）
10、宗地图及1：2000地形图（原件各4份）
11、出让合同及有关缴费收据（土地出让金、土地使用费、契税等）（复印件各1份）；
12、规划总平面图（复印件1份）
13、项目投资分析估价报告（原件1份）四、 收费标准五、 办事原则
1、土地交易应遵循公开、公平、公正和诚信的原则，有关当事人依据进行土地交易活动，任何单位和个人不得干预。
2、土地交易采取招标、拍卖、挂牌的方式公开进行。一、营业税及附加（出让方）：
1、按转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税。
2、按缴纳的营业税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。
二、印花税和契税（双方）：
1、按产权转移书据（合同）所载金额缴纳0.05%的印花税。
2、按成交价格（合同）缴纳3%的契税（有的地方是5%）。
三、土地增值税（出让方）：
1、按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。
2、规定扣除项目：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；与转让房地产有关的税金等。
3、税率的确定四档：增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额的50%至100%的，税率为40%；增值额超过扣除项目金额的100%至200%的，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。
为计算方便，可以通过速算公式计算：
土地增值税税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数
（0、5%、15%、35%分别对应30%、40%、50%、60%税率）。
⑸ 湖北省地面附着物和青苗补偿标准是怎样的
各县(市、区)人民政府，高新区、科创区、经开区、农科区管委会，科学城办事处，市政府有关部门：
《绵阳市统一征用集体土地补偿安置暂行办法》已经市人民政府第25次常务会议审定同意，现印发你们，请认真遵照执行。
二○○三年一月二十七日
绵阳市统一征用集体土地补偿安置暂行办法
第一章 总则
第一条 为保障市、县人民政府征用集体土地工作顺利进行，维护被征地农村集体经济组织及村民的合法权益，妥善安置被征地农民的生产、生活，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《四川省＜中华人民共和国土地管理法＞实施办法》和其他有关法律、法规的规定，结合绵阳市实际，制定本办法。
第二条 绵阳市行政辖区内征用集体所有土地及征地补偿、安置适用本办法。
第三条 土地统一征用、补偿、安置工作在市、县人民政府领导下，由市、县国土资源行政主管部门负责具体实施。计划、规划、劳动保障、民政、公安、信访等部门按照各自职责，协同国土资源管理部门做好土地统征、补偿、安置工作。乡(镇)人民政府应积极支持国土资源管理部门做好土地统征、补偿、安置工作，提供本辖区被征地农村集体经济组织的基本情况，负责协助落实被征地拆迁户新宅基地划定和安置被征地人员等工作。
第二章 统一征地
第四条 本办法的统一征地是指市、县人民政府为了社会公共利益需要，依法报经省人民政府或国务院批准征用的集体土地，由市、县国土资源行政主管部门依据法律规定的程序，对被征地农村集体经济组织及村民补偿后，将征用的农民集体所有土地转变为国有土地的行政行为。
第五条 绵阳城市规划区(含各类开发园区)的土地征用工作，由绵阳市土地统征储备办公室具体承办。各县(市)统一征地工作，由各县(市)国土资源行政主管部门的土地统征机构组织实施。
第六条 统一征地必须符合土地利用总体规划和城市建设总体规划，严格执行土地利用年度计划。
第七条 统一征地采取分批次征地和国家、省重点建设项目征地两种方式。
统一征用的土地纳入市、县人民政府土地储备库管理。
分批次统一征用土地，征地资金从土地储备资金中支付。国家、省重点建设项目征地费用，由建设单位在国家拨付的资金中支付。
第八条 建设单位不得直接与被征地农村集体经济组织或村民协商征地事宜。
第九条 依法批准征用的土地，市、县国土资源行政主管部门按以下程序组织实施征地补偿、安置工作：
(一)在被征地农村集体经济组织所在地公告征地方案。
被征地的农村集体经济组织和村民应当在征用土地公告规定的期限内，执土地权属证书到公告指定的地点办理征地补偿登记。
被征地集体经济组织和村民未如期办理征地补偿登记手续的，其补偿内容以土地统征机构调查结果为准。
(二)国土资源行政主管部门会同有关部门拟订征地补偿、安置方案。
(三)国土资源行政主管部门公告征地补偿、安置方案，听取被征地集体经济组织和村民的意见。
(四)国土资源行政主管部门组织实施报经市、县人民政府依法批准的征地补偿、安置方案。
征地补偿、安置争议不影响征地方案的实施。
(五)市、县国土资源行政主管部门对当事人依法进行拆迁
补偿后，应当向被征地农村集体经济组织发出交地通知，被征地农村集体经济组织应按通知规定的期限交付土地，不得延误或阻挠。
第十条 征用的土地经依法补偿、安置后，被征地的当事人拒不搬迁的，由市、县人民政府国土资源行政主管部门责令限期搬迁；逾期不搬迁的，经市、县人民政府批准，实行强制搬迁，并按《四川省＜中华人民共和国土地管理法＞实施办法＝第六十三条规定处罚。
第三章 征地补偿
第十一条 征用土地应依法支付的土地补偿费、安置补助费，按照《中华人民共和国土地管理法》、《四川省＜中华人民共和国土地管理法＞实施办法＝等有关规定执行。
第十二条 征用耕地(粮地、菜地，下同)的年产值，按《四川省＜中华人民共和国土地管理法＞实施办法》第四十条(一)、(二)项规定的标准计算。
第十三条 地上附着物和青苗补偿费标准，按《四川省人民政府关于绵阳市征地附着物及青苗补偿标准的批复》(川府函[2001]57号文)执行。
征用成片果园、茶园、桑园、苗圃的土地，按耕地年产值的1
⑹ 促进节约集约用地之三：逐步完善土地储备
土地储备制度，是伴随土地使用制度改革出现的新事物。以往，收购与储备是联系在一起的，称为收购储备。几年来，通过实施土地收购储备，在规范和培育土地市场、增强政府对土地的计划供应和调控能力，合理用地、保证城市规划实施，加快旧城改造，盘活土地资产方面发挥了很大的作用，土地储备制度，已经成为调控土地市场的重要抓手。2007年11月19日，国土资源部、财政部和中国人民银行联合发布了《关于印发 ＜土地储备管理办法＞的通知》（国土资发[2007]277号），《土地储备管理办法》是首个全国性的关于土地储备方面的规范性文件，它的出台必将对完善土地储备制度、加强土地宏观调控发挥重要作用。
一、土地储备制度的发展沿革
从西方国家的经验来看，建立土地储备制度，有利于政府有效控制城市土地利用的规模和结构，实现土地资源的可持续利用，有利于政府对房地产市场的宏观调控，使房地产业的发展与城市经济发展相适应。以瑞典与荷兰的 “土地银行”为例，通过对土地进行购买、储备和出让的运作，实现国家对土地和房产市场的控制。“土地银行”在运作上，分为购买土地、储备土地和出让土地三个环节。首先，市政当局从分散的土地所有者手中购买土地，从而拥有大量的待开发土地。如瑞典的斯德哥尔摩市政当局曾一度拥有该市周边两倍于市区的土地面积，其中大多数用地是几十年前仅以农地或相当于农地的价格购得的。巨大的土地储备，使斯德哥尔摩市能以更有秩序、更有效率的方式快速发展，并实现了以合理价位为居民提供大量住宅的目标。荷兰在20世纪70年代，超过80%的开发商的土地来自各城市市政当局的“土地银行”。第二个环节是储备土地。政府从土地所有者手中购得土地后，并不立即出让而是储备一段时间。一方面，为了让储备的土地升值；另一方面，出让出去的土地只是“土地银行”中小部分已进行了前期开发的土地，大部分还未详细规划好的土地需要储备起来以备未来之需，而且其中开发条件还不成熟的农地也需要继续投入使用。通常政府购入的土地与出让的土地在量上保持一定的比率。 对于那些已规划好准备投入市场的土地，政府一般是先搞好前期开发，如平整土地、修路、铺人行道，建设好供水、排污等公共市政设施，甚至包括公园和绿地，然后再将这些土地出租或出售。最后一个环节是出让土地。根据城市建设用地的需要，政府将那些经过一段时间的储备，并已完成前期开发的熟地，分期分批地推向市场。由于土地的购买、规划和开发需要多种技能，“土地银行”计划的实施，一般由政府所属的专门机构或政府控制的土地发展公司来执行。如瑞典斯德哥尔摩市政当局的不动产委员会的主要职责即是负责物色合适的土地，确定购买土地的范围，与土地所有者协商地价；负责筹集和使用购地资金，监督管理待开发土地的平整、修路等前期开发过程；为较大的市政项目选择开发商，以及规划落实城市住宅的分布与数量等。
我国土地收购储备制度的初衷主要是政府收购市场上 “没人要”的土地，等市场需要或“有人要”的时候再把地推向市场，对土地市场实施调控。1996年，上海市成立了我国第一家土地储备机构——土地发展中心，随后杭州、厦门、南京、青岛、广州、郑州等大中城市也先后成立了土地储备机构。2001年4月，国务院发布了《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号，以下简称15号文件），明确要求“有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度”后，全国大部分城市都开始建立土地储备机构，推行土地储备制度。 至今全国已有2000多个市、县相继实行了土地储备制度。目前，我国土地收购储备主要有三种模式，即政府主导型、市场主导型、行政主导与市场引导相结合型。
（1）以上海为代表的市场主导型模式。土地收购储备机构根据自己的收购计划和政府的要求，通过与被收购单位协商，确定土地收购价格或者约定土地收益分成，按照约定由土地收购储备机构支付收购金，取得土地并按现行规定办理土地过户手续。储备机构取得土地后负责对土地进行拆迁、平整和相关基础设施配套，对易于转让的储备土地由土地管理部门出让给新的用地者。
（2）以杭州为代表的政府主导型模式。土地收购储备的范围由政府行政法规规定，规定范围内的土地统一由储备机构根据计划进行收购、储备、开发，政府根据用地需求采取招标、拍卖方式对储备土地实行统一出让。
（3）以武汉为代表的行政指导与市场引导相结合的模式。 土地收购储备与划拨土地交易许可制度相结合，采取选择性收购。划拨土地进入市场必须经过交易许可，符合规划和供地计划的土地，可以被土地储备机构收购，也可以在土地有形市场公开交易，通过市场方式形成价格。
土地收购储备制度对政府有效控制土地、实现房地产市场的宏观调控发挥了重要作用，但由于土地储备制度是一项新兴的制度，在运行中也出现了一些不容忽视的问题，主要是有些地方的储备机构收购的不再是“没人要”的土地，而是黄金地段。个别地区的土地收购储备机构代表政府统筹征地事宜，甚至低价征收、高价售出，剥夺了原土地使用者的合法权益，使土地储备制度备受质疑。 而且，土地收购储备动用大量资金，目前基本是靠银行贷款解决，当地价波动，收购储备土地无法及时变现时将面临巨大的金融风险。更严重的是，目前个别地方政府通过土地收购储备，掌握土地权力的同时也间接掌握了财政权力和货币权力，影响中央宏观调控政策的执行。2001年，15号文件对土地储备和交易制度提出了原则性的指导意见，即“市、县人民政府可划出部分土地收益用于收购土地，金融机构要依法提供信贷支持”。 土地巨大的资产价值和土地收购储备过程中产生的巨大增值收益，以及土地收购储备法律制度的缺失，使土地收购储备制度在推进中的负面作用也日益趋显。
2006年，国土资源部开始酝酿制定《土地储备管理办法》（以下简称《办法》）和《国有土地使用权交易管理办法》。经过一年多的努力，2007年11月19日，国土资源部、财政部和中国人民银行联合发布了《土地储备管理办法》。2008年出台的国务院3号文件对土地储备制度再次提出要求：储备建设用地必须符合规划、计划，并将现有未利用的建设用地优先纳入储备。储备土地出让前，应当处理好土地的产权、安置补偿等法律经济关系，完成必要的前期开发，缩短开发周期，防止形成新的闲置土地。土地前期开发要引入市场机制，按照有关规定，通过公开招标方式选择实施单位。经过前期开发的土地，依法由市、县人民政府国土资源部门统一组织出让。
二、《办法》的主要内容
《办法》共七章三十条，明确规定了土地储备的概念和土地储备机构、土地储备的规划和计划管理、储备的范围和程序、储备土地的开发和利用、储备土地的供应以及土地储备资金管理等内容。
（一）明确土地储备的概念和土地储备机构的定位
《办法》规定，土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。 土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政区域内土地储备工作的事业单位。将土地储备的功能定位为实施调控，通过有计划的适时适量供应土地，控制土地供应总量、结构和时序，增强政府调控土地市场的能力。
（二）合理界定土地产权，供应 “净地”
合理界定土地产权是土地储备的一个重要环节。毛地（地上存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地）出让涉及的法律关系复杂，还涉及土地使用权收回、出让与《房屋拆迁条例》规定的拆迁程序等衔接问题。同时，出让后拆迁和开发也往往容易出现纠纷。而净地则是拆迁后进行了必要的前期开发，实现了“七通一平”或“五通一平”，具备了供应条件的土地。在“拆迁难、融资难”的背景下，出让“净地”更符合大多数开发商的要求。《办法》规定土地储备的程序是先行依法收回土地使用权，并给予被拆迁人合理补偿，然后对土地进行再配置。而且，土地储备机构应对储备土地特别是依法征收的农村集体建设用地纳入储备后进行必要的前期开发，使之具备供应条件，政府供应“净地”，理清了土地产权管理，有利于防止土地闲置和囤积土地行为的发生。
（三）规范土地储备资金管理
土地储备需要大量资金，资金的运作也存在着巨大的风险。 为防范风险，《办法》对土地储备资金的管理进行了严格的规范。《办法》明确规定，土地储备资金收支管理严格执行《土地储备资金财务管理暂行办法》，土地储备资金实行专款专用、分账核算，实行预决算管理。在财政资金不足的情况下，需要开展融资活动，涉及银行贷款的，土地储备机构向银行等金融机构申请的贷款应为担保贷款，其中抵押贷款必须具有合法的土地使用证；申请贷款的土地储备机构必须满足商业银行及其他金融机构的贷款要求。土地储备机构举借的贷款规模，应当与年度土地储备计划、土地储备资金项目预算相衔接，并报经同级财政部门批准，不得超计划、超规模贷款。土地储备贷款应实行专款专用、封闭管理，不得挪用。同时规定，各类财政性资金依法不得用于土地储备贷款担保。 土地储备机构不得以任何形式为第三方提供担保。
三、土地储备制度实施中应当注意的问题
（一）土地储备不能与民争利
土地储备是政府的行为，土地储备机构是政府机构，政府实施土地储备的目的是为了调控市场、平抑地价，而不是囤积土地，坐地待涨。 这次《办法》将土地储备的范围限定在存量的土地，防止一些政府将大量农用地甚至是基本农田征用、转用后储备起来，经营城市，经营土地。同时，为防止地方政府储备土地的闲置，对依法办理农用地转用、土地征收后的土地，纳入土地储备满两年未供应的，在下达下一年度农用地转用计划时将扣减相应的指标。土地储备制度应该是利民的制度，不可也不应该与民争利。
（二）多渠道融资，解决资金瓶颈
目前土地储备资金的投入渠道主要是财政支持，由政府设立国有土地收益基金，从国有土地有偿使用收入中安排土地收购储备的支出，用于土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费以及前期土地开发等。其次就是信贷渠道，向银行办理抵押担保贷款。但土地储备仍然存在融资渠道单一、土地储备资金投入不足的问题。因此，土地储备机构除政府拨款、银行贷款除外，可以探索开辟新的筹资渠道。如厦门市创立的土地基金制度，将与土地有关的收入集中纳入统一的专项土地基金，实行收支两条线管理，解决了土地储备资金的来源问题。
（三）将土地储备与闲置土地的处置有机结合
土地储备定位为通过有计划地适时适量的供应土地，控制土地供应的总量、结构和时序，实现国家对土地市场的宏观调控。在土地储备时，一方面要优先储备闲置、空闲和低效利用的土地；另一方面，土地储备量也不能太大，在储备土地出让时，要考虑土地市场的运行情况，有度有序地进行放量供应。
⑺ 求文档: 武汉市土地储备管理办法》(135号政府令
武汉市土地储备管理办法
武汉市政府令第135号
第一章总则
第一条为盘活存量土地资产，加强政府对城市土地供应的宏观调控，优化土地资源配置，合理利用土地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规规定、结合本市实际、制定本办法。
第二条本市行政区域范围内的土地储备管理，适用本办法。
第三条本办法所称土地储备，是指土地储备机构依照本办法的规定，将其以收购方式取得的土地和政府依法收回、征用的土地纳入政府土地储备库予以储存，并进行前期开发整理，合理配置土地资源的行为。
第四条土地储备应当根据国民经济和社会发展中长期计划、土地利用总体规划、城市总体规划、年度土地供应计划和土地市场供需状况，统一规划、统一储备整理、统一供应。
第五条市人民政府设立市土地资产经营管理委员会，负责统筹、协调、决定土地储备供应中的重大事项。
市土地行政主管部门负责对全市土地储备工作监督管理。
市计划、经济、建设、财政、物价、规划、房产等部门应按照各自职责，做好土地储备的相关工作。
第六条市土地整理储备供应中心具体承担江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山区范围内土地储备供应的日常工作。
东西湖、汉南、蔡甸、江夏、黄陂、新洲区以及武汉经济技术开发区、武汉东湖新技术开发区土地储备机构，具体承担本辖区土地储备供应的日常工作，并接受市土地整理储备供应中心的业务指导和监督。
第二章土地储备
第七条市土地行政主管部门应根据国民经济和社会发展中长期计划、土地利用总体规划、城市总体规划、年度土地供应计划和土地市场供需状况，制定土地储备计划，报市土地资产经营管理委员会批准后纳入国民经济和社会发展年度计划，由市土地整理储备供应中心具体组织实施。
第八条 下列土地应当进行储备：
(一)为社会公共利益需要由政府依法收回的土地；
(二)土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者在规定的时间内未申请续期或者申请续期未获批准被依法收回的国有土地；
(三)依法收回的荒芜、闲置的土地；
(四)依法没收的土地；
(五)改变原批准用途用于商业、旅游、娱乐、商品住宅等各类经营性项目的土地；
(六)因单位搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整或者其他原因调整出的原划拨国有土地；
(七)以出让方式取得土地使用权后无力继续开发、又不具备转让条件由土地使用者申请交回政府的土地；
(八)因实施城市规划需要由政府指令收购的土地；
(九)依法征用用于商业、旅游、娱乐、商品住宅等各类经营性项目的新增建设用地；
(十)转让价格明显低于市场价格，政府行使优先购买权收购的土地；
(十一)无主土地；
(十二)其他需要进行储备的国有土地。
第九条土地储备实行预报制度。凡符合本办法规定储备条件的国有土地，用地单位或其主管部门应提前向土地储备机构申报。
第十条属本办法第八条规定的土地，政府依法收回、收购和征用后，由土地储备机构按照国家、本市有关法律、法规、规章和本办法的规定，对土地使用进行补偿并办理有关手续后，予以储备。
第十一条土地收购补偿按以下方式确定：
(一)以出让方式取得的土地，根据土地剩余使用年限和土地使用者对土地的实际投入给予适当补偿；
(二)涉及城市房屋拆迁的，依据有关城市房屋拆迁法规、规章的规定给予补偿；
(三)政府行使优先购买权购买的土地，按照土地转让申报价格给予补偿。
第十二条土地储备机构收购土地，按下列程序办理：
(一)申请收购：符合收购条件的国有土地，由土地使用权人向土地储备机构申请收购；
(二)权属核查：土地储备机构对申请人提供的土地的有情况进行实地调查和核实。
(三)确定规划条件：由规划行政主管部门根据批准的城市规划方案，提出储备地块的具体规划使用条件；
(四)方案报批：土地储备机构根据土地权属情况和规划使用条件，提出土地收购方案报土地行政主管部门审批。其中，涉及重大储备项目资金投入的，还须报市土地资产经营管理委员会讨论决定；
(五)签订协议：收购方案经批准后，由土地储备机构与原土地使用权人签订国有土地使用权收购协议；
(六)收购协议：土地储备机构根据国有土地使用权收购协议约定的金额、期限和方式，向原土地使用权人支付土地收购补偿费用。实行土地置换的，进行差价结算；
(七)权属变更：土地储备机构和原土地使用权人按规定办理土地、房产权属变更或注销手续，原土地使用权人向土地储备机构交付土地和地上建(构)筑物。
第三章储备土地前期开发整理与利用
第十三条土地储备机构应当按照城市规划要求，对储备的土地进行前期开发整理，达到通水、通电、通路和场地平整等市政配套条件。
第十四条储备土地开发整理涉及城市房屋拆迁的，土地储备机构应当负责拆迁，或者委托有拆迁资质的单位实施拆迁；成片开发需要拆迁的，也可由所在区人民政府组织拆迁。
第十五条储备土地出让前，土地储备机构可以依法将储备土地使用权单独或连同地上建(构)筑物出租、抵押、临时改变用途等方式加以利用。
储备土地出租、抵押或临时改变用途，土地储备机构应依法到有关部门办理相关审批或登记手续。
第四章储备土地供应
第十六条储备土地供应实行年度计划管理，纳入当年国民经济和社会发展计划。土地行政管理部门应当根据年度土地供应计划、土地储备计划和土地市场需求情况、制定储备土地供应计划。储备土地的供应应严格按照计划执行。
第十七条储备土地供应必须坚持公开、公平、公正的原则，任何单位和个人不得干预。
第十八条土地储备机构应当将土地供应信息以公告方式公布。公布内容包括拟供应土地位置、面积、用途、土地使用条件等。
第十九条用于商业、旅游、娱乐、商品住宅等各类经营性项目的土地，应当依法采取拍卖、招标、挂牌方式进行出让。
严格限制协议方式出让土地。因城市重大引资、投资确需以协议方式供应土地的，必须在地价评估基础上，经市土地资产经营管理委员会集体研究批准，并将协议结果予以公布。
第二十条储备土地的供应，按下列程序办理：
(一)土地储备机构根据年度土地供应计划，确定拟供应土地地块；
(二)土地储备机构拟订储备土地供应方案，经土地行政主管部门审核后，报市土地资产经营管理委员会批准；
(三)根据已批准的土地供应方案，土地储备机构公开发布土地供应信息；
(四)依法采取拍卖、招标、挂牌或协议方式确定土地受让人；
(五)土地行政管部门与土地受让人签订国有土地使用权出让合同，土地受让人缴纳土地出让金，土地储备机构供应土地；
(六)土地受让人向土地行政主管部门申请办理土地登记发证等手续。
第二十一条经批准以划拨方式使用储备土地的，用地单位须与土地储备机构签订储备土地开发补偿协议，按规定支付开发补偿费，凭缴费凭证向土地行政主管部门申领建设用地划拨决定书，并办理土地登记等手续。
第五章土地储备资金
第二十二条市、区人民政府建立土地储备专项资金。土地储备专项资金来源包括政府财政投入、土地收益和银行贷款等。
土地储备专项资金用于土地储备、开发整理、不得挪作他用。
第二十三条土地出让收益(含开发补偿费)的收取办法，由市财政部门会同市土地部门拟订，按照审批权限报批后执行。
第六章法律责任
第二十四条按照本办法第八条规定应当纳入储备的土地，土地使用权人未申请进行土地储备而擅自转让土地使用权及其地上建(构)筑物的，有关部门不得为其办理相关审批和登记手续。
第二十五条土地储备机构未按协议规定支付土地收购补偿费的，原土地使用权人有权解除收购协议，并按协议约定有追究原土地使用权人的违约责任。
第二十六条原土地使用权人未按本办法规定交付土地及地上建(构)筑物的，或者在交付土地的同时，擅自处理其地上建(构)筑物的，土地储备机构有权要求原土地使用权人改正，并按协议约定追究原土地使用权人的违约责任。
第二十七条用地单位在国有土地使用权出让合同签订后，未按本办法规定缴纳土地出让金，土地行政主管部门有权解除国有土地使用权出让合同，已交付的出让金不予返还。
第二十八条有关当事人因土地收回、收购、储备发生纠纷的，可依法向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。
第二十九条政府有关部门和土地储备机构工作人员玩忽职守、滥用职权，给国家、集体造成重大损失和利用职务上的便利，索取或非法收受他人财物，由所在单位或监察部门依法给予相应的行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章附则
第三十条本办法中的具体应用问题由市土地行政主管部门负责解释。
第三十一条本办法自2002年7月10日起施行。
⑻ 关于土地交易的问题，高手进
首先可以告诉你这种情况是存在的，并且是合法的。所谓的土地交易部门就是目前国家唯一授权并实施垂直管理的“国有土地储备中心”
由于个别中小城市基础设施建设程度较低，为了城市建设必需进行大量的基础设施投入（例如：道路、供水、供电、供气、排水、供暖、通信、土地平整等）。但限于政府财政资金受限，就有可能与企业合作对土地进行一级市场开发。开发完毕后根据城市的总体规划结合上级政府批准的建设用地指标和规划指标，交给“国有土地储备中心”进行储备（收购），获取差价。但大多数情况下“国有土地储备中心”为了资金的融通往往不是直接收购，而是约定了出让后的分成比例，按照最终的出让价格结合约定比例在收到土地款后付款。
以上是具体的一级市场开发模式和形成基础
以下提出亮点意见：
1、一级市场开发需得到政府极大的支持，没有政府的合作支持是不可能的；
2、在市民眼中地方政府的权力很大，但在土地买卖上政府要受限于上级政府每年分配的用地指标。也就是说如果没有用地指标，无论政府还是“国有土地储备中心”都无权转让土地，也无法储备土地。所以可能会出现投入巨资后由于没有用地指标而无法进入土地出让程序的风险，其他任何单位和个人又无权购买该土地，导致资金积压！