Ⅰ 怎样认识土地储备新政
日前，财政部、国土资源部、中国人民银行、银监会四部委联合发布了《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》（以下简称《通知》），明确自2016年1月1日起，各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款。该《通知》核心内容包括：清理压缩土地储备机构、规范土地储备行为、加强土地储备规模控制、妥善处置土地储备债务、调整土地储备筹资方式、规范土地储备资金使用管理、推动土地收储政府采购工作、加强土地储备项目收支预决算管理等多个方面。
该怎样理解《通知》背景，以及核心内容、影响范围？记者采访了中国人民大学公共关系学院土地管理系教授叶剑平。
防范地方债务风险是目的
根据《通知》，各地区在规范土地储备行为时，县级（含）以上法定行政区划原则上只设置一个土地储备机构，统一隶属于所在行政区划国土资源主管部门管理，对于重复设置的，应当压缩归并和重新纳入土地储备名录管理。各地区应将土地储备机构和从事政府融资等其他非土储职能的业务相分离。
事实上，《通知》主要目的之一在于理顺土地储备机构和城投公司关系，进一步规范两者职能。对清理甄别后认定为地方债务的土地储备贷款（截至2014年底），需纳入政府性基金预算管理，偿债资金通过预算统筹安排，并逐步发行地方政府债券进行置换；而自2016年起，各地不得再向银行举借土地储备贷款。
叶剑平表示，《通知》的目的在于防范已经存在的地方债务风险，清楚界定土地储备机构的职责。在城镇化发展过程中，土地储备还承担了土地储备以外的多项职能。例如：城市发展、投融资、旧城改造、拆迁、征地等等，都离不开土地储备的参与。因此，土地储备的职能实际上被扩大化了。城市土地归国家所有，国家把土地使用权让渡给市场，政府把土地出让的职能让渡给土地储备机构。土地储备机构代表土地所有者去征收和转让土地。随着城市发展需要，一些土地储备机构又配套成立了各种各样的公司，例如城投公司、基础设施投资公司等，所有这些公司实际上都是围绕着土地的征收、出让等活动来开展的。这些公司所做的一些工作，很多应该是由土地储备机构完成的。因此，一些情况下，土地储备机构和相关公司会存在职责不清的现象。而公司企业化的运作，也会带来一些系统外的风险。在这样的背景下，土地储备机构就不应该再作为一个借贷的主体，银行也不应该再给土地储备机构继续发放贷款，《通知》正是为了规范土地储备金融秩序，防范地方债务风险。
当前供给侧改革的迫切需要
《通知》依据《预算法》等法律规定对土地储备资金的使用管理进行了规范，即从2016年1月1日起，对土地储备资金的筹集渠道进行了明确，并且强调专款专用，土地储备机构日常费用和土地储备资金严格分账核算，不得混用。《通知》提出地方国土资源主管部门应当积极探索土地征收、收购、收回等涉及的拆迁安置补偿方面的政府购买服务，并约定采购仅限于储备土地的前期开发。《通知》要求各地土储机构应当根据当地经济发展水平、财力状况、年度土地供应量、年度地方债务限额、地方政府还款能力等因素确定其土地储备总体规模，同时要加强预决算管理。
《通知》明确，自2016年1月1日起，各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款。土地储备机构新增土地储备项目所需资金，应当严格按照规定纳入政府性基金预算，从国有土地收益基金、土地出让收入和其他财政资金中统筹安排，不足部分在国家核定的债务限额内通过省级政府代发地方政府债券筹集资金解决。
在中央财政核算的债务限额的前提下，可以通过发行的债券来借钱补充地方的预算开支，而不能再用收储的土地作为抵押。过去地方向商业银行贷款，部分是用储备土地作为抵押，这部分贷款客观上有相当大的风险，而且有些是通过地方平台公司做的贷款，有些贷款资金是投入到有收益的基础设施的项目，而有些资金可能使用渠道不是很恰当，未来有相当大的潜在风险。
关于贷款关闸，叶剑平表示，由于职能界定明确，土地储备机构不需要再去贷款，而只需要接受政府委托由政府拨款。至于政府拨款的来源，不管是财政收入，还是城市发债，则是需要政府考虑和解决的事情，“从宏观角度出发，这也是供给侧改革的需要”，叶剑平说。
市场之手的新机遇
但有些工作是可以通过市场配置来完成，《通知》提到，要发挥市场的作用，可以委托第三方，甚至由市场来参与这样的一些形式。土地储备机构作为政府的委托人，可以组织社会相关机构来完成这件事。未来，市场将发挥更大的作用，民间资本融入城市建设的渠道会更多样化。“关上了一扇门，打开了一扇窗”，叶剑平做了这样一个比喻。
《通知》带来的利好，最明显的就是市场“这只手”能够有机会介入城市的发展中来，打破了原来土地储备由政府垄断的这种格局。政府由参与者变成了组织者，完成了这样的角色转变。土地收储的资金，以前完全靠财政和银行借贷，现在变成用地方债和社会基金来投入。传统意义上的土地储备机构需要转型，新的土地储备机构将以组织者的角色出现，整合社会有效资源，来完成城市建设中的相关工作。
与此同时，多手段控制储备土地总量，有利于控制政府性债务及房地产“去库存化”。加强储备土地总量控制主要从土地供给方面加强管理。土地储备总量取决于当地经济发展水平、当地财力状况、年度土地供应量、年度地方政府债务限额、地方政府还款能力等诸多因素。适当压缩储备土地规模，将从资金需求源头方面限制政府性债务的无序扩张。同时，考虑今年初全国各省份披露的财政收入数据，在一般财政收入吃紧，尤其土地财政收缩的大趋势下，未来地方政府用于土地收储的资金将更多依赖于政府债券，但政府债券额度由中央及省级政府统筹，所以土地收储规模将进一步缩减。
叶剑平认为，长期来看，《通知》对土地出让价格不会有大的影响。不过在土地储备转型的窗口期，由于土地供应可能会减少，会造成土地价格上涨。受去库存的影响，机构调整的窗口期内甚至可能不会推出新的土地，以消化原有库存。叶剑平表示，市场是配置资源的有效手段，在供过于求或者相对持平的时候，只有生产适销对路的产品才能销售掉，如果不能适销对路，成本又高的话，形成滞压，就会产生风险，土地也是如此。
Ⅱ 储备土地是指什么性质的土地与一般土地的区别
我想你指的应该是土地主管部门（主要指各地土地管理局）完成收储手续之后的储备土地。这个问题我想了想，很难三言两句讲得特别清楚（当然，可能也是我学识不够），还是需从制度背景来讲，略长，见谅。 土地储备制度应该来讲是土地招拍挂制度的产物，土地管理法规定了"对于经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地"（这是超有中国特色的“市场制度”，奠定了今天的土地市场格局，也是房地产市场发展繁荣的最重要前提，完全值得另起一个问题探讨），伴随着招拍挂制度的实施，马上面临的问题就是什么样的土地才具备招拍挂的资格。没错，土地储备制度应运而生，只有完成了收储手续的土地才具有招拍挂资格。 按原来的土地性质不同，完成收储手续的内涵也略有差异： 一、集体土地（这里包含农村的以及城中村的，主要看土地性质） 1、农用地——完成补偿后征地。 2、农村宅基地———完成拆迁征地。 二、国有土地 带拆迁的完成拆迁，不带拆迁的多半只是补个征地手续。 所以，储备土地实际上只是给征来的地起的一个暂时性的名字，一句话来说就是待嫁新妇。 至于性质嘛，看最后博弈结果吧。
Ⅲ 哪些土地可以纳入土地储备如何开展土地储备
根据《国土资源部 财政部 中国人民银行关于印发<土地储备管理办法〉 的通知》（国土资发〔2007〕277号），土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。
土地储备的范围主要包括依法收回的国有土地，收购的土地，行使优先购买权取得的土地，已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地，以及其他依法取得的土地等。同时，要优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。
土地储备主要工作内容如下：
土地储备计划管理。土地储备计划内容包括年度储备土地规模、年度储备土地前期开发规模、年度储备土地供应规模、年度储备土地临时利用计划、计划年度末储备土地规模等。它由市、县人民政府国土资源管理、财政及当地人民银行相关分支行等部门共同编制，报同级人民政府批准、上级国土资源管理部门备案后，由市、县人民政府国土资源管理部门负责实施。
储备土地前期开发整理。土地储备机构负责对储备土地的前期开发。前期开发涉及道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设的，要按照有关规定，通过公开招标方式选择工程实施单位。
土地供应。储备土地完成前期开发，具备供地条件后，纳入当地市、县土地供应计划，由市、县人民政府国土资源管理部门统一组织供地。当地政府要加强监管，确保全面实行净地出让。
土地储备工作由土地储备机构具体实施。土地储备机构是由市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。
Ⅳ 储备土地怎样办理土地登记
按照《土地储备管理办法》的规定，申请储备土地登记的机构应为市、县人民政府回批准成立、具有独立答的法人资格、隶属于国土资源主管部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。除法律另有规定外，其他单位申请储备土地登记的，不予受理。土地储备机构申请登记土地的，应当提交土地登记申请书、申请人身份证明资料、地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标、政府批准的储备计划、批准纳入储备的文件、相关土地利用总体规划和城市总体规划等材料。经市、县人民政府批准，对产权清晰、申请资料齐全的储备土地，可办理登记，核发国有土地使用证。未确定规划用途的，不予登记。
Ⅳ 土地储备是什么意思啊
国家为了发展的需要，由土地储备中心【官办】收购农民的土地行为，五年内可能要拆迁
Ⅵ 纳入土地储备范围的土地有哪些
（1）依法收回的国有土地。
（2）收购的土地。
（3）行使优先购买权取得的土地。
（4）已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地。
（5）其他依法取得的土地。
Ⅶ 什么叫做土地储备,它有什么作用
土地储备看从那个角度说了，如果是政府的土地储备，是政府加强对土地的宏观调版控及便于管理的一种方权式，实际上也是地方财政的一个重要来源，政府以低价从农民手中征用或从城市土地使用权人那里征购，进行基准地价调整后，随行就势加价转让或出入出去获得差价。如果是开发商的土地储备，则是通过协议转让，招标、拍卖等形式获得土地使用权，根据市场状况，决定开发的时机，某些地没有当即开发即可称之为作为今后的储备开发用地。
Ⅷ 可以纳入政府储备范围的土地有哪些
根据《国务院关于复加强国有土地制资产管理的通知》(国发〔2001〕15号)、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发〔2006〕100号)的相关规定，可以纳入政府储备范围的土地主要包括：
(一)、国有土地使用者未按照土地使用权出让合同支付土地使用权出让金，应依法收回的土地；
(二)、国有土地使用年限届满，被依法收回的土地；
(三)、被依法没收使用权的国有土地；
(四)、因用地单位搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整或其它原因调整出的国有土地，或者是经核准报废的交通设施、矿场用地；
(五)、交易价格偏低，政府应优先购买的土地；
(六)、依法分批次征用或农村集体经济组织全部成员转为城镇居民，原属于其成员集体所有的土地；
(七)、以出让方式取得土地使用权后，不能按合同的期限开发或无力继续开发且又不具备转让条件的土地；
(八)、其他需要进行储备的国有土地。
相关拓展：
土地储备，是指各级人民政府依照法定程序在批准权限范围内，对通过收回、收购、征用或其他方式取得土地使用权的土地，进行储存或前期开发整理，并向社会提供各类建设用地的行为。
Ⅸ 什么是储备用地
储备用地是指政府根据国家储备用地管理办法规定，依法完成了收购的土地，再转化为国家储备用地的政府行为。
国土资源部、财政部、中国人民银行于2007年11月19日联合制定发布了《土地储备管理办法》（以下简称《办法》，后由于18年重新修订被废止），对土地储备主体与工作环节进行了界定，起到了统一规范土地储备工作，完善土地储备制度的作用。
土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。各地应根据调控土地市场的需要，合理确定储备土地规模。土地储备实行计划管理。市、县人民政府国土资源管理部门实施土地储备计划，应编制项目实施方案，经同级人民政府批准后，作为办理相关审批手续的依据。
(9)库存储备土地扩展阅读：
土地储备的对象
(一)、国有土地使用者未按照土地使用权出让合同支付土地使用权出让金，应依法收回的土地；
(二)、国有土地使用年限届满，被依法收回的土地；
(三)、被依法没收使用权的国有土地；
(四)、因用地单位搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整或其它原因调整出的国有土地，或者是经核准报废的交通设施、矿场用地；
(五)、交易价格偏低，政府应优先购买的土地；
(六)、依法分批次征用或农村集体经济组织全部成员转为城镇居民，原属于其成员集体所有的土地；
(七)、以出让方式取得土地使用权后，不能按合同的期限开发或无力继续开发且又不具备转让条件的土地；
(八)、其他需要进行储备的国有土地。
Ⅹ 什么叫做土地储备，它有什么作用
土地收储就是土地收购储备制度的简称。土地收购储备制度是地方政府和国土部门顺应“经营城市，经营土地”的需要所进行的我国土地制度创新的一个重要成果。应该说，这几年来，通过实施土地收储及招拍挂，在增加地方财政收入，改善城市基础设施建设，提高土地市场的公平性和透明性方面起到了积极的作用。但是，我们也要看到，任何一种制度的变迁，都需要相关的制度予以相应的完善和匹配。否则，这个新的制度在推进过程中的所产生的负面作用就会随着时间的推移和改革的深入而日渐显现出来。