㈠ 我司是一房地产，与政府签约储备一地块，由于政府违约。按合同支付投资银行利息的3倍，属于不征税收入吗
不属于不征税收入，财务上列支非营业收入，要上所得税。
㈡ 储备土地是指什么性质的土地与一般土地的区别
我想你指的应该是土地主管部门（主要指各地土地管理局）完成收储手续之后的储备土地。这个问题我想了想，很难三言两句讲得特别清楚（当然，可能也是我学识不够），还是需从制度背景来讲，略长，见谅。 土地储备制度应该来讲是土地招拍挂制度的产物，土地管理法规定了"对于经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地"（这是超有中国特色的“市场制度”，奠定了今天的土地市场格局，也是房地产市场发展繁荣的最重要前提，完全值得另起一个问题探讨），伴随着招拍挂制度的实施，马上面临的问题就是什么样的土地才具备招拍挂的资格。没错，土地储备制度应运而生，只有完成了收储手续的土地才具有招拍挂资格。 按原来的土地性质不同，完成收储手续的内涵也略有差异： 一、集体土地（这里包含农村的以及城中村的，主要看土地性质） 1、农用地——完成补偿后征地。 2、农村宅基地———完成拆迁征地。 二、国有土地 带拆迁的完成拆迁，不带拆迁的多半只是补个征地手续。 所以，储备土地实际上只是给征来的地起的一个暂时性的名字，一句话来说就是待嫁新妇。 至于性质嘛，看最后博弈结果吧。
㈢ 内蒙古自治区土地收储制度建设与资金运作
内蒙古自治区国土资源厅副厅长元重举
土地储备是随着全国土地使用制度改革和城市土地市场发展过程中应运而生的一项新型管理制度，是政府对土地集约化统一管理的重要手段，保障了国家作为城市土地所有者的权益，也为国有企业脱困及净化土地市场创造了良好条件。土地储备经过几年的长足发展，全国各地从储备机构的隶属、融资渠道、收购储备方式等方面已经形成了风格迥异的收储模式。现结合内蒙古自治区土地储备制度建设和省级收储模式的资金运作流程与各位同仁共同探讨。
一、内蒙古土地储备制度的建立
自《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）下发之后，全国各地土地储备机构在制度的保障下如雨后春笋般建立，其中包括隶属于人民政府和隶属于国土资源管理部门的土地储备机构。在2001年下发了《内蒙古自治区人民政府办公厅关于建立国有土地储备制度的通知》（内政办字〔2001〕167号），内蒙古自治区人民政府又于2003年出台了《内蒙古自治区国有土地储备管理办法》，自治区建立了自治区、盟（市）、旗（县、区）三级土地储备机构共73个，有80%隶属于国土资源管理部门，其中自治区1个，盟（市）9个，市辖区6个，旗（县）57个。
省一级成立了内蒙古自治区土地储备登记中心，隶属于自治区国土资源厅，面向全自治区开展土地储备工作。主要职责是：应地方政府的要求，根据土地利用整体规划、城市规划和土地市场需求，制定收购储备计划，通过征收、收购、置换、转制、收回等方式，经人员安置、房屋拆迁、土地平整、基础设施建设等工作后，将土地储备并出让。主要目标是：通过政府垄断土地一级市场供应，增强政府对土地市场的调控能力，防止土地收益流失，为地方经济建设作贡献。
经过一段时间的运行，融资渠道狭窄、授信额度有限、贷款申请审批周期长等问题摆在各级机构面前，成为土地储备工作开展的“瓶颈”。针对这一实际情况，内蒙古自治区积极探索土地储备的新模式，搭建土地储备新的融资平台，规避风险，解决矛盾，“省级土地收购储备模式”应运而生。截至2008年9月底，省级机构收储土地4000多公顷，已出让土地的收益率均达到50%以上，走出了一条具有自身特色的道路，取得了较大的经济效益和社会效益。
（一）工作模式
以自治区土地储备登记中心为主体，对拟储备地块进行可行性论证并形成可行性研究报告，报告提交自治区收储专家组审核，通过后向金融机构递交信贷申请。储备资金到位后，委托项目地收储中心具体实施收购补偿方案，并负责土地出让前的管理维护工作。土地出让后，在收益中扣除贷款本金、利息及融资成本费用后，余额全部留与地方财政。
（二）工作经验
1.把握导向，严格运用国家政策指导具体工作
自治区土地收储严格执行土地宏观政策，把垄断土地一级市场作为对项目地政府的首要要求，在集约节约利用土地、土地使用权转让两大业务关键点上率先垂范，将工作重点放在闲置、存量和旧城用地的储备上，认真落实土地利用总体规划和城市规划的要求，新增建设用地一分不收，积极培育土地市场，所有储备土地只能以招标、拍卖、挂牌形式出让，有效避免了土地资产流失和腐败行为的发生，在为政府取得土地收益的同时，也为土地管理部门树立了良好的行政形象。
乌兰浩特项目区动用收储资金2500万元，拆迁棚户危房居民60余户，合理处置两家破产企业，收回土地7.6公顷，经整理达到“五通一平”后以3700万元挂牌出让，既改造了旧城区，又安置了下岗职工，受到地方政府和群众的欢迎。
乌海市滨河新区项目的实施，使400多户农民喜迁新居，通过发展“订单农业”和“公司加农户”搞起了塑料大棚种植和奶牛饲养，生活水平大幅度提高。该项目既改变了城市危旧房面貌，又解决了失地农民的生活问题，提高了农民的生活质量，被中美可持续发展中心评为“西部社会主义新农村建设示范点”。为了推广这种模式，中美可持续发展中心于2007年6月和2008年10月两次派员来内蒙古自治区进行了实地考察，同意对乌海滨河区新村建设给予规划设计、环保建筑及附属设施等方面的支持。滨河新区二期项目自治区拟再投入3亿元土地收储资金，大力支持乌海市政府的新农村建设。
2.有效利用，确保有限的资金发挥最大效用
自治区土地收储可以在全自治区范围内实施，在项目的选择上能够充分权衡利弊，同时充足的项目源也可以确保有限资金的充分利用，避免资金、人员的闲置。2005～2007年，自治区对全区30多个拟收储项目进行了可行性研究，经过细致、深入、全方位的分析，首批选定乌海市、乌兰浩特市、满洲里市、阿尔山市作为收储项目区，具体实施土地收储，其他地区作为备选放入项目库，待时机成熟进行运作。实践证明，“货”源充足，优中选优的项目可以确保储备资金的有效利用，实现效益最大化。
3.防范风险，保障资金运作的安全
实施自治区土地收储，在项目选择上和资金使用上不会受地方政府左右，能有效避免一些地方政府急功近利或追求局部利益而置大局于不顾的现象，有利于规范土地市场、保障资金的安全回笼。同时，自治区土地储备机构作为承担贷款而收益不归己的主体，必然会运用业务理论对抵押资产的合法性和可执行性进行审核，防止担保虚设，最大程度地降低还贷风险，保障资金运作的安全。在项目可行性论证过程中，土地储备机构把抵押资产的权源、权属审核作为重要论证内容，从使用权设定登记到贷款后的他项权利登记，认真把关，从源头上为资金安全设立保护网。
4.立足基层，全面开展全区储备业务
土地储备也是资金储备，在开展业务时需要大量资金支撑。当前，土地储备资金主要来源于金融机构的信贷支持，在全国范围的资金紧缺情况下，一些边远、经济欠发达地区土地收储机构很难取得收储资金，直接导致工作无法开展。自治区土地储备机构可以利用自己在融资方面的便利性，帮助这些地区开展工作，进而促进全区储备业务的顺利进行。已开展业务的阿尔山市地处边远的林区，多年来一直未得到过国家的信贷支持，基础设施建设严重滞后，城市面貌与国家级旅游城市的称号相去甚远。储备项目落地后，阿尔山市对阿尔善河西岸旧居民区进行拆迁，收回土地30公顷，使这一地区脏、乱、差的环境得到根本改观，同时也带动了当地土地管理工作的全面开展，将阿尔山建设成为旅游推荐不可不去的地方。
5.充分利用业务信息优势，多方探讨融资方式
土地储备资金不足是各级收储机构都面临的难题。为了拓宽融资渠道，自治区土地储备机构发挥省级收储的优势，多方搜集各种政策、业务、金融信息，与各金融机构多方联络，积极筹措资金。除银行贷款外，又于2008年年初发行了“利得盈”信托理财产品，由银行担保通过信托公司向社会募集资金，指定投向内蒙古自治区用于土地收储，一次就募集资金10亿元。在当前各金融机构紧缩贷款规模的不利情况下，独辟蹊径，找到了一条融资新路，有效缓解了资金不足给各级收储工作带来的压力。
二、“阳光”下监管土地储备资金
（一）规范土地储备资金的运作流程
严格、规范的资金运作流程是资金监管的前提，内蒙古自治区在土地储备项目的实际操作过程中，摸索出了一套与银行系统合作进行项目管理的规范流程，具体步骤如下：
（1）贷款行将贷款资金划入自治区土地储备中心在贷款行的账户，并共同对该账户进行监管。
（2）在项目地开设土地储备资金专用账户，专项用于土地收购储备资金的拨付和土地出让后资金的回笼。
（3）同项目地土地储备中心签订《授权委托书》，同项目地银行签订《储备资金拨付协议书》，约定双方的权利、义务。
（4）由项目地提交《土地储备资金年度用款计划》，实行土地储备资金的计划管理，在实际过程中如遇计划调整，需提前告知，计划调整方案获得批准后方可继续用款。
（5）项目地根据《土地储备资金年度用款计划》制定《分项资金使用计划》，《分项资金使用计划》的内容审核无误后，报贷款行进行审批，贷款行确认后拨付资金。
（6）资金封闭运行，通过银行直接拨往被补偿人或承担工程建设单位的银行账户，不与项目地政府发生资金往来，避免了资金被挪用的风险，保证了收储项目的如期运作。
（7）项目进行过程中，凡是在项目地中发生的各项收入，包括租金收入和其他收入，均要划入专用账户，充实项目地土地储备资金。拨付资金对应的储备土地将随时增补到贷款行的抵押物中。
（8）项目结束后，对土地进行出让，土地出让金直接划入专用账户，暂时进行专户管理，偿还贷款本金、利息和支付必要的中介费用后，将所有收益全部划归当地财政，保证了地方政府土地收益的最大化，为地方经济建设作出积极贡献。
在实际运用中，这套流程最大限度地发挥了贷款发放各方的监督作用，充分运用了多种手段以达到防范资金使用风险的目的，保证了项目的顺利实施。
（二）确保资金使用安全
1.实行封闭管理
土地储备资金遵循“开设专户、设立专账、设置专人、封闭运行”的使用原则。每个项目实行单独核算，各个项目所发生的收入、成本、费用等设专账管理。实行专项资金专户管理，专户核算，封闭运行。
2.避免资金使用中间环节出现现金
资金拨付过程中，使用安全、准确、快速的网上银行系统进行操作。资金拨付到项目地的土地储备专户后，项目地银行根据自治区《储备资金拨付计划书》、补偿协议原件和支票领款金额核对具体领款人的身份，确认无误后方可发放补偿款，自然人领款只能以存折方式，法人只能以转账方式进行，避免了现金交易可能出现的风险。
（三）规避潜在风险
1.预留贷款利息，规避财务风险
在运作过程中，严格控制账户资金数量，综合考虑金融动态和央行有关政策，提前预留银行贷款利息，确保银行按期足额提取土地储备贷款利息。
2.资金发放后及时审计
资金拨付后，及时派出资金管理人员和专业审计人员对项目地资金使用情况进行审计，实地监督、检查，并对资金发放材料进行取证。
3.同银行共同掌控项目进度
派专人与每一个项目地的有关人员随时沟通，并同贷款行一起到项目地实地检查，掌握项目进度，掌控土地交易、资金回笼的时间。
4.接受银行监督，定期向贷款行报送财务报告
按月编制和报送财务会计报表及财务分析报告到贷款行，做到内容完整，数字准确，编报及时。
通过以上措施，以规范的操作流程为基础，多种有效手段为保障，对土地储备资金的监管真正做到了“阳光”化，银行对项目资金的使用安全放心，对及时回笼资金放心，地方土地储备机构也对资金高效、及时、准确地拨付感到满意。
三、土地储备的市场前景
（一）主管部门的支持
2007年，国土资源部肯定了内蒙古省级收储模式，提出将支持和关注省级收储模式的发展。内蒙古自治区国土资源厅联合财政厅下发了《内蒙古自治区土地储备项目银行贷款财政贴息资金管理办法》。2006年4000万元和2007年5000万元财政贴息专项资金已拨付到位，为全区土地储备事业的发展注入了催化剂。
（二）金融机构的信任
随着省级土地储备工作的全面开展，省级收储模式也渐渐灌输到金融系统的理财观念中。土地储备贷款一批批地下拨、运作、如期还款，自治区的土地收储管理体制得到了金融系统的认可，信用等级已提升为“AA”级。金融机构与我们建立了长久的合作关系，2008年1月发行了10亿元的“利得盈”理财产品，所募资金全部用于自治区的土地收储，截至9月底，10亿信托贷款已有7亿陆续拨入鄂尔多斯市、满洲里市、霍林河市、扎兰屯市、乌海市、包头市、锡林浩特市等18个项目区使用。
四、土地储备工作的一些思考
（一）工作超前，理论滞后
土地储备工作刚刚兴起，没有形成系统的理论体系，目前的土地储备制度也只是从宏观方面作了规定，因而很多具体工作缺少制度支持，困难重重，只能用一些创新的做法开展工作。在和谐社会的大背景下，基层土地储备机构在为土地储备事业和城市经济建设作贡献的同时，也承担了不必要的人身和法律风险，付出了沉重的代价，亟待得到法律法规方面的保驾护航。
（二）资金缺口较大
内蒙古地区属于我国北部落后偏远地区，经济发展相对滞后，严重影响了土地储备的融资问题，收储资金的短缺严重制约土地收购储备工作的开展，因而，建立土地收购储备基金、统筹安排储备项目成为迫在眉睫的大事，这将直接关系到土地储备事业的存亡。
（三）抵押资产转移缺少依据
目前我们贷款使用的抵押资产是由项目地政府提供的，这部分资产的调拨已受到税务部门的密切关注，尽快出台这方面的操作办法是国土管理部门的当务之急。
土地收储要本着平等、互利、守信的原则，加强联系与沟通，与金融机构建立一种长期稳定、优势互补的战略合作关系。我们相信，借着自治区经济发展的强劲东风，更好地发挥市场配置土地资产的基础性作用，盘活国有土地资产，就能走上储备业务发展的快车道，进而推动全区土地收储工作的健康发展。
㈣ 土地收储和征地、土地出让之间的区别是什么怎样才算已完成征地完成收储请智者赐教，谢谢！
1、行为不同
土地储备，是指各级人民政府依照法定程序在批准权限范围内，对通过收回、收购、征用或其他方式取得土地使用权的土地，进行储存或前期开发整理，并向社会提供各类建设用地的行为。
土地收购储备制度，是由政府依照法定程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市总体规划，通过收购、回购、置换和征用等方式取得土地，进行前期开发利用和存储后，以公开招标、拍卖出让方式供应土地，控制各类建设用地需求的制度。
2、供应方式不同
土地收购储备制度供应方式有招标拍卖和协议出让两种类型。
土地储备制度有在批准范围内对土地取得使用权。
(4)包头储备地块扩展阅读：
国有土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
（一）居住用地七十年；
（二）工业用地五十年；
（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；
（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；
（五）综合或者其他用地五十年。
国有土地使用权出让可以采取下列方式：
（一）协议；
（二）招标；
（三）拍卖。
（四）依照前款规定方式出让土地使用权的具体程序和步骤，由省自治区、直辖市人民政府规定。
1、土地收购
土地收购是指根据市政府授权和土地储备计划，土地储备中心收购或收回市区范围内国有土地使用权的活动。
2、土地储备
对于进入土地储备体系的土地，在出让给新的土地使用单位以前，由土地储备中心负责组织前期开发和经营管理。
3、土地供应
对进入土地储备体系的土地，由土地储备中心根据城市发展需要和土地市场的需求制定土地供应计划，有计划地统一向用地单位供应土地。
储备土地的供应方式可以分为招标拍卖和协议出让两种类型。
㈤ 储备土地的招标挂牌需要哪些手续
根据《成都市建设项目并联审批工作方案》的规定，土地开发按流程节点分别交由市国土局、市环保局、市发改委、市规划局、市建委、市房管局等6个部门牵头，实施并联审批。
你所说的挂牌出让属于由国土局牵头，并联审批项目。
市国土局牵头建设项目并联审批工作规则
一、招拍挂土地
（一）牵头单位：市土地拍卖中心。
（二）并联部门：市规划局、成都电业局、市文化局、市国土规划地籍事务中心。
（三）审批事项：招拍挂出让国有土地使用权。
（四）办理窗口：市土地拍卖中心、市政务服务中心国土资源分中心。
（五）办理要求：土地提供方持拟出让地块土地权属资料和拆迁补偿安置完成情况及用地范围图等资料和图件报件，由市土地拍卖中心受理。
（六）办理程序：
1．土地提供方提出申请，市土地拍卖中心受理后，发函至相关并联审批部门。
2．土地提供方持市土地拍卖中心的函件到相关并联审批部门办理招拍挂出让土地前置手续，各并联审批部门按规定出具相关审批手续：
市规划局出具出让地块红线图、红线拨地交接单、界址点成果表和《规划设计条件通知书》等规划文件资料；
成都电业局出具出让地块《宗地电网和供电容量配套方案》；
市文化局出具出让地块《文物调查勘探结果通知书》；
市国土规划地籍事务中心出具出让地块《用地面积核定单》。
3．土地提供方将并联审批部门审批手续提交市土地拍卖中心，由市土地拍卖中心编制招标拍卖挂牌出让地块的出让方案（含确定出让地块标底和底价）。
4．市国土局发布招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权公告，市土地拍卖中心组织实施招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权工作（含组织招标中标会、拍卖成交会、挂牌成交会；核发招标《中标通知书》，签订拍卖、挂牌《成交确认通知书》等工作）。
5．招标中标人持《中标通知书》或拍卖挂牌竞得人持《成交确认通知书》到市国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》，交纳土地出让价款。
6．由市土地拍卖中心汇同土地提供方向受让人移交土地。受让人（建设单位）持《国有建设用地使用权出让合同》办理项目批准、规划许可、开工许可等后期建设手续。
㈥ 储备地是做什么用的
储备用地
储备用地是指政府根据国家储备用地管理办法规定，依法完成了收购的土地，再转化为国家储备用地的政府行为。
2土地储备的对象
(一)、国有土地使用者未按照土地使用权出让合同支付土地使用权出让金，应依法收回的土地；
(二)、国有土地使用年限届满，被依法收回的土地；
(三)、被依法没收使用权的国有土地；
(四)、因用地单位搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整或其它原因调整出的国有土地，或者是经核准报废的交通设施、矿场用地；
(五)、交易价格偏低，政府应优先购买的土地；
(六)、依法分批次征用或农村集体经济组织全部成员转为城镇居民，原属于其成员集体所有的土地；
(七)、以出让方式取得土地使用权后，不能按合同的期限开发或无力继续开发且又不具备转让条件的土地；
(八)、其他需要进行储备的国有土地。
㈦ 包头市土地发展建设有限公司怎么样
包头市土地发展建设有限公司是2012-08-01在内蒙古自治区包头市昆都仑区注册成立的有限责任公司(国有独资)，注册地址位于包头市昆区团结大街129号。
包头市土地发展建设有限公司的统一社会信用代码/注册号是91150203050573309L，企业法人李兰维，目前企业处于开业状态。
包头市土地发展建设有限公司的经营范围是：许可经营项目：无 一般经营项目：土地储备项目投资；土地储备项目一级开发；土地储备项目征收整理；土地储备项目基础设施配套建设；受政府委托承担其他项目的投资与运营。
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㈧ 什么是储备用地
储备用地是指政府根据国家储备用地管理办法规定，依法完成了收购的土地，再转化为国家储备用地的政府行为。
国土资源部、财政部、中国人民银行于2007年11月19日联合制定发布了《土地储备管理办法》（以下简称《办法》，后由于18年重新修订被废止），对土地储备主体与工作环节进行了界定，起到了统一规范土地储备工作，完善土地储备制度的作用。
土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。各地应根据调控土地市场的需要，合理确定储备土地规模。土地储备实行计划管理。市、县人民政府国土资源管理部门实施土地储备计划，应编制项目实施方案，经同级人民政府批准后，作为办理相关审批手续的依据。
(8)包头储备地块扩展阅读：
土地储备的对象
(一)、国有土地使用者未按照土地使用权出让合同支付土地使用权出让金，应依法收回的土地；
(二)、国有土地使用年限届满，被依法收回的土地；
(三)、被依法没收使用权的国有土地；
(四)、因用地单位搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整或其它原因调整出的国有土地，或者是经核准报废的交通设施、矿场用地；
(五)、交易价格偏低，政府应优先购买的土地；
(六)、依法分批次征用或农村集体经济组织全部成员转为城镇居民，原属于其成员集体所有的土地；
(七)、以出让方式取得土地使用权后，不能按合同的期限开发或无力继续开发且又不具备转让条件的土地；
(八)、其他需要进行储备的国有土地。
㈨ 国土资源局地产科、规划科、储备中心是干什么的
地产管理科
负责全市土地资产和土地市场的监督管理工作，承办土地交易中介服务机构、从业人员的资质审核；承办国有土地使用权出让、转让、租赁、作价出资或入股、抵押的具体工作；负责土地储备的管理，审查土地储备计划、方案及土地收购、储备办法，并按规定组织实施；负责国有土地使用权出让的招标、拍卖的组织实施和管理；负责编制土地使用权年度供应计划、土地储备年度计划、出让方案、土地资产处置方案；负责指导农村集体非农土地使用权流转管理；参与收回土地使用权的有关工作；组织基准地价和标定地价的评测，按规定确认土地使用权价格；组织发布土地供应信息；负责全市地产对外招商引资的组织工作。
规划科
组织研究国土综合开发整治规划和政策措施；组织编制全市土地利用总体规划及其他专项规划、矿产资源保护与合理利用规划、地质环境规划、地质勘查规划、测绘发展规划；指导并审核县（市）区土地利用总体规划、矿产资源开发利用规划及其他专项规划；组织建设项目用地预审工作；参与报市以上人民政府审批的城市总体规划的审核工作；根据授权，审批除各县城关镇以外的乡（镇）、村土地利用总体规划；负责土地利用年度计划的编制、执行；负责国土资源综合统计工作。
储备中心
负责有关土地收购储备规划、计划、方案的拟定；负责执行市土地储备委员会批准的年度和中长期土地储备计划； 负责储备土地的征购、收购、置换、代管的具体实施与合同签订；管理储备土地；筹措管理土地储备资金；负责储备土地的前期开发；负责储备土地出让地块的招商引资和投入市场的前期准备工作； 负责土地出让后资金分流的结算工作；负责向市土地储备委员会报告储备土地计划； 承担市国土资源局交办的其他事项；
㈩ 城市中已开发建了几十年的地块,能否变成储备用地
商业用地是指规划部门根据城市规划所规定该宗地块的用地性质是用于建设商业用房屋，出让后用地的使用年限为40年。这个一般是没办法回迁的。如果是住宅用地还有回迁的可能 。。。。