❶ 土地资源开发对生态环境和社会经济的影响
土地是一切陆地生态系统的载体，人类的任何经济社会活动都离不开土地；另一方面，人类的土地利用活动也会影响生态系统，从而会影响其生态服务价值，这也是导致土地生态问题产生的主要原因 [4]。生态价值问题的提出和进一步研究是伴随生态环境的日益恶化及可持续发展战略的提出而凸现的，具有时代必然性。所谓的生态价值是指环境价值中无形的比较虚的功能性的服务价值 [5]。土地生态系统中各种要素都具有特定的生态服务功能，比如森林具有生产有机物的价值、涵养水源的价值、保土的价值、纳碳吐氧的价值、游憩的价值、生物多样性的价值和净化环境污染的价值。自然生态系统不仅可以为我们的生存直接提供各种原料或产品、食品、水、氧气、木材、纤维等，而且在大尺度上具有调节气候、净化污染、涵养水源、保持水土、防风固沙、减轻灾害、保护生物多样性等功能，进而为人类的生存与发展提供良好的生态环境。对人类生存与生活质量有贡献的所有生态系统产品和服务统称为生态系统服务
可见，如果一种资产沦为公共产品，任何人都可以无偿使用，那么就会造成毫无限制的使用，从而导致公共产品消失个体利益受损。生态系统的服务价值现在还未纳入经济价值的范畴，但事实上，我们每一个人都在无偿的使用它，如果没有一种实现这种无形生态资产的机制，那么很有可能会造成“公地的悲剧”，最终，受损害的是人类自己。生态系统为人类提供大量的福利，并且大多是无偿的，而现阶段土地利用则大多以单纯经济利益为目的，在这种目标下的土地利用对土地利用类型的影响导致了各种自然生态系统的面积大量减少，生态系统提供的服务功能也大幅度减少。因此，通过技术手段对各类生态系统的生态价值进行数值化核算，可得出土地利用对生态环境影响的定量化结果，使土地利用的生态效益与经济效益有直观的评价，并以此为据修编土地利用总体规划，有效地促进土地资源的合理开发，实现社会经济的可持续发展。这也是研究土地资源生态价值的意义和目的所在。
生态系统提供的生态服务应被视为一种资源、一种基本的生产要素，而这种生态服务或者说价值的载体便可看作是“生态资本”。生态资本主要包括4个方面的内容：能直接进入当前社会生产与再生产过程的自然资源，即自然资源总量（可更新的或不可更新的）；环境消纳并转化废物的能力，即环境的自净能力；自然资源（及环境）的质量变化和再生量变化，即生态潜力；生态环境质量，这里是指生态系统的水环境质量和大气等各种生态因子为人类生命和社会生产消费所必需的环境资源。而整个生态系统就是通过环境要素对人类社会生存及发展的效用总和体现它的整体价值。如果随着生态资本的增值，而生态投资者不能得到相应的回报，那么就没有人愿意从事这种公益事业的投资，因此，通过建立生态补偿机制实现生态保护外部性的内部化，使生态保护成果的“受益者”支付相应的费用就显得很有必要。体现在土地上，就是土地使用者在开发利用土地之前就必须对使用该土地生态资产的行为付费，政府可以采用税收等手段让生态资产的受益者认识到生态价值的重要性；而在土地开发过程中，对那些采取生态保护措施的开发者进行补偿，反之，则进行惩罚。通过建立土地生态补偿机制，可以约束破坏土地生态的行为，达到土地的可持续利用。
❷ 土地储备制度的土地储备决策类型
1.土地储备决策的不确定性
决策问题可以分为确定性决策、风险型决策、完全不确定性决策三类(冯文权等，2002)。完全不确定性决策和风险型决策之间难以明确区分，我们将两者统称为不确定性决策。我国土地储备决策属于不确定性决策，其不确定性表现在：(1)决策的政策环境不断发生变化。我国土地储备制度起步不久，相关的法律法规尚不完善;土地政策作为新的宏观调控手段，其调控方式尚不成熟、调控力度不易掌握。在此前提下，国家为保证国民经济的良性发展，难免采取临时性、应急性政策措施，从近几年几次“冻结”与“解冻”政策可见一斑。(2)城市房地产市场波动。宏观经济政策、房地消费与投机需求等的变动，强化了房地产市场不确定性，这种不确定性使得事前难以对土地储备决策效果作出准确判断。(3)土地收购成本和预期收益的不确定性。融资渠道单一，仅靠银行贷款融资额度有限，加上贷款期限的规定，使资金调度很难，而沉重的利息负担使政府不堪重负;此外，还存在着因规划条件的不明确或规划条件的改变所带来的储备土地保值、增值风险;储备地块长期推不出去所带来的运作成本过高，资金运转不灵的风险;在“生地”变“熟地”过程中动迁主体不明确所带来的法律风险，收购土地的权属不清所带来的权属纠纷问题;政策标准的调整所带来的收购成本增加等。这些风险的存在都使得土地收购成本和预期收益带有很大的不确定性。
2.公共决策与私人决策
根据产权的排他性和竞争性，可划分为私人决策和公共决策。建立在私人产权基础上的就是私人决策;而公共产权的一个基本特征，就是产权的非排他性，在此基础上的决策是一种公共决策，由于公共决策多由政府或其委托机构作出，因此常称公共决策为政府决策。政府决策是国家行政机关或法律法规授权的组织遵循法定职权和法定程序对政府职能范围内的事务进行抉择的过程。
由于产权排他性的区别，引致私人决策与公共决策巨大的差异。从决策依据上看，依法行政是政府决策的基本原则，政府决策必须遵循法定职权和法定程序，私人决策是建立在个人自由交易基础之上的，而且有退出权，个人利益最大化是其决策的基本原则。从目的上看，政府决策是以公共利益为出发点，为社会提供更多、更好的公共服务，这种决策必然会受到一定的约束，个人偏好不能得到充分体现;私人决策是个人运用“货币选票”投票的结果，因而个人的偏好和意志能得到充分的体现。从效力上看，政府决策具有强制性，它以国家强制力作为后盾保障其实施。
土地储备制度如何影响人们的行为选择，取决于决策权的分配。而决策权分配的一个重要维度就是公共决策和私人决策，以及直接控制与间接控制之间的边界(张曙光，2005)。我国土地储备，是政府主导的，但也不排除企业为谋利而储备土地。因此，土地储备决策包含了私人决策和公共决策。其中后者是论文研究的重点。从决策目标看，政府土地储备决策作为一种公共决策，是政府部门或其委托机构为公共物品的生产及供应，为宏观调控经济运行而做出的决策。政府决策不仅要考虑土地收购储备收益，同时还要考虑社会公众的接受程度以及对耕地保护、土地市场稳定、生态环境等的影响，因而，经济效益最大化并不是其决策的唯一标准。就决策原则而言，政府土地储备决策具有一定的强制性，公众要遵守少数服从多数的原则，他们中的一部分人往往要接受他们不喜欢的公共物品，支付他们所不愿支付的税收。
在市场经济条件下政府土地储备决策，不能包揽个体决策，不直接干预或决定开发商的行为。然而，正因为私人决策和公共决策的分离，政府的土地储备决策变得更加复杂。
3.土地储备决策的层次与内容
按决策的层次，可以把土地储备决策分为：(1)战略决策。是指有关土地宏观调控发展方向的重大全局决策。战略性决策包括如下内容：全国或区域性的城市土地供应、储备、整理计划。(2)策略决策。为保证具体城市土地收购、储备、出让总体战略目标的实现而解决局部问题的决策。包括具体城市市域内土地供应、储备、整理计划，资金来源与安排计划等。(3)业务决策。是指基层土地储备机构管理人员为解决日常工作和作业任务中的问题所作的决策。包括具体地块的收购整理与储备出让时间、出让方式、土地利用限制条件的确定等。
土地储备决策的内容主要有：(1)一定时期内收购储备总量。包括土地收购总量、土地储备总量、土地供给总量。(2)土地供给结构。供给结构分为供给方式结构、用地类型结构与区位结构。(3)价格决策。如土地出让底价的确定。(4)融资决策。如确定融资方式、贷款数量与资金使用周期。
笔者认为，在土地储备决策内容中，具体城市的土地储备量与供给量决策，处于核心地位，其理由有：(1)根据目前我国土地储备政策，地方土地储备机构有较强的决策灵活性与自主性。2001年4月30日，国务院发出《关于加强国有土地资产管理的通知》，在《通知》中指出：“为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度”。这种“试行”，就是对各地土地储备机构决策自主性的默许。在这种政策环境下，一方面，策略决策较战略决策对业务决策更有直接的指导意义;另一方面，战略决策直接受策略决策的影响与制约，如全国城市土地年度供给总量是由各地城市土地年度供给量汇总而成。(2)在策略决策中，土地储备量决策与供给量决策处于主导地位。(3)由于城市土地的地域性强，采用土地政策手段来调控市场的责任就直接落到具体城市的土地储备量及供给量决策上。
❸ 房地产开发如何实现经济效益、社会效益、环境效益
房地产开发的原则
房地产开发基本原则是指在城市规划区国有土地范围内从事房地产开发并实施房地产开发管理中应依法遵守的基本原则。依据我国法律的规定，我国房地产开发的基本原则主要有：
1.依法在取得土地使用权的城市规划区国有土地范围内从事房地产开发的原则。在我国，通过出让或划拨方式依法取得国有土地使用权是房地产开发的前提条件，房地产开发必须是国有土地。我国另一类型的土地即农村集体所有土地不能直接用于房地产开发，集体土地必须经依法征用转为国有土地后，才能成为房地产开发用地。
2.房地产开发必须严格执行城市规划的原则。城市规划是城市人民政府对建设进行宏观调控和微观管理的重要措施，是城市发展的纲领，也是对城市房地产开发进行合理控制，实现土地资源合理配置的有效手段。科学制定和执行城市规划，是合理利用城市土地，合理安排各项建设，指导城市有序、协调发展的保证。
3.坚持经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则，经济效益是房地产所产生的经济利益的大小，是开发企业赖以生存和发展的必要条件。社会效益指房地产开发给社会带来的效果和利益。环境效益是指房地产开发对城市自然环境和人文环境所产生的积极影响。以上三方面是矛盾统一的辩证关系，既有联系，又有区别，还会产生冲突。这就需要政府站在国家和社会整体利益的高度上，进行综合整合和管理。
4.应当坚持全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。即综合开发原则。综合开发较之以前的分散建设，具有不可比拟的优越性。综合开发有利于实现城市总体规划，加快改变城市的面貌；有利于城市各项建设的协调发展，促进生产，方便生活，有利于缩短建设周期，提高经济效益和社会效益。
5.符合国家产业政策、国民经济与社会发展计划的原则。国家产业政策、国民经济与社会发展计划是指导国民经济相关产业发展的基本原则和总的战略方针，房地产业作为第三产业应受国家产业政策、国民经济与社会发展计划的制约。
❹ 环境效益评价
(一)年减排量
在节能效益分析中已知该水源热泵系统天然气年节能量为201580m3，运行过程中利用的电能对北京地区的环境无影响，根据表6－1～表6－3污染物排放系数，可确定柴油燃烧大气污染物年减排量。
CO2年减排量=201580m3×55.662t/TJ×35588kJ/m3=399.3t
SO2年减排量=201580m3×0.18(kg/1000标m3)=36kg
NOx年减排量=201580m3×1.76(kg/1000标m3)=0.35t
烟尘年减排量可忽略。
(二)年减排价值
根据方案一各污染物减排量以及减排价值，可得地源热泵年减排价值。
CO2年减排价值=399.3t×160元/t=63888元
SO2年减排价值=0.036t×630元/t=23元
NOx年减排价值=0.35t×631.6元/t=221元
浅层地温能开采年减排价值=63888元+23元+221元=64132元
从以上应用效益评价过程可以看出，浅层地温能开采在经济效益、节能效益和环境效益评价中都产生了节约价值，既为建设单位节约了资金，同时起到了节约能源和减少污染物排放的作用，替代常规燃油锅炉采暖应用效益显著。
❺ 什么叫做土地储备,它有什么作用
土地储备看从那个角度说了，如果是政府的土地储备，是政府加强对土地的宏观调控及便于管理的一种方式，实际上也是地方财政的一个重要来源，政府以低价从农民手中征用或从城市土地使用权人那里征购，进行基准地价调整后，随行就势加价转让或出入出去获得差价。如果是开发商的土地储备，则是通过协议转让，招标、拍卖等形式获得土地使用权，根据市场状况，决定开发的时机，某些地没有当即开发即可称之为作为今后的储备开发用地。
❻ 什么叫做土地储备，它有什么作用
土地收储就是土地收购储备制度的简称。土地收购储备制度是地方政府和国土部门顺应“经营城市，经营土地”的需要所进行的我国土地制度创新的一个重要成果。应该说，这几年来，通过实施土地收储及招拍挂，在增加地方财政收入，改善城市基础设施建设，提高土地市场的公平性和透明性方面起到了积极的作用。但是，我们也要看到，任何一种制度的变迁，都需要相关的制度予以相应的完善和匹配。否则，这个新的制度在推进过程中的所产生的负面作用就会随着时间的推移和改革的深入而日渐显现出来。
❼ 简述容积率与土地利用效益及居住环境质量的关系
大辛庄镇地处城郊，208国道、境内关小线（市北外环路）横跨东西，长太路和309国道，纵越南北，可谓交通发达，地平水浅，是发展近郊工业和高产农业的理想地区。海拔高度1130米，年平均气温12℃，无霜期平均152天，平均年降水量为610毫米，昼夜温差不大，全镇土地总面积为41967.8亩，下辖鹿家庄、大辛庄、小辛庄、果园、关杜庄、小常、泽头、小神、梁庄、北寨、暴河、漳泽、壁头、下韩、陈村、张村、西旺17个行政村。
1、耕地 土地变更登记后耕地为28916.3亩，占全镇土地总面积的68.9%，农业人均耕地1.43亩。耕地面积大的主要有北寨、西旺、鹿家庄、壁头和小辛庄等村。
2、园地 全镇园地面积937亩，占全镇土地总面积的2.23%。主要集中分布在桑场和国营劳改农场，分别占到全镇园地面积的24.56%和67.95%,共计占到全镇园地总数的92.51%。
3、林地 全镇林地面积281.6亩，占全镇土地总面积0.67%。主要份布在陈村、张村、鹿家庄和关杜庄等村。
4、牧草地 全镇没有牧草地。
5、居民点及工矿用地 全镇本地类面积7469亩，占全镇土地总面积的17.8%，其中农村居民点面积4834.9亩，农村人均占地达159.0平方米。面积较大的主要有鹿家庄、北寨、壁头、大辛庄和小辛庄等村。
6、交通用地 全镇交通用地1584.4亩，占全镇土地总面积的3.78%，各村均有分布，主要集中分布在张村、鹿家庄和陈村等村。
7、水域 全镇水域527.1亩，占全镇土地总面积1.26%，主要分布在临漳泽水库的泽头、陈村以及大辛庄和鹿家庄等村。
8、未利用土地 全镇未利用土地2252.4亩，占全镇土地总面积5.37%，各村均有分布，面积较大的有壁头、鹿家庄、大辛庄和果园等村。
第四章 土地利用方针及规划目标
第12条 土地利用方针
1、切实保护耕地，稳定基本农田保护区面积，提高耕地质量，保持耕地总量动态平衡。
2、合理调整土地利用结构，按土地用途分区的要求，正确处理“建设”与“吃饭”，“发展”与“保护”的关系，保持土地资源的可持续利用。
3、大力开展土地整理，土地复垦和土地开发，不断改善生态环境。
4、各项土地利用活动，均应考虑节约用地和内部挖潜，有利于提高土地利用率和产出率，做到地尽其用。
1、优先安排农业用地，特别是在县下达控制指标的范围内，保持耕地总量动态平衡。
2、非农建设用地，优先安排交通、能源和原材料工业等建设项目用地。
3、大力发展林、牧业，适当增加园地面积。
4、耕地占用与土地整理、复垦和开发相挂钩。
5、落实分解县下达给我镇的各项用地指标，并考虑各用地部门的需求，使规划指标与布局符合当地实际。
6、挖掘土地资源利用潜力，充分利用未利用土地中的后备资源。
❽ 土地储备制度的土地储备影响后果
业内人士指出，自从2004年土地出让实行“招拍挂”制度以来，我国大多数城市建立版了土地储备中权心，由政府出面收购或征用农用地转建设用地，然后进行整理，再通过土地市场进行交易，从中获取几十倍甚至上百倍的差价。“这些最终形成地方政府财政收入的最大一块土地出让金。”
中国指数研究院房地产专家李国政说，2012年，土地出让金为28517亿元，占当年房地产业销售6.4万亿元将近45%。
虽然并非所有土地必须经过收储，但实际上只要被土地储备中心列入规划的地块就难逃被“倒手”的命运。
华中科技大学土地管理系卢新海教授说，一些地方政府打着“土地储备”的旗号垄断土地市场，既是买方，又是卖方，从中获取巨额差价，直接推高了房价上涨。
❾ 新形势下如何做好土地储备工作
一、量力而行，处理好多与少的关系 对土地储备工作来说，资金是土地储备制度实施的关键。在控制土地储备量上，要本着“量力而行，不贪大，适度收，而不是多多益善”的原则。在规划和计划情况尚未完全明确的情况下，针对有潜力的用地项目，意向性储备，对存在储备可能性地块做出计划和方案，力争在土地储备上做到动作快，起步早，措施管用，土地储备要适时适量，不能因为一时市场气氛就大量征用。 二、蓄放兼收，处理好蓄与放的关系 对国有土地，可以采取四种方式予以储备：一是征；二是收；三是购；四是换。 对有偿收购的土地，收购土地方式有三种：一是买断，即一次或几次将土地及其附着物补偿费交付原土地使用者后进行储备，适时出让或开发成熟后出让；二是定金收购，先给予原土地使用者定金，约定补偿方式和价款，待土地出让时再付给土地补偿费；三是预定收购，只约定补偿方式和价款，待土地出让后付给补偿费。 三、增强“做地”功能，处理好“养”与“增”的关系 “养”与“增”是增强政府“做地”功能的需要。政府垄断一级土地市场时，必须要确保土地的供应。随着土地市场需求的加大，储备中心某些功能的局限性已远远不能满足市场的土地供应量。随着城市化进程的加快，老城区可以盘活的土地越来越少，土地收购储备要向城郊的集镇改造转移，这使得“做地”的任务难度加大。因此，要建立一个专门的机构实现完成政府“做地”的功能。 四．解决资金问题，处理好“储”与“投”的关系 首先，要解决好融资渠道单一的问题。同时，也可以尝试从解决储备土地收益比例拨付充作土地储备资金，这样可以保证有足够的自有资金进行土地储备运作。对于拨付的比例，可以根据当地经济发展条件和土地储备的需求提出。如果没有资金，新的土地收不进来，老的土地又加工不了，土地储备就会形成金融风险。还要处理好出让价格的制订。 郭际军
❿ 如何做好土地储备工作
一、量力而行，处理好多与少的关系
对土地储备工作来说，资金是土地储备制度实施的关键。在控制土地储备量上，要本着“量力而行，不贪大，适度收，而不是多多益善”的原则。在规划和计划情况尚未完全明确的情况下，针对有潜力的用地项目，意向性储备，对存在储备可能性地块做出计划和方案，力争在土地储备上做到动作快，起步早，措施管用，土地储备要适时适量，不能因为一时市场气氛就大量征用。
二、蓄放兼收，处理好蓄与放的关系
对国有土地，可以采取四种方式予以储备：一是征；二是收；三是购；四是换。
对有偿收购的土地，收购土地方式有三种：一是买断，即一次或几次将土地及其附着物补偿费交付原土地使用者后进行储备，适时出让或开发成熟后出让；二是定金收购，先给予原土地使用者定金，约定补偿方式和价款，待土地出让时再付给土地补偿费；三是预定收购，只约定补偿方式和价款，待土地出让后付给补偿费。
三、增强“做地”功能，处理好“养”与“增”的关系
“养”与“增”是增强政府“做地”功能的需要。政府垄断一级土地市场时，必须要确保土地的供应。随着土地市场需求的加大，储备中心某些功能的局限性已远远不能满足市场的土地供应量。随着城市化进程的加快，老城区可以盘活的土地越来越少，土地收购储备要向城郊的集镇改造转移，这使得“做地”的任务难度加大。因此，要建立一个专门的机构实现完成政府“做地”的功能。
四.解决资金问题，处理好“储”与“投”的关系
首先，要解决好融资渠道单一的问题。同时，也可以尝试从解决储备土地收益比例拨付充作土地储备资金，这样可以保证有足够的自有资金进行土地储备运作。对于拨付的比例，可以根据当地经济发展条件和土地储备的需求提出。如果没有资金，新的土地收不进来，老的土地又加工不了，土地储备就会形成金融风险。还要处理好出让价格的制订。