① 土地收储是由哪个部门规划哪个部门具体操作
由土地储备中心来具体实施土地的储备工作，涉及到国土、规划、住建等部门互相协调
② 土地储备机构的简介
土地储备机构简介 中国内地的土地储备制度舶来于香港，系采用政府收购“生地”——即未完成拆迁、水电气热等基础设施的土地，而后经由一级开发环节达到“熟地”标准——即土地平整，水电气热齐全后，由“招拍挂”投入土地市场的开发模式。从1996年第一家土地储备机构在上海诞生以来，至今全国已有2000多个市、县相继建立了这项制度。根据《土地储备管理办法》（国土资发[2007]277号）第三条规定：“土地储备机构应为市、县人民政府批准成立，具有独立法人资格，隶属于国土资源管理部门，统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。”
我国的土地储备机构主要是依据当地政府的规章和规范性文件设立的，其性质和功能也不尽一样，主要可以分为政府职能部门设立的土地储备机构（部门）和政府出资设立的企业性质的土地储备机构两种。
土地储备制度运行涉及拆迁、土地征收、城市规划、资金管理、银行贷款、投资立项等多方面工作，对我国土地市场发展影响深远。制定《土地储备管理办法》，对严格土地管理，加强土地调控，促进节约集约用地，具有重大意义。
2016年2月，财政部等四部委要求各地清理压缩现有土地储备机构。详见财综[2016]4号。 土地储备机构职责 政府职能部门设立的土地储备机构（部门），属于事业单位性质的土地储备机构，具有独立法人资格，根据设立时政府确定的权利行使职权，并承担相应法律责任。事业单位性质的土地储备机构具有明显公益性质，不以营利为主要经营目的，根据政府行政授权对所储备的土地行使管理权，不拥有国有土地使用权。政府出资的企业性质的土地储备机构，也具有独立的法人资格，作为市场主体收购储备土地，但可以依法取得土地使用权，该土地使用权表现为土地储备机构依法对储备的土地享有占有、使用和收益的权利。
《土地储备管理办法》第十六条 对纳入储备的土地，经市、县人民政府国土资源管理部门批准，土地储备机构有权对储备土地进行前期开发、保护、管理、临时利用及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动。
第十八条 土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备供应条件。
第十九条 前期开发涉及道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设的，要按照有关规定，通过公开招标方式选择工程实施单位。
第二十条 土地储备机构应对纳入储备的土地采取必要的措施予以保护管理，防止侵害储备土地权利行为的发生。
第二十一条 在储备土地未供应前，土地储备机构可将储备土地或连同地上建(构)筑物，通过出租、临时使用等方式加以利用。设立抵押权的储备土地临时利用，应征得抵押权人同意。储备土地的临时利用，一般不超过两年，且不能影响土地供应。
依据《土地储备管理办法》第七条规定：“土地储备实行计划管理。市、县人民政府国土资源管理、财政及当地人民银行相关分支行等部门应根据当地经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划和土地市场供需状况等共同编制年度土地储备计划，报同级人民政府批准，并报上级国土资源管理部门备案。”土地储备机构依据批准的土地收购储备计划，对企事业单位需盘活的存量土地和其他需调整的土地适时进行收购；根据土地利用和城市总体规划以及市场需求，适量储备土地，并做好储备土地的信息发布、登记、招商洽谈和投放市场的前期准备等服务性工作；经营和管理由政府依法收回的违法用地、闲置抛荒土地，并纳入储备土地；多渠道、多途径筹措资金，在市土地收购储备管理委员会的指导下监督下，加强与各金融机构的合作，通过抵押贷款等形式取得土地收购、开发资金，并对该资金的使用进行管理；运用市场机制通过公开招标方式组织实施好储备土地拆迁安置等前期的组织协调和验收管理工作；做好对土地收购、储备、开发资金的测算平衡、综合统计工作。 土地储备范围 《土地储备管理办法》第十条规定： 下列土地可以纳入土地储备范围：
(一)依法收回的国有土地；
(二)收购的土地；
(三)行使优先购买权取得的土地；
(四)已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地；
(五)其他依法取得的土地。 土地储备法律依据 土地储备机构作为承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位，能协调规划、拆迁、评估等部门，把握各项规章制度，落实政府提出的各项要求，把国家、集体和个人的利益放在首位，以维护人民的利益为重点，充分体现公平、公正原则，确保稳定，做到依法拆迁、文明拆迁、和谐拆迁。
土地储备机构实施的土地储备行为是市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依照国家土地管理相关法律法规（《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《征用土地公告办法》等）取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。
③ 请问：土地收购储备中心是什么性质的单位
土地收购储备中心不是行政单位，是事业单位。是受政府委托进行土地储备和管理一级市场交易的公共事业管理机关。
④ 城投公司如何看待四部委463号文的影响
近日，财政部联合国家发改委、人民银行和银监会等四部委联合下发了一份文件（见财政部网站），试图制止地方政府及其融资平台采用各类违法违规方式，进行融资的行为。 在《关于制止地方政府违法违规融资行为的通知》（财预[2012]463，以下称“《通知》”）中，四部委明确提出了“十六个不得”的要求。其中，对地方各级政府及所属机关事业单位、社会团体提出了“九个不得”，即未经有关监管部门依法批准不得直接或间接吸收公众资金进行公益性项目建设；不得对机关事业单位职工及其他个人进行摊派集资或组织购买理财、信托产品；不得公开宣传、引导社会公众参与融资平台公司项目融资；不得以委托单位建设并承担逐年回购（BT）责任等方式举借政府性债务；不得出具担保函、承诺函、安慰函等直接或变相担保协议；不得以机关事业单位及社会团体的国有资产为其他单位或企业融资进行抵押或质押；不得为其他单位或企业融资承诺承担偿债责任；不得为其他单位或企业的回购（BT）协议提供担保；不得从事其他违法违规担保承诺行为。 对地方政府融资平台提出了“七个不得”，即地方政府对融资平台公司注资不得将政府办公楼、学校、医院、公园等公益性资产作为资本注入融资平台公司；不得将储备土地作为资产注入融资平台公司，不得承诺将储备土地预期出让收入作为融资平台公司偿债资金来源；不得授权融资平台公司承担土地储备职能和进行土地储备融资；不得将土地储备贷款用于城市建设以及其他与土地储备业务无关的项目；因承担公共租赁住房、公路等公益性项目建设举借需要财政性资金偿还的债务，除法律和国务院另有规定外，不得向非金融机构和个人借款；不得通过金融机构中的财务公司、信托公司、基金公司、金融租赁公司、保险公司等直接或间接融资。 本人结合学习2010年国发19号文及这两年多来，地方政府投融资平台在规范、清理、整顿过程中的实际情况，认为要充分理解463号文件的精神实质，需要从以下几个方面来提高认识。 首先463号文，希望紧急刹车政府公益性项目采取隐性举债的方式。根据国发（2010）19号文的规定，对只承担公益性项目融资任务且主要依靠财政性资金偿还债务的融资平台公司，今后不得再承担融资任务；对承担上述公益性项目融资任务，同时还承担公益性项目建设、运营任务的融资平台公司，要在落实偿债责任和措施后剥离融资业务，不再保留融资平台职能。这意味着公益性项目的融资和运作将主要依靠政府财政渠道资金解决，而不是靠融资平台本身。目前地方政府，包括投融资平台通过各种形式的直接和间接融资，融资投入公益性项目的行为，在政策层面是得不到支持的。况且现阶段，许多公开发行产品有可能已经介入到政府债务“借新还旧”不良循环的链条之中，一些非银行金融机构通过运作，将社会资金间接进入政府公益性项目（这种变通受托资产进行投资的业务，也可以称为中国式的“影子银行”业务），他们对投融资平台提供了另类支持，造成政府举债更加隐蔽和不透明，因此，463号文此时踩下刹车，不仅希望各级地方政府能够从源头项目融资上，正本清源，遏制各类违法违规的融资行为。同时也希望对金融市场中各类服务机构的后续运作带来影响。 其次，希望遏制以政府公益性资产和无形资产变相做大投融资平台的倾向。463号文件，在重申了19号文提出的学校、医院、公园等公益性资产不得作为资本注入融资平台公司同时，特别加入了不得以政府办公楼、学校、医院、公园、储备土地作为资产，注入投融资平台，做大融资平台资产规模的行为。一方面这将限制投融资平台的资本扩张规模和扩张速度，从根本上降低地方政府投融资平台股权融资和债务融资的基础条件；另一方面，也会对投融资平台原有的融资能力和融资规模，带来一定的限制作用。 第三，希望帮助地方政府解脱依赖土地财政的怪病。由于地方政府与中央财政在事权与财权方面的不匹配，造成各级地方政府不得不利用土地财政，进行公益性项目的融资和建设。而463号文提出，地方各级政府必须严格按照有关规定规范土地储备机构管理和土地融资行为，不得授权融资平台公司承担土地储备职能和进行土地储备融资；不得承诺将储备土地预期出让收入作为融资平台公司偿债资金来源；不得授权融资平台公司承担土地储备职能和进行土地储备融资的要求。这从根本指明了地方政府未来公益性项目融资和运作的方向，也是希望帮助地方政府尽快改变依赖土地财政，进行城市建设和融资的情况。 当然我们也注意到，该文件标注为财预［2012］463号，是由财政部预算部门汇总成文后由四部委联合发出。与19号文相比，在效力和实施方面也会存在一定的问题。一是当前面临政府换届，经济金融政策和市场形势的发展，仍然存在很大的不确定性，各地政府对各种违法违规的融资行为进行清理和整改，不仅需要一定的时间，还需要在诸多的疑难杂症目前痛下决心，因此这项工作实施的难度将是非常大。二是当前正值一个新的财年开始，在地方政府需要编制2013年财政预算时出台这个文件， 其指向性和目的性非常明显，也希望为地方政府制定财政预算时提供充分的参考，同时引起各级地方政府，特别是政府投融资平台的高度重视，切实担负起加强地方政府性债务管理、防范财政金融风险的责任。 （作者系中国现代集团总裁、中国城投网首席经济学家、清华大学教授会成员）
⑤ 在四部委出台清理地方融资平台后，政府该通过何种途径向城投公司拨款
如果是拨款，那就是列入财政预算的，与清理无关。
四部委的文件主要是针对有银行贷款的，关注的是债权的安全性，你不见划分标准里还分纯公益性的，准公益性的，非公益性的吗？以后纯公益性的一般就是财政拨款了，无法再贷款。
如果说是城投公司还想借款，就是做成实体，即有经营现金流入的，包括指定的土地出让收入( 这点就是可以做文章的了）
⑥ 怎样认识土地储备新政
日前，财政部、国土资源部、中国人民银行、银监会四部委联合发布了《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》（以下简称《通知》），明确自2016年1月1日起，各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款。该《通知》核心内容包括：清理压缩土地储备机构、规范土地储备行为、加强土地储备规模控制、妥善处置土地储备债务、调整土地储备筹资方式、规范土地储备资金使用管理、推动土地收储政府采购工作、加强土地储备项目收支预决算管理等多个方面。
该怎样理解《通知》背景，以及核心内容、影响范围？记者采访了中国人民大学公共关系学院土地管理系教授叶剑平。
防范地方债务风险是目的
根据《通知》，各地区在规范土地储备行为时，县级（含）以上法定行政区划原则上只设置一个土地储备机构，统一隶属于所在行政区划国土资源主管部门管理，对于重复设置的，应当压缩归并和重新纳入土地储备名录管理。各地区应将土地储备机构和从事政府融资等其他非土储职能的业务相分离。
事实上，《通知》主要目的之一在于理顺土地储备机构和城投公司关系，进一步规范两者职能。对清理甄别后认定为地方债务的土地储备贷款（截至2014年底），需纳入政府性基金预算管理，偿债资金通过预算统筹安排，并逐步发行地方政府债券进行置换；而自2016年起，各地不得再向银行举借土地储备贷款。
叶剑平表示，《通知》的目的在于防范已经存在的地方债务风险，清楚界定土地储备机构的职责。在城镇化发展过程中，土地储备还承担了土地储备以外的多项职能。例如：城市发展、投融资、旧城改造、拆迁、征地等等，都离不开土地储备的参与。因此，土地储备的职能实际上被扩大化了。城市土地归国家所有，国家把土地使用权让渡给市场，政府把土地出让的职能让渡给土地储备机构。土地储备机构代表土地所有者去征收和转让土地。随着城市发展需要，一些土地储备机构又配套成立了各种各样的公司，例如城投公司、基础设施投资公司等，所有这些公司实际上都是围绕着土地的征收、出让等活动来开展的。这些公司所做的一些工作，很多应该是由土地储备机构完成的。因此，一些情况下，土地储备机构和相关公司会存在职责不清的现象。而公司企业化的运作，也会带来一些系统外的风险。在这样的背景下，土地储备机构就不应该再作为一个借贷的主体，银行也不应该再给土地储备机构继续发放贷款，《通知》正是为了规范土地储备金融秩序，防范地方债务风险。
当前供给侧改革的迫切需要
《通知》依据《预算法》等法律规定对土地储备资金的使用管理进行了规范，即从2016年1月1日起，对土地储备资金的筹集渠道进行了明确，并且强调专款专用，土地储备机构日常费用和土地储备资金严格分账核算，不得混用。《通知》提出地方国土资源主管部门应当积极探索土地征收、收购、收回等涉及的拆迁安置补偿方面的政府购买服务，并约定采购仅限于储备土地的前期开发。《通知》要求各地土储机构应当根据当地经济发展水平、财力状况、年度土地供应量、年度地方债务限额、地方政府还款能力等因素确定其土地储备总体规模，同时要加强预决算管理。
《通知》明确，自2016年1月1日起，各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款。土地储备机构新增土地储备项目所需资金，应当严格按照规定纳入政府性基金预算，从国有土地收益基金、土地出让收入和其他财政资金中统筹安排，不足部分在国家核定的债务限额内通过省级政府代发地方政府债券筹集资金解决。
在中央财政核算的债务限额的前提下，可以通过发行的债券来借钱补充地方的预算开支，而不能再用收储的土地作为抵押。过去地方向商业银行贷款，部分是用储备土地作为抵押，这部分贷款客观上有相当大的风险，而且有些是通过地方平台公司做的贷款，有些贷款资金是投入到有收益的基础设施的项目，而有些资金可能使用渠道不是很恰当，未来有相当大的潜在风险。
关于贷款关闸，叶剑平表示，由于职能界定明确，土地储备机构不需要再去贷款，而只需要接受政府委托由政府拨款。至于政府拨款的来源，不管是财政收入，还是城市发债，则是需要政府考虑和解决的事情，“从宏观角度出发，这也是供给侧改革的需要”，叶剑平说。
市场之手的新机遇
但有些工作是可以通过市场配置来完成，《通知》提到，要发挥市场的作用，可以委托第三方，甚至由市场来参与这样的一些形式。土地储备机构作为政府的委托人，可以组织社会相关机构来完成这件事。未来，市场将发挥更大的作用，民间资本融入城市建设的渠道会更多样化。“关上了一扇门，打开了一扇窗”，叶剑平做了这样一个比喻。
《通知》带来的利好，最明显的就是市场“这只手”能够有机会介入城市的发展中来，打破了原来土地储备由政府垄断的这种格局。政府由参与者变成了组织者，完成了这样的角色转变。土地收储的资金，以前完全靠财政和银行借贷，现在变成用地方债和社会基金来投入。传统意义上的土地储备机构需要转型，新的土地储备机构将以组织者的角色出现，整合社会有效资源，来完成城市建设中的相关工作。
与此同时，多手段控制储备土地总量，有利于控制政府性债务及房地产“去库存化”。加强储备土地总量控制主要从土地供给方面加强管理。土地储备总量取决于当地经济发展水平、当地财力状况、年度土地供应量、年度地方政府债务限额、地方政府还款能力等诸多因素。适当压缩储备土地规模，将从资金需求源头方面限制政府性债务的无序扩张。同时，考虑今年初全国各省份披露的财政收入数据，在一般财政收入吃紧，尤其土地财政收缩的大趋势下，未来地方政府用于土地收储的资金将更多依赖于政府债券，但政府债券额度由中央及省级政府统筹，所以土地收储规模将进一步缩减。
叶剑平认为，长期来看，《通知》对土地出让价格不会有大的影响。不过在土地储备转型的窗口期，由于土地供应可能会减少，会造成土地价格上涨。受去库存的影响，机构调整的窗口期内甚至可能不会推出新的土地，以消化原有库存。叶剑平表示，市场是配置资源的有效手段，在供过于求或者相对持平的时候，只有生产适销对路的产品才能销售掉，如果不能适销对路，成本又高的话，形成滞压，就会产生风险，土地也是如此。
⑦ 土地储备工作是由什么机构具体实施
土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。
土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。
市、县人民政府国土资源管理、财政及当地人民银行等部门，按照职责分工，各负其责，互相配合，保证土地储备工作顺利开展。
⑧ 城市土地储备的城市土地储备机构设置及法律制度
目前土地收购储备机构设置的模式有两种，一种是单一结构，土地储备机构隶属土地管理部门，如上海；另一种是双结构，即土地收购储备委员会和土地收购储备机构，土地收购储备委员会由政府设立，成员由土地、财政、计划、规划等部门组成，任务是协调收购——储备——出让政策，土地储备机构隶属于土地管理部门，接受收购储备委员会的领导和监督。比较已实施土地储备制度的城市的经验，双结构的运行比较顺利，但尚需工作运行的制度予以保证。要保证部门之间的协调、有效，减少运行环节，提高土地储备和土地资产运营效益，必须制订科学的土地收购、储备和供应计划，并与整个城市经济发展、用地计划、旧城改造计划、近期建设计划、房地产开发计划、资金筹措计划等有机的结合起来，把有关责任分解到各职能部门，协调行动。因此，土地收购储备机制是一个复杂的系统工程，需要规划、计划、建设、财政、土地等许多政府职能部门的紧密配合。如城市土地利用用途要受城市规划所制约。《城市规划法》第二十九条规定：“城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。”在城市中相同经济区位不同用途的土地其价值差别很大。土地储备制度的一个目的是要获得土地市场的垄断收益，而储备的土地的规划用途及规划指标的控制，是否与这个时期市场的土地需求结构相适应，是否能获得相应的投资收益，对土地储备机制的运作影响很大。从这一点讲，规划部门与土地管理部门的协作效率就非常重要。目前大多数城市政府机构设置中，规划和土地部门都是分设的，这种情况下，市长挂帅的土地收购储备委员会的作用就显得非常重要。 1999年实施的新《土地管理法》对城市政府如何建立土地储备机制，行使土地统一收购权并没有明确规定，因此需要从法制上对土地收购储备制度予以研究。《土地管理法》第五十八条规定“有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：（一）为公共利益需要使用土地的；（二）为实施城市规划进行旧城改建，需要调整使用土地的；（三）土地出让等有偿使用合约期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；（四）因单位撤销、迁移等原因停止使用原划拨的国有土地的；…… ”；依照前款第（一）项、第（二）项的规定收回国有土地使用权包括：①国家建设的需要；②实施城市规划和社会公益事业的需求；③土地使用期限届满，未批准续期使用的；④由于土地使用者的原因，如单位撤销、搬迁、破产，连续两年以上未使用土地或不按批准用途使用违反土地使用权出让合同约定的；⑤其他非法用地的。但收购与收回从概念的内涵上不同，收回土地是一种行政行为，补偿是对地上建筑物、附着物获利能力的支付，与土地价格无关。而收购土地是一种经济行为，必然涉及土地价格。特别是这种收购是一种“强制性买卖关系”（后面将分析），不是一种经济主体间的平等经济关系，而现行法律法规并没有相应的法律规范，所以建立城市土地储备制度首先要解决立法和制度建设问题。
⑨ 土地储备中心是什么样的单位
根据《土地储备管理办法》第3条规定， 土地储备中心应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。
其单位宗旨;是为政府土地－级市场提供服务，业务范围；土地收购、储备、流转、开发。经费来源；全额拨款。没有拆迁业务，不能成为拆迁人。