⑴ 房地產是暴利行業嗎，房地產開發商利潤率到底有多少
看怎麼定義暴利吧，如果拿利潤率來衡量談不上暴利，現在民眾有種誤解房價高房地產就是暴利，房價高人家成本也高啊，我只談正常渠道招拍掛來的土地，出讓金加上拆遷安置費，利息支出和各種稅金佔到房價近七成建築成本什麼的都可以忽略了，這是正常的經營周期囤地捂盤不算。利潤率不到20%這個水平談不上暴利，可以說大頭被政府拿了。但是為什麼都願意來搞房地產呢，呵呵我只能說早期有些地不是正常渠道取得的，不過這情況在慢慢的變規范。第二利潤率低，利潤總額可不低這玩意屬於資金密集行業而且杠桿率高拿到地接下來的錢都是銀行出的了，後期就不用出什麼自有資金了。第三政府也賺著錢了也喜歡搞房地產佯裝調控，動不動就來個政策刺激去去庫存，需求旺盛特別是在大城市幾乎就不存在市場風險。綜上幾點開發商還是很賺錢的。
⑵ 房地產開發貸款的杠桿原理
杠桿，將借到的貨幣追加到用於投資的現有資金上；杠桿率，資產與銀行資本的比率；財務管理中的杠桿效應，主要表現為：由於特定費用（如固定成本或固定財務費用）的存在而導致的，當某一財務變數以較小幅度變動時，另一相關財務變數會以較大幅度變動。合理運用杠桿原理，有助於企業合理規避風險，提高資金營運效率。財務管理中的杠桿效應有三種形式，即經營杠桿、財務杠桿、復合杠桿。
杠桿比率
認證股的吸引之處，在於能以小博大。投資者只須投入少量資金，便有機會爭取到與投資正股相若，甚或更高的回報率。但挑選認股證之時，投資者往往把認股證的杠桿比率及實際杠桿比率混淆，兩者究竟有什麼分別？投資時應看什麼？
想知道是否把這兩個名詞混淆，可問一個問題：假設同一股份有兩只認股證選擇，認股證A的杠桿是6.42倍，而認股證B的杠桿是16.22倍。當正股價格上升時，哪一隻的升幅較大？可能不少人會選擇答案B。事實上，要看認股證的潛在升幅，我們應比較認股證的實際杠桿而非杠桿比率。由於問題缺乏足夠資料，所以我們不能從中得到答案。
杠桿比率=正股現貨價÷（認股證價格x換股比率）
⑶ 房地產地貨比是什麼意思，如何計算
房地產地貨比指的是：開發商買地的土地款跟將來建設後能賣掉的總貨款之間的比例
計算方式：土地款/賣房總貨款
土地款即國家以土地所有者身份，將一定年限內的土地使用權有償出讓給土地使用者。
土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數額並進行時間、地段、用途、臨街狀況、建築容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到。
也可依據所在城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。
(3)房企資金杠桿率擴展閱讀
房地產開發商成本構成：
1．土地使用權出讓金。
2．土地徵收及拆遷安置補償費。
3．前期工程費。
4．建安工程費。
5．基礎設施費。
6．公共配套設施費。
7．不可預見費。
8．開發期間稅費。
房地產商拿地的方式：
土地招拍掛制度是指我國國有土地使用權的出讓管理制度。
我國國有土地使用權出讓方式有四種：招標、拍賣、掛牌和協議方式。《土地法》及國土資源部相關的部門規章規定，對於經營性用地必須通過招標、拍賣或掛牌等方式向社會公開出讓國有土地。
其含義是指經營性用地必須通過上述方式出讓土地。統稱為招拍掛制度。
經營性土地使用權招標拍賣作為經營城市土地、規范土地市場秩序的重中之重，其理論上可以從源頭上防止土地批租領域腐敗的重要舉措，也是提高經營城市土地水平，改善投資環境的根本性措施
比協議出讓有著明顯優勢，讓土地以更公平、合理的價格出讓，減少人為干擾因素，遏制腐敗產生。
參考資料
房地產開發成本_網路
房地產杠桿率_網路
⑷ 房地產杠桿率的介紹
《2010胡潤財富報告》指出，中國內地有87.5萬個千萬富豪和5.5萬個億萬元富豪。其中，十億元富豪1900人、百億元富豪有140人。而中國內地富豪數量的增長主要依賴三個方面的因素，即股指上漲、房價上漲和GDP的快速增長。
不僅如此，在福布斯中國富豪榜上，這兩年新晉的富豪無一例外地都是房企老闆。他們大多通過在香港H股上市一夜暴富，碧桂園、龍湖、恆大這些房企的老闆輪番地成了中國首富。不過，觀察他們的財富成長路徑會發現，其財富的增長並不是依靠自己公司的價值創造，而是在上輪和這輪房地產泡沫中「吸血」。
房地產業已經成為中國最暴利的行業之一。有關數據表明，2005年至今，有近40家上市公司由原來的主業轉行房地產，佔到目前地產類上市公司總數的35%。而以上市公司的毛利率表現來看，房地產行業表現最為突出，自2005年以來毛利率連續五年超過30%。
另據統計，在國外成熟的房地產市場中，建築安裝成本佔比在70%，利潤率大約在5%至8%之間。與此形成鮮明對比的，國內房地產市場建築安裝成本佔比35%，利潤率在15%左右。
國內房地產市場15%的利潤率看似不高，但開發商的真實利潤水平卻遠高於此，其中的奧妙在於前期房地產開發的「高杠桿率」。「高杠桿率」使中國的房地產偏離了其民生屬性，放大了房地產金融投資屬性的一面，加速了財富向地產商集中，並且增強了地產市場的投機性。
業內人士透露，調控前，開發商購置土地或明或暗可以貸款，拿到土地證後又可以名正言順地向銀行抵押貸款，項目開工後建築承包商墊資建設也是行業管理，而且，雖然預售制度有很大變化，但開發商花樣翻新地創造出各種變相的「賣樓花」方式，例如向意向購房者十幾萬元高價出售會籍，獲得會籍後就可在開盤時折價購房。通過利用制度上的不完善，許多開發商可以用5倍、10倍的杠桿率來操盤，這樣一來100%的利潤率也不是神話。
⑸ 房地產項目資金杠桿率率怎麼算
=2/(2+3）=40%
⑹ 房地產公司資產負債率在多少范圍內算正常
資產負債率保持在%比較合理，也就是資產與負債的比例為1：1。 但是對於不同的行業還要區別看待，如房地產開發行業，前期投資非常大，正常的范圍在60％－70％之間。
如超過80％，負債比例已經過高了，企業的經營就已經面臨很大的風險了，不僅可能導致短期的資金風險，而且由於企業的固定資產等面臨減值和無法變現的問題，可能最終導致企業資不抵債，最終破產。
這個是沒有一個統一標準的，因為在房地產這個屬於負債率較高的行業，一般來說受加息的影響也比較大。但不同企業受影響的程度不同，這主要取決於企業的負債水平和負債結構。概括來說，負債率越高的企業受影響越大，銀行負債比例越高的企業受影響越大。
(6)房企資金杠桿率擴展閱讀：
資產負債，反映企事業單位資金的取得或形成狀況叫資產，反映資金的運用和存在狀況叫負債。
現代資本主義企業和銀行普遍採用資產與負債平衡形式總括反映一定日期(如月末、季末、年末)財務狀況的資產負債表。
視為最主要的會計報表。表式分資產、負債與業主權益兩部分，各設若干項目。資產部分在左方，反映企業所有的各項財產、物資、債權和權利。負債與業主權益部分列在右方，反映企業的各種短期和長期債務，自有資本和盈餘。左右兩方金額總計相等平衡。
我國建國初期曾採用資產負債表，後改用「資金平衡表」。但為了與國外銀行進行業務往來及核對帳目，中國銀行仍用此表，形式分資產、負債與凈值兩部分。
資產部分主要包括現金、各項放款、存放國外同業、投資、房地產和器具、設備等;負債與凈值部份主要包括各項存款、股本、公積金及純益等。
⑺ 樓市調控「穩」字當頭 開發商資金鏈面臨考驗
中國金茂近日向平安人壽、新華保險配售股份募資，折射出開發商多路徑融資的現狀。多位專家表示，與品牌房企不同，中小房企融資難上加難，特別是在下半年樓市調控繼續維持差異化調控思路下，政策不會松動，房企融資環境依然趨緊，市場交投可能繼續降溫，房企資金鏈將面臨考驗。
穩 調控繼續從嚴
從開封撤回「取消限售」文件，到蘇州限售再次加碼，再到呼和浩特開展中介機構自查和整改種種跡象表明，在「房住不炒」基調下，熱點城市樓市調控政策將繼續保持從嚴態勢。
中國社會科學院金融所房地產金融研究中心主任尹中立表示，從政策層面看，下半年整體收緊的走勢比較明確。居民杠桿率過高主要體現在貸款買房，且因為房地產貸款有總量控制，事實上還有以消費貸名義貸款實際用於購房的情況存在。因此，為了防止居民債務增長過快，抑制購房需求是必要的政策。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，樓市調控堅持「一城一策」，三四線城市要避免冷得太快，一二線城市要保持差別化政策，鼓勵有效需求和合理需求，抑制投資需求。
李宇嘉認為，房貸政策會偏緊，實施額度控制。同時，中國證券報記者發現，近期房貸利率，特別是熱點城市房貸利率有所上調。以蘇州為例，目前首套房貸款，蘇州各大銀行普遍執行基準利率上浮22%的政策。
李宇嘉還表示，房地產企業的融資政策正在收緊。「相對而言，目前融資政策還是更多偏向於龍頭房企。例如，目前基本上是龍頭房企能進入銀行的融資白名單，小房企進不去的。」
淡 銷售或穩中下降
尹中立預計，下半年房地產市場銷售將呈現穩中有降趨勢。
數據顯示，1-6月，全國商品房銷售面積75786萬平方米，同比下降1.8%，降幅比1-5月份擴大0.2個百分點。銀河證券26日發布研報預計，7月份銷售同比將達到一個低點，之後在「一城一策」、各城市周期分化的情形下，銷售同比降幅將逐步收窄。
尹中立認為，上半年房地產企業業績整體維持了去年的增長態勢，但下半年房地產業經營將整體走弱。
從上市房企上半年業績來看，龍頭房企普遍實現高增長，保利地產、融創中國等房企業績預增超過30%。招商證券研究發展中心房地產行業主管分析師趙可表示，從已公布業績預告的9家房企來看，市場普遍認為中期業績超預期。中期業績增速明顯高於全年中樞，會帶來兩個確定性影響：一是順勢上調全年業績預測，但上調幅度相對有限。二是上下半年業績增速「前高後低」。
緊 開發商現金流有壓力
多重影響之下，下半年開發商資金鏈將面臨考驗。從資金來源來看，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進預計，在當前融資渠道收緊的情況下，下半年房企資金來源主要是銷售回款。如果銷售行情不好，不排除房企主動降價的可能。
據銀河證券研報統計，2019年一季度，房地產行業總資產規模達107,522.49億元，同比增長21.62%，行業資產負債率達79.82%，相比於2018年上升0.01個百分點，行業杠桿率維持穩定水平。一季度融資環境寬松，一些房企採取了「高杠桿、高周轉、高回報率」的經營策略，追求快速發展容易埋下隱患。
尹中立表示，加速賣房可能是房企獲得生存權的首選。同時，如果房企未來到期的債務與能夠獲得的現金流不匹配，就有可能出現流動性風險。
⑻ 北京自查發現3.4億經營貸流入樓市，炒房的時代已經過了嗎
政府的調控手段已經不斷升級，炒房的空間已經不大了。從銀保監會日前的披露，已經查出3.4億元資金違規流向房地產。而此前，深圳，廣州等地也紛紛進行自查行為。這種做法一方面是打擊炒房，另外一方面也很重要，就是避免銀行過多的資金流向樓市，中國房地產的泡沫已經是人盡皆知了。但炒房客們還是認為房價不會跌，只會漲，所以還在用著各種手段，借錢炒房。而且這些炒房客身上已經背了很多貸款了，未來房價一跌，他們的房產隨時資不抵債，造成巨大的銀行壞賬。
⑼ 2021年，房地產調控又加了「2道新紅線」，這兩道紅線分別是什麼
先前，我國產生房價上漲局勢的元兇主要是，大水漫灌現行政策肥款。因此，在2008年年末的一輪大加水以後到今年底，我國的居民杠桿率早已超出60%，而2008年的杠桿比率是18%，翻了3倍多。這一數據，早已超出國際性平均，已經迎頭趕上資本主義國家，而增長速度之快，則穩居全球前端。
避免家庭負債率快速上升。數據顯示，2020年前三季度，住宅行業杠桿率上升5.6個百分點，由去年底的55.8%上升至61.4%。按照國際貨幣基金組織的標准，如果住宅部門的杠桿率超過65%，金融穩定將受到影響。抑制房價快速上漲，房價與居民負債率的關系基本為正。抑制居民負債率快速上升，就是抑制房價快速上漲。防止資金由實轉虛，引導資金更多投向產業而非房地產。