❶ 致命的誤區，為什麼房價難言"歷史大頂
2015-2016年，中國房地產銷售市場再度火爆，根據百城價格指數，兩年全國平均房價漲幅超過20%，一線城市平均漲幅超過40%，部分熱點二線城市漲幅甚至超過一線城市。
主流觀點認為，中國進入老齡化時期，城鎮化接近尾聲，貨幣超發、加杠桿是房價上漲的主要原因，因此房價上漲不可持續，隨著新一輪房地產調控政策出台，中國房價將出現「歷史大頂」。對於上述各項觀點，我們均持否定態度。
海清FICC頻道認為，不能簡單的認為高房價就是「房地產價格泡沫」。中國一線城市的高房價本質上是「產業集聚、資源集聚導致的特大城市化傾向」（決定需求）與「嚴控特大城市規模」（決定供給）之間的矛盾。
在政府城鎮化政策根本改變之前，一線城市的價格扭曲將長期存在。與2010-2011年房地產調控類似，此次房地產調控可能導致一線城市短期止漲甚至下跌，但改變不了一線城市房價的長期上漲趨勢。
在本文中，重點分析主流觀點普遍存在的五大誤區：
誤區一，房地產市場只考慮需求不考慮供給；
誤區二，認為「人口流動」可以代表房地產需求；
誤區三，認為「老齡化」將導致房價下跌；
誤區四，認為中國城鎮化接近尾聲；
誤區五，認為加杠桿必然等於「炒房」和泡沫。
主流房地產分析框架
對於中國房地產問題，主要有兩種分析方法：一種是從宏觀的角度，研究房地產的供需和政策，判斷房地產市場的拐點；另一種是從估值的角度，使用房價收入比、杠桿率等指標，確定中國房地產市場相對於全球的估值水平，判斷房地產市場的拐點。
在本文中，主要集中於宏觀的角度，對目前主流的房地產分析框架提出質疑。在之後的系列文章中，將對估值指標進行討論。
從宏觀角度，市場上對於中國房地產的主流分析框架是「人口流動+貨幣現象」。這一分析框架的本質是，認為房地產價格由需求決定，而需求分為兩部分：剛性需求和投資需求。其中，「人口流動」對應「剛性需求」，「貨幣現象」對應「投資需求」或者反映價格泡沫程度。
其中，「人口流動」又包括兩部分，一部分是「老齡化」，一部分是「城鎮化」，這兩部分共同決定了城市人口的變化，市場主流觀點認為城市人口的變化可以代表房地產的需求變化。
市場主流觀點認為，中國已經進入老齡化拐點，同時城鎮化接近尾聲，因此購房人口數量或增速將下降，房地產需求將長期下滑，因此中國房地產正處於存在歷史大頂。同時，主流觀點認為，由於房地產需求正在下降，因此房地產價格上漲是「貨幣現象」，也就是房地產價格泡沫。
海清FICC頻道認為，上述房地產分析框架看似很完整，很充分，但實際上存在諸多似是而非的問題，也完全沒有揭示中國房地產問題的本質。下面重點分析「人口流動+貨幣現象」框架的五大誤區。
誤區一：房地產能只看需求而不看供給嗎？
在「人口流動+貨幣現象」框架中，只從房地產需求的角度出發，而完全忽略了供給因素。
事實上，供給是中國房地產問題的關鍵之一。最直接的證據是，北京、上海低供給、高房價，重慶則是高供給，低房價。
北京、上海實行了嚴格的控制土地供給規模政策，而重慶則沒有限制土地供給，導致北京、上海2010年以來房地產銷售面積維持低位，而重慶房地產銷售面積則持續上行。
圖1 北京、上海銷售下滑，重慶銷售上升
與北京、上海等一線城市甚至絕大多數二線城市相比，重慶的房價漲幅微乎其微。我們認為，重慶的土地供給、住房供給充分，是其房價能夠在2010-2015年基本不變的重要原因。
圖2 北京、上海房價飆漲，重慶房價基本不變
在2014-2015年「忽視房地產供給」的誤區較為突出，2016年以來已經得到一定程度的修正。「土地供給不足」因素越來越被市場接受，呼籲放鬆特大城市人口和土地規模管制的聲音越來越多。
2016年以來，市場主流的誤區出在需求端，這些錯誤觀點包括：「人口流動決定剛性需求」、「老齡化導致房價下跌」、「中國城鎮化接近尾聲」、「加杠桿就是炒房、泡沫」，在下面的誤區二到誤區五中將一一進行論述。
誤區二：「人口流動」能決定房地產剛性需求嗎？
我們認為，決定房地產剛性需求的並不是「人口流動」，而是「購買力流動」。
在2016年初，很多人將上海「人口凈流出」作為上海房價不能上漲的主要依據，但結果讓人大跌眼鏡。事實上，2011年以來一線城市人口增速一直在下降，但一線城市房價在全國漲幅仍然位居前列。
圖3 北京、上海人口增速持續下降
為何人口下降，反而房價大漲？因為我們只關注了人口下降，而沒有關注其背後的原因。是因為大家不渴望北上廣的教育、醫療、就業、娛樂條件嗎？答案顯然是否定的！
一線城市人口增速下降，根本原因有兩個：
一是限制特大城市人口規模是一項基本國策，「嚴格控制特大城市人口規模」明確寫在「十八屆三中全會」《中共中央關於全面深化改革若乾重大問題的決定》、《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》等重要文件中。北京市人口上限為2300萬；上海市人口上限為2500萬。
二是一線城市超高的房價使得很多人難以在一線城市體面的生活，不得不「逃離北上廣」。
換句話說，一線城市的人口增速下降，是政府政策、高房價阻止了中低收入階層人口流入的結果。如果人人都能在北上廣深買得起房、人人都有購房條件，那一線城市的人口增速有可能下降嗎？
盡管現實有些殘酷，但不得不承認，離開北上廣的是中低收入階層，而全國各地的中高收入階層仍然在進入北上廣，只有極高收入階層才有可能真的希望離開中國一線城市、出國移民。
我們的核心觀點是，衡量一線城市房地產剛性需求，要看的是「購買力流動」，而不是「人口流動」。即使一線城市總人口數量減少，只要買得起房的人口數量在增加，一線城市的剛性需求就是在增加。簡單的將「人口流動」等同於「購房需求」，存在嚴重的問題。
誤區三：「老齡化」真的會讓房價下跌嗎？
在宏觀層面，「老齡化」一直是論證中國房地產市場「歷史大頂」的重要依據。很多觀點認為，「老齡化」導致適齡購房人口佔比下降，進而導致房地產需求下降，進而導致房地價格下跌。
上述觀點的主要證據是日本，日本70年代之後人口老齡化加速，最終導致了日本80年代的房地產泡沫破裂，同時日本房價近二十多年一蹶不振。
上述理論和證據是不是看起來合理、很充分？但事實並非如此。從全球數據來看，「老齡化」與房地產價格基本沒有關系，日本更可能是一個特例。
先看美國，老齡化完全無法阻擋房價上漲。美國1990年之後老齡化明顯加劇，適齡購房人口佔比持續下降，但美國房價上漲並未停止，甚至出現加速趨勢。即使次貸危機房價階段性下跌，目前房價也已經漲回危機前的水平。
圖4 美國老齡化加劇，房價反而上漲
再看英國，老齡化之後房價反而加速上漲。英國1990年之後老齡化加速，2000年之後適齡購房人口佔比下降，英國房價卻一路上漲。同樣經歷次貸危機階段性大跌之後，目前房價已經漲回危機之前的水平。
圖5 英國老齡化加劇，房價反而上漲
最後看德國，老齡化最嚴重時期反而是房價上漲最快時期。德國1980年之後人口老齡化一直在持續，1995年適齡購房人口佔比見頂、之後長達二十年下降，但在人口老齡化程度最高、適齡購房人口佔比最低的2010年以來，德國房價卻一路飆升。
從美國、英國、德國等例子可以看出，「老齡化」決不能與「房價下跌」劃等號。如果簡單的看圖說話，我們能得到的結論反而是：美國、英國、德國房價均呈現長期上漲趨勢，而無論老齡化與否，甚至無論經濟危機與否。
不管上述看圖說話的結論是否成立，至少我們已經能夠證明一點：將「老齡化」作為中國房價大頂的理由是大錯特錯；除日本之外，多數國家「老齡化」與房價漲跌無關。
誤區四：中國城鎮化真的接近尾聲了嗎？
從宏觀層面， 城鎮化率接近尾聲也一直是看空中國房地產的重要理由。但真實情況是，從國際比較看，完全得不出「中國城鎮化接近尾聲」的結論。
如果看戶籍城鎮化率，中國戶籍城鎮化率不足40%，顯然距離城鎮化結束還有相當相當遠的距離。
不過，戶籍城鎮化率對中國的城鎮化程度存在明顯低估，特別是對於三四線城市而言。由於戶籍制度的原因，很多農民已經在三四線城市購房，但不願放棄農村戶口，因為農村戶口相對三四線城市戶口更有價值。
如果不看戶籍城鎮化率，而是看常住人口的城鎮化率，中國2015年城鎮化率也僅為56%，遠低於發達國家，也低於部分發展中國家。相比之下，美國城鎮化率80%，日本城鎮化率93%，德國城鎮化率75%，法國城鎮化率80%，英國城鎮化率82%，韓國城鎮化率82%。即使看發展中國家，俄羅斯城鎮化率75%，巴西城鎮化率86%，南非城鎮化率64%，中國城鎮化水平在發展中國家中依然算低的。
圖7 中國城鎮化率遠低於其他國家（均為聯合國口徑）
從中國城鎮化率的增速看，也完全得不到城鎮化接近尾聲的結論。1996年-2015年，中國每年城鎮化率增長速度均為1.3%左右， 最新的2015年城鎮化率增速仍然為1.33%，城鎮化率增速最低的年份也達到了1%以上，中國顯然還處於城鎮化的趨勢之中。
圖8 中國城鎮化率增速仍高
從國際經驗來看，無論是發達國家還是發展中國家，城鎮化率至少要達到70%以上，城鎮化才算接近尾聲，而中國距離70%還有極大的差距。
圖9 全球經驗來看，城鎮化率70%之前均為快速城鎮化階段
如果按照70%作為中國城鎮化的終點，則還有10-15年的城鎮化時間。目前中國為56%，距離70%還有14%的距離。中國過去平均每年城鎮化率提高不超過1.5%，這意味著中國距離城鎮化結束至少還有10年的時間。如果按照1%的城鎮化率增速計算，則還有將近15年的時間，
難道10-15年是一個很短的時間嗎？中國過去10-15年發生了多少變化？房價在過去10-15年又漲了多少？「中國城鎮化接近尾聲」的結論到底怎麼得出來的？
誤區五：加杠桿就一定是「炒房」嗎？
前面四個誤區都是圍繞剛性供需或者真實供需，最後一個誤區討論貨幣因素。中國高房價真的是貨幣超發或者加杠桿炒房的結果嗎？
首先要討論的問題是，房價上漲與貨幣超發，孰因孰果？從數據上看，中國確實存在所謂「貨幣超發」，即「M2增速」高於「GDP+CPI增速」，很多人認為貨幣超發是房地產泡沫的原因。
但事實可能恰好相反，房價上漲是貨幣供應的原因，而不是結果。並不是每年央行印好鈔票，然後大家拿著鈔票去買房子；而是在買房子貸款的過程中，才創造了M2。從時間先後順序看，只能是先有買房子的行為，才有貨幣供應的增長。這就意味著，是高房價導致了高M2，而不是高M2導致了高房價。
盡管我們不認為貨幣超發（高M2）導致高房價，但是我們承認房價上漲與貨幣寬松的正相關關系。貨幣超發與貨幣寬松的區別是，貨幣寬松只關注資金成本的高低，而不看貨幣供應量的多少。
我們認為，2014-2016年的貨幣寬松降低資金成本、放鬆首付比例，是加劇房價上漲的重要因素。但這是否意味著全國范圍存在泡沫？我們持懷疑態度。
我們認為，對於全國房地產市場不能一概而論，而必須分類討論。
首先是一線城市，我們認為一線城市「炒房」的可能性並不大，一線城市加杠桿不等於炒房。主要原因是，2014-2015年全國取消限購潮中，所有一線城市均沒有取消限購。2011年以來，一線城市均限制購買兩套或以上住房，這使得炒房的難度極高。一線城市的加杠桿只能用於首套或者二套，對應的是居住或者改善需求；除非該購房人未來永久離開中國一線城市，否則加杠桿買房最多算是剛性需求的提前釋放，而非以未來賣出為目的的「炒房」。
其次是三四線城市，高庫存下「炒房」的可能性也不大。三四線城市盡管沒有限購，但是一直處於供給過剩的狀態，即使到現在，庫存去化周期一般都在兩三年甚至更長時間，還沒有聽說過有「炒家」會炒供給嚴重過剩的東西。
真正可能存在「炒房」的是所謂熱點二線城市。一方面，這些城市在2014-2015年取消了限購，使得「炒房」成為了可能；另一方面，這些城市存在階段性的土地供給不足、住房庫存不足，為「炒房」提供了空間。從歷史上看，每一輪房地產價格上漲都是一線城市漲幅最高，而2015-2016年部分熱點二線城市漲幅超過一線城市，也從側面反映其存在過熱或者泡沫的可能。如果二線城市採取了「限購抑制需求+加大土地供給」，則「炒房」部分將退潮，存在重演當年溫州或者鄂爾多斯房價大跌的可能。
因此，我們認為：
（1）對於一線城市，貨幣寬松和限貸放鬆使得剛性需求提前兌現，加速了房價上漲，但與以為了將來賣出的「炒房」有本質不同，一線城市即使房價下跌，也難以超過2012或2014年的跌幅；
（2）對於三四線城市，「炒房」的動機本來就不存在，未來仍然是城鎮化與高庫存的博弈，大漲大跌的空間都不大；
（3）對於二線城市，存在一定程度的「炒房」泡沫，「限購+擴大土地供給」可能會導致二線城市房價大跌，這種下跌是房地產市場正常化的結果。
中國存在「房地產泡沫」嗎？
最後談談中國是否存在「房地產泡沫」。我們一直不太認可「中國房地產存在系統性泡沫」的說法，特別是不認可「一線城市高房價等於泡沫」的說法。
中國一線城市的高房價本質上是「產業集聚、資源集聚導致的特大城市化需求」（決定需求）與「嚴控特大城市規模」（決定供給）之間的矛盾。在中國「嚴控特大城市規模」這一城鎮化路徑沒有得到改變之前，一線城市房價上漲將長期存在，而與「會因杠桿斷裂的泡沫」有本質不同。
所謂「資產價格泡沫」，需要有兩個要素：一是「價格偏離價值」，價格上漲脫離基本面，即由於炒作無法實現的預期導致的價格上漲，二是「存在加杠桿投資行為」，加杠桿買入的目的是為了將來賣出，只能通過資產價格上漲償還加杠桿的利息，當資產價格停止上漲，則會發生劇烈去杠桿，引發泡沫破裂、資產價格暴跌。
最近的資產價格泡沫是2015年的中國股市。股價上漲時由於「國家牛市」等錯誤預期，同時存在配資等加杠桿投資行為，最終體現為暴漲暴跌。
同樣是暴漲，但與股市不同，2016年黑色系商品可能並非資產價格泡沫。2016年初，我們在《美元周期見頂&大宗商品見底》、《為何產能過剩無法阻擋大宗商品暴漲？》（鄧海清、陳曦）等文章中提出，基於「供給側改革+經濟企穩回升+美元指數見頂」的邏輯看多黑色，黑色系商品也確實出現了暴漲，但市場卻一直認為是「資產價格泡沫」。市場當時的邏輯是，「黑色系存在嚴重的產能過剩，所以價格大漲是不可能的，必然是泡沫」。不過，到了2016年下半年，隨著黑色系趨勢性走強越來越確定，市場上「黑色系暴漲是泡沫」的論調已經基本消失。
在衡量「資產價格泡沫」的第一個要素「價格偏離價值」中，必須注意，政府政策因素應當體現在「價值」中。這就跟分析債券市場時、必須考慮央行貨幣政策，分析股票市場時、必須考慮尚未實行注冊制一樣。脫離開政府政策，談論價值是沒有意義的。黑色系暴漲的根本原因是「供給側改革」，這一政策因素確實會改變黑色系商品的長期價值，因此價格的上漲是符合基本面的，而不是價格偏離價值。
在「價格沒有偏離價值」的情況下，加杠桿只會」加速價格向價值回歸」，而不是「加劇價格與價值的偏離」，也不會導致資產價格泡沫，這就跟「加杠桿套利」可以抹平錯誤定價、實現市場有效性的邏輯是一樣的。特別是，在一線城市一直存在限購政策的情況下，加杠桿只是加速剛性需求的釋放，而不會導致未來的去杠桿和崩盤。
房地產的邏輯與黑色系商品的邏輯是類似的，都是由於政策因素導致的價格扭曲，而且這種扭曲可以長期存在。我們很難想像，寫入「十八屆三中全會」《中共中央關於全面深化改革若乾重大問題的決定》的「嚴格控制特大城市人口規模」、寫入《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》的「有效控制特大城市新增建設用地規模」等政策能夠在未來幾年得到改變，盡管這些政策的合理性確實存在很大疑問。
海清FICC頻道並不認為中國存在系統性的房地產泡沫，特別是一線城市高房價絕不能輕易與「房地產泡沫」劃等號，更不能輕易將日本房地產一蹶不振的孤例套用到中國。
當然，正如前面所述，部分熱點二線城市可能存在房地產泡沫，因為其房價上漲與「不限購+階段性低庫存」有關，而這兩個因素都已經或將要改變。不排除在個別熱點二線城市重現溫州房價大跌的可能，但也正與2012年的溫州類似，暴跌擴散到其他城市的可能性很低。
要想從根本上改變一線城市房價的長期上漲趨勢，我們認為有兩個解決辦法：
一是放棄「嚴格控制特大城市人口規模」政策，也就同時放棄由這一政策導致的「嚴格控制特大城市土地供給」，但這種可能性極小；
二是將「控制人口規模」與「控制土地規模」脫鉤。「控制土地規模」一直被作為「控制人口規模」的工具，未來有可能只控制人口規模，而不控制或少控制土地規模，同時加快引導特大城市人口向周邊轉移。
總結全文，我們的結論是：
1、宏觀層面的主流房地產分析框架——「人口流動+貨幣因素」忽略了供給因素，而供給因素在中國房地產問題中有重要位置。
2、「人口流動」並不能決定房地產的真實需求，只有「購買力流動」才能反映房地產的真實需求。一線城市的人口增速放緩或負增長不代表一線城市購房需求下降，也不能作為一線城市房價將下跌的依據。
3、國際經驗表明，「老齡化」絕不等於房價下跌。美國、英國、德國等案例表明，「老齡化」階段恰恰是這些國家房地產價格上漲時期；不能將日本的特例作為「老齡化」導致房價下跌的依據。
4、用「城鎮化接近尾聲」論證房地產見頂是錯誤的，「中國城鎮化接近尾聲」是偽命題。全球經驗來看，城鎮化率70%以下為城鎮化加速階段，中國城鎮化率遠低於發達國家和部分發展中國家，未來還有10-15年的城鎮化時間。
5、加杠桿不必然等於「炒房」，也不必然等於泡沫。（1）一線城市加杠桿是剛需提前釋放，與為了賣出而買入的「炒房」有本質區別，未來即使下跌也難以超過2012或2014年跌幅；（2）三四線城市房地產一直高庫存、供給過剩，「炒房」的前提都不存在；（3）真正有泡沫風險的只有部分二線城市，一方面2015-2016年沒有限購，另一方面供給短期不足為「炒房」提供了理由，未來二線城市房地產正常化、剛需化可能會導致二線的房價短期大跌。
6、不能簡單的認為高房價就是「房地產價格泡沫」。中國一線城市的高房價本質上是「產業集聚、資源集聚導致的特大城市化傾向」（決定需求）與「嚴控特大城市規模」（決定供給）之間的矛盾。政策因素應當被包含在價值之中，在政策具有持續性的前提下，一線城市的高房價可能並未明顯偏離價值。在「價格沒有偏離價值」時，加杠桿只會」加速價格向價值回歸」，而不是導致資產價格泡沫。
在「有效控制特大城市新增建設用地規模」政策沒有改變之前，一線城市的房價扭曲將長期存在，房地產調控只能導致短期價格波動，而無法從根本上改變一線城市房價的長期上漲趨勢。 一種可能的從根本上改變一線城市房價上漲趨勢的方法是，將「控制人口規模」與「控制土地規模」脫鉤，在控制人口規模的同時，放寬土地供給，加快引導特大城市人口向周邊的轉移。
❷ 過去幾年，為什麼大部分房地產商都追求高周轉
「買不起！」
「賣不掉！」
這一僵局，國內不少城市的樓市維持了三年多，房價也橫盤了三年，令人有些看不懂。
中國樓市，一直是「世界十大未解之謎」之一。
自「九八房改」，到2008年，中國樓市進入市場化時代。
中國經濟在入世後乘全球化浪潮快速增長，內地百業興旺，家庭收入普漲。房價，也跟隨市場繁榮、收入增長而水漲船高。
2008年金融危機之後，中國乃至全球樓市進入貨幣化時代。
這場金融危機，對當今世界的影響遠超我們的想像。美聯儲量化寬松，全球主要央行集體行動，推行寬松貨幣政策。世界進入一個「低增長、高泡沫」的理性預期時代。
此後，西方世界經濟增長低迷，英國、澳洲、中國香港房價卻迅速反彈，美國樓市後程發力再創新高，美股更延續十年大牛。
貨幣盛世之下，百業興盛的局面被打破，行業分化突出，中國樓市迎來牛市，房地產、私募基金及其相關產業喜迎暴利，互聯網及風投疾風吹勁草，但不少實體行業愈加困難。
2015年，是中國樓市，乃至中國經濟的關鍵一年。
這一年，股市暴跌，樓市暴漲。
至今很多人認為，2015年之前的房價，還能夠承受，但已是極限。當時，深圳剛需的極限為300萬左右。
2016年，中國房地產推行去杠桿、去庫存的同時，也在三四線城市開啟了棚改貨幣化的大潮。
棚改貨幣化，是去庫存、去產能的手段。
緊貨幣、緊信貸，去杠桿，管控資管，目的是從供給端，即商業銀行及金融市場端收緊地產商的資金供給。但是，棚改貨幣化，目的是從需求端，即政策性銀行供應一筆貸款，讓三四線城市的棚改戶，消化當地房產庫存。
2015-2017年，貨幣化安置比例分別為29.9%、48.5%和60%，在新開工數量沒有增加的情況下，棚改總投資額隨貨幣化安置比例提升而快速增加，三年分別為1.18萬億、1.48萬億和1.84萬億。
2016年-2017年，三四線通過棚改貨幣化去庫存分別為1.4億平和1.8億平，占銷售面積的14.8%和18%；當前商品住宅可售面積已降至2014年峰值的37.2%【1】。
如此，房產庫存降下來了，但是房價上漲了，地方性銀行、地方政府及三四線城市家庭的杠桿率上升了——只是杠桿結構發生了變化。
房地產企業都看到了這一次「歷史性的機遇」。對於「窮人家的孩子」來說，這是最佳機遇——棚改貨幣化創造的三四線城市購房需求，與中型地產商擴張的方向高度一致。
現在回過頭來看，三四線城市的棚改貨幣化，確實是中型地產公司躍升為大地產公司的最後機會。一批中型地產商依靠高周轉操作方式，吃下了最後一塊大肥肉。
文 | 智本社
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❸ 為什麼P2P平台總是出事
1、暴雷的平台多數是偽P2P
其實投資者們擔心也是可以理解的。近期網貸行情發生的事情確實加重了大家的焦慮感。但是，發生事情的大部分不是真正在用心做P2P，基本都在干著假標、自融等勾當，不雷才怪。所以投資者投資時最好選擇信息披露透明、合規度高且風控嚴格的平台就不錯，才能放心投資。
2、偽P2P出清利於行業發展
監管部門最近的目的是讓互聯網金融行業規范化發展，同時推薦行業監管長效機制的建設。所以，對於哪些渾水摸魚的網貸平台已經沒法佔到便宜了，給那些在合規、風控等細節上都精益求精的平台來說，將會迎來下一個春天。未來的網貸市場，是留給守規矩的人的。
3、P2P仍會帶來穩定收益
老司機們都知道網貸投資相比於別的投資上還是占很大優勢的。例如收益，大部分網貸平台的年化收益率都在8%-14%之間，有的甚至更高，這對於投資者來說還是極具吸引力的。只不過，在這個過程中有很多投資者都喪失了識別風險、合理規劃的能力。
通過以上三點，網貸行業將會快速增長，只要我們找準定位信息中介，不自融的平台，投資風險還是比較低的。
❹ （2013溫州二模）如圖所示的杠桿，可繞O點轉動，在A端加向各個方向的力F，使杠桿平衡，不計杠桿重，則F
當F垂直與OA向上時，力臂最長，並且大於阻力臂，由杠桿平衡的條件可知，F＜G；F繞A點順時針旋轉90°時，力F的力臂為零，則此過程一定有動力臂等於阻力臂和動力臂小於阻力臂，當動力臂等於阻力臂時，F=G；當動力臂小於阻力臂時，F＞G．
故選D．
❺ 市場融資杠桿率過高是什麼意思
融資杠桿過高的意思簡單的說，就是融資的時候，需要一定的資本，然後就可以借到高額的貸款。舉個簡單的例子：
比如看好一個項目，如果出5元錢，然後借95元，就是用5元撬動了100元的投資，杠桿20倍。這種情況下如果出風險的話，可以看到，杠桿越大風險越高，波及面越廣。於是貸款方開始不願意給這么高比例的杠桿出資，要求借款方多出資本金。
所以杠桿收購融資是以企業兼並為活動背景的，是指某一企業擬收購其他企業進行結構調整和資產重組時，以被收購企業資產和將來的收益能力做抵押，從銀行籌集部分資金用於收購行為的一種財務管理活動。
(5)溫州去杠桿擴展閱讀：
市場融資杠桿率過高的危害
1、過高的杠桿率、加上經濟大環境的下行給企業帶來的壓力和危害不言而喻，溫州、紹興等地不斷有老闆因無法還貸而跑路，企業因此而破產。這些貸款有來自於銀行，也有來自於民間借貸，甚至是高利貸。這樣的企業負債率肯定在100%以上。
2、資金的高杠桿在短期內快速推高股價和指數的同時，也隱伏著巨大的金融風險，在高杠桿不能持續的情況下，稍有風吹草動，高杠桿的資金就會迅速從股市撤退，從而引起股價和指數的急劇下跌。因此，股市的火爆行情，有時與股市的暴跌甚至崩盤如影相隨。
3、藉助於高杠桿來投資股市的交易模式和行情走勢很難具有持續性。更何況，各路加杠桿或拆借入市的資金中難免有違規或打政策「擦邊球」的情況存在，一旦強化監管，這類資金將不計代價撤離股市，加劇股市的大起大伏。
❻ 溫州峰谷電:時間
溫州峰谷電zd的居民用電時間是高峰時段8：00-22：00，低谷時段22：00-次日8：00。根據《浙江省電網銷售電價表》居民生活用電分時電價時段劃分：高峰時段8：00-22：00，低谷時段22：00-次日8：00。
(6)溫州去杠桿擴展閱讀
中國自2012年7月起實施居民階梯電價制度，即以用電量為基準將電價分為幾個階梯，並逐層抬高價格，以價格杠桿促節能減排。隨後的一個月，全國29個試行居民階梯電價的省區市對外公布了執行方案。
除以用電量為標準的累進式階梯電價外，國家發改委出台文件稱，要在保持居民用電價格總水平基本穩定的前提下，全面推行居民用電峰谷電價。
此外，發改委還表示，要加大居民用電「一戶一表」的改造力度，在2017年底前完成全國95%以上存量居民合表用戶改造，做到抄表到戶。新建居民小區供電設施要按照「一戶一表」的標准進行建設，由電網企業統一負責運行維護，執行階梯電價制度。
❼ 如何解決債務危機
❽ 供給側的有效供給
供給過度的就是這次改革需要對付的三個「去」，即去產能、去庫存和去杠桿。其中產能和庫存實際上是一回事情，而杠桿則是制度上的事情。產能和庫存是可以在短時間內加以應付的，但「去杠桿」即制度的改造和去除則是比較長遠的事情，很難一蹴而就。庫存和產能供給過度，這是和產業結構的調整有關的。通過「去」來促成產業的調整也會是一個有效的方法，不過，這里的問題是如何消化庫存和產能？是內部消化還是外部消化，或者兩者同時。如果沒有切實可行的計劃，「去」也是不容易的，但在這方面，人們還沒有深刻的研究和考察。
更為嚴重的是，在強調「去」的同時人們更應當考察有沒有產生新的過度供給？在中國的政策環境中，討論這個問題非常重要。原因很簡單，新政策所導致的「跟風效應」經常迅速導致政策的扭曲。這方面，我已經多次討論過中國近年來的過度金融化和互聯網化。在過度金融化方面，在很大程度上，中國正在發生美國2008年之前的情況。2008年以來，美國接受了過度金融化的教訓，通過再工業化大力復興實體經濟，使得經濟開始走上健康的發展方向。而中國則在走向反面，過度的金融化和互聯網化在急速促成實體經濟的衰落。
概括地說，簡單的擴張時代已經過去，現在是到了建設質量經濟的時代，追求一個精緻的高附加值經濟。人們所需要思考和行動的都必須符合這個總體方向，在這個概念構架內，就中國經濟下一步，至少可以找到如下幾個重要的領域。 中國的城市化即使達到發達國家百分之七十的水平，仍然會有大量的人居住在農村。改革開放以來，建設重點在城市，而非農村。農村現代化涉及到大規模的基礎設施建設。這里尤其要解決二代農民工問題。二代農民工基本上出生和長大在城市，如果城市不能有效吸收他們，他們返鄉之後，自然嚮往能過城市的生活。這種情況已經開始，不過，農村並不存在集中的衛生、供水、供暖（北方）和空調設施。因此，很多人就設立單獨的衛生設施、暖氣和空調設施等，根本不顧對環境的影響，結果導致了土地和環境的巨大污染。城鄉一體化的問題盡管討論了很多年，但到現在為止連土地的流轉問題都沒有解決。
目前對城鎮化仍然有深刻的誤解，很多人想通過趕農民進城來消化過剩的房地產產能。這可以是城鎮化的一個方面，但如果是全部，必然導致失敗甚至是悲劇。因為人們只盯著農民口袋裡面的錢，農民進城並非是提供住處那麼簡單，還需要一整套配套舉措。另一方面，農村居民也不僅僅是農民，也必須容許城市居民到農村居住。因此，土地流轉的重要意義在於要容許社會資本進入農村，農村的現代化搞好了，城市和農村就只是一個居住概念，而非身份概念，居住在哪裡則只是人們的選擇而已，這是一個雙向的選擇過程。此外，農業的發展需要大規模的水利設施建設。這里有客觀的需要，因為農業水利已經年久失修，現在必須把此提到議事日程上來了。 建設消費社會很多年裡一直是政府的目標，但近年來中國儼然已經形成了一個外部消費社會。中國居民的消費能力很強，但國內供給不足，只好到外部消費。從各種名牌包包服裝到技術含量高的馬桶蓋、電飯煲、安全套和感冒葯，都要去國外購買，這是對中國製造業的巨大諷刺。中國商品在質量、品牌等方面存在著瓶頸，不能適應消費者的需求。同時也有價格要素的影響，即各類產品的國內價格和國外價格相差實在過大。
但為什麼會產生這些荒唐的情況？這些年，有關部門都在大力抓虛擬經濟，不僅忘記了實體經濟，而且對實體經濟造成了嚴重的打擊。例如，網購市場大量充斥假貨，減低中產階級的消費趣味；同時，也把整個正式經濟轉化成為非正式經濟。除了通訊領域，中國很多方面的製造技術都跟不上他國，甚至在退化。在技術創新被忽視的情況下，產品質量出現問題，就導致了外部消費社會的產生。 舉醫療和醫葯產業為例，最近溫州康寧醫院在香港上市，而後獲得巨大的成功就是一個很好的例子，這是國內首家精神疾病私立專科醫院，看中了客觀存在的巨大的「精神疾病」市場。實際上，看看網路的各種「吧」，不難理解中國的各種疾病人數，數量龐大。不同的「吧」就是一個大市場，如果精心去做，在現行醫療技術的基礎上，中國可以達到世界上最好的醫療技術，因為有那麼多的病例可供醫生觀察。
新加坡那麼小的一個城市國家，制葯業面向世界從無到有，做起來了。要發展醫療產業，就需要大量的醫院。醫院建立起來了，但病例不足，因此新加坡要做「假人」作為醫生的工具。中國那麼多的資源，但因為政策不當，造成了嚴重的浪費。現在很多企業都在務虛，搞虛擬經濟，沒有足夠的企業家來尋找新的市場和發掘新的技術。這需要政府為企業家提供一套新的機制，把他們導入這些領域。
總體上，必須看到，盡管中央政府大力提倡創新，但國家的創新能力仍然低下，受到很多實際政策的制約。過度的政策或者錯誤的政策就是這里所說的「錯誤的供給」，包括上面所討論的過度金融和互聯網化。因此，供給側改革需要的是一整套新的制度和政策供給，在最低限度上糾正過去的供給過度，尤其是錯誤的供給，彌補供給不足，從而找到新的供給，刺激需求，實現可持續的經濟增長。
❾ 為什麼房價難言「歷史大頂」
2015-2016年，中國房地產銷售市場再度火爆，根據百城價格指數，兩年全國平均房價漲幅超過20%，一線城市平均漲幅超過40%，部分熱點二線城市漲幅甚至超過一線城市。
主流觀點認為，中國進入老齡化時期，城鎮化接近尾聲，貨幣超發、加杠桿是房價上漲的主要原因，因此房價上漲不可持續，隨著新一輪房地產調控政策出台，中國房價將出現「歷史大頂」。對於上述各項觀點，我們均持否定態度。
海清FICC頻道認為，不能簡單的認為高房價就是「房地產價格泡沫」。中國一線城市的高房價本質上是「產業集聚、資源集聚導致的特大城市化傾向」（決定需求）與「嚴控特大城市規模」（決定供給）之間的矛盾。
在政府城鎮化政策根本改變之前，一線城市的價格扭曲將長期存在。與2010-2011年房地產調控類似，此次房地產調控可能導致一線城市短期止漲甚至下跌，但改變不了一線城市房價的長期上漲趨勢。
在本文中，重點分析主流觀點普遍存在的五大誤區：
誤區一，房地產市場只考慮需求不考慮供給；
誤區二，認為「人口流動」可以代表房地產需求；
誤區三，認為「老齡化」將導致房價下跌；
誤區四，認為中國城鎮化接近尾聲；
誤區五，認為加杠桿必然等於「炒房」和泡沫。
主流房地產分析框架
對於中國房地產問題，主要有兩種分析方法：一種是從宏觀的角度，研究房地產的供需和政策，判斷房地產市場的拐點；另一種是從估值的角度，使用房價收入比、杠桿率等指標，確定中國房地產市場相對於全球的估值水平，判斷房地產市場的拐點。 在本文中，主要集中於宏觀的角度，對目前主流的房地產分析框架提出質疑。在之後的系列文章中，將對估值指標進行討論。
從宏觀角度，市場上對於中國房地產的主流分析框架是「人口流動+貨幣現象」。這一分析框架的本質是，認為房地產價格由需求決定，而需求分為兩部分：剛性需求和投資需求。其中，「人口流動」對應「剛性需求」，「貨幣現象」對應「投資需求」或者反映價格泡沫程度。
其中，「人口流動」又包括兩部分，一部分是「老齡化」，一部分是「城鎮化」，這兩部分共同決定了城市人口的變化，市場主流觀點認為城市人口的變化可以代表房地產的需求變化。
市場主流觀點認為，中國已經進入老齡化拐點，同時城鎮化接近尾聲，因此購房人口數量或增速將下降，房地產需求將長期下滑，因此中國房地產正處於存在歷史大頂。同時，主流觀點認為，由於房地產需求正在下降，因此房地產價格上漲是「貨幣現象」，也就是房地產價格泡沫。
海清FICC頻道認為，上述房地產分析框架看似很完整，很充分，但實際上存在諸多似是而非的問題，也完全沒有揭示中國房地產問題的本質。下面重點分析「人口流動+貨幣現象」框架的五大誤區。
誤區一：房地產能只看需求而不看供給嗎？
在「人口流動+貨幣現象」框架中，只從房地產需求的角度出發，而完全忽略了供給因素。
事實上，供給是中國房地產問題的關鍵之一。最直接的證據是，北京、上海低供給、高房價，重慶則是高供給，低房價。
北京、上海實行了嚴格的控制土地供給規模政策，而重慶則沒有限制土地供給，導致北京、上海2010年以來房地產銷售面積維持低位，而重慶房地產銷售面積則持續上行。
圖1 北京、上海銷售下滑，重慶銷售上升
與北京、上海等一線城市甚至絕大多數二線城市相比，重慶的房價漲幅微乎其微。我們認為，重慶的土地供給、住房供給充分，是其房價能夠在2010-2015年基本不變的重要原因。
圖2 北京、上海房價飆漲，重慶房價基本不變
在2014-2015年「忽視房地產供給」的誤區較為突出，2016年以來已經得到一定程度的修正。「土地供給不足」因素越來越被市場接受，呼籲放鬆特大城市人口和土地規模管制的聲音越來越多。
2016年以來，市場主流的誤區出在需求端，這些錯誤觀點包括：「人口流動決定剛性需求」、「老齡化導致房價下跌」、「中國城鎮化接近尾聲」、「加杠桿就是炒房、泡沫」，在下面的誤區二到誤區五中將一一進行論述。
誤區二：「人口流動」能決定房地產剛性需求嗎？
我們認為，決定房地產剛性需求的並不是「人口流動」，而是「購買力流動」。
在2016年初，很多人將上海「人口凈流出」作為上海房價不能上漲的主要依據，但結果讓人大跌眼鏡。事實上，2011年以來一線城市人口增速一直在下降，但一線城市房價在全國漲幅仍然位居前列。
圖3 北京、上海人口增速持續下降
為何人口下降，反而房價大漲？因為我們只關注了人口下降，而沒有關注其背後的原因。是因為大家不渴望北上廣的教育、醫療、就業、娛樂條件嗎？答案顯然是否定的！
一線城市人口增速下降，根本原因有兩個：
一是限制特大城市人口規模是一項基本國策，「嚴格控制特大城市人口規模」明確寫在「十八屆三中全會」《中共中央關於全面深化改革若乾重大問題的決定》、《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》等重要文件中。北京市人口上限為2300萬；上海市人口上限為2500萬。
二是一線城市超高的房價使得很多人難以在一線城市體面的生活，不得不「逃離北上廣」。
換句話說，一線城市的人口增速下降，是政府政策、高房價阻止了中低收入階層人口流入的結果。如果人人都能在北上廣深買得起房、人人都有購房條件，那一線城市的人口增速有可能下降嗎？
盡管現實有些殘酷，但不得不承認，離開北上廣的是中低收入階層，而全國各地的中高收入階層仍然在進入北上廣，只有極高收入階層才有可能真的希望離開中國一線城市、出國移民。
我們的核心觀點是，衡量一線城市房地產剛性需求，要看的是「購買力流動」，而不是「人口流動」。即使一線城市總人口數量減少，只要買得起房的人口數量在增加，一線城市的剛性需求就是在增加。簡單的將「人口流動」等同於「購房需求」，存在嚴重的問題。
誤區三：「老齡化」真的會讓房價下跌嗎？
在宏觀層面，「老齡化」一直是論證中國房地產市場「歷史大頂」的重要依據。很多觀點認為，「老齡化」導致適齡購房人口佔比下降，進而導致房地產需求下降，進而導致房地價格下跌。
上述觀點的主要證據是日本，日本70年代之後人口老齡化加速，最終導致了日本80年代的房地產泡沫破裂，同時日本房價近二十多年一蹶不振。
上述理論和證據是不是看起來合理、很充分？但事實並非如此。從全球數據來看，「老齡化」與房地產價格基本沒有關系，日本更可能是一個特例。
先看美國，老齡化完全無法阻擋房價上漲。美國1990年之後老齡化明顯加劇，適齡購房人口佔比持續下降，但美國房價上漲並未停止，甚至出現加速趨勢。即使次貸危機房價階段性下跌，目前房價也已經漲回危機前的水平。
圖4 美國老齡化加劇，房價反而上漲
再看英國，老齡化之後房價反而加速上漲。英國1990年之後老齡化加速，2000年之後適齡購房人口佔比下降，英國房價卻一路上漲。同樣經歷次貸危機階段性大跌之後，目前房價已經漲回危機之前的水平。
圖5 英國老齡化加劇，房價反而上漲
最後看德國，老齡化最嚴重時期反而是房價上漲最快時期。德國1980年之後人口老齡化一直在持續，1995年適齡購房人口佔比見頂、之後長達二十年下降，但在人口老齡化程度最高、適齡購房人口佔比最低的2010年以來，德國房價卻一路飆升。
圖6 德國老齡化加劇，房價反而上漲
從美國、英國、德國等例子可以看出，「老齡化」決不能與「房價下跌」劃等號。如果簡單的看圖說話，我們能得到的結論反而是：美國、英國、德國房價均呈現長期上漲趨勢，而無論老齡化與否，甚至無論經濟危機與否。
不管上述看圖說話的結論是否成立，至少我們已經能夠證明一點：將「老齡化」作為中國房價大頂的理由是大錯特錯；除日本之外，多數國家「老齡化」與房價漲跌無關。
誤區四：中國城鎮化真的接近尾聲了嗎？
從宏觀層面， 城鎮化率接近尾聲也一直是看空中國房地產的重要理由。但真實情況是，從國際比較看，完全得不出「中國城鎮化接近尾聲」的結論。
如果看戶籍城鎮化率，中國戶籍城鎮化率不足40%，顯然距離城鎮化結束還有相當相當遠的距離。
不過，戶籍城鎮化率對中國的城鎮化程度存在明顯低估，特別是對於三四線城市而言。由於戶籍制度的原因，很多農民已經在三四線城市購房，但不願放棄農村戶口，因為農村戶口相對三四線城市戶口更有價值。
如果不看戶籍城鎮化率，而是看常住人口的城鎮化率，中國2015年城鎮化率也僅為56%，遠低於發達國家，也低於部分發展中國家。相比之下，美國城鎮化率80%，日本城鎮化率93%，德國城鎮化率75%，法國城鎮化率80%，英國城鎮化率82%，韓國城鎮化率82%。即使看發展中國家，俄羅斯城鎮化率75%，巴西城鎮化率86%，南非城鎮化率64%，中國城鎮化水平在發展中國家中依然算低的。
圖7 中國城鎮化率遠低於其他國家（均為聯合國口徑）
從中國城鎮化率的增速看，也完全得不到城鎮化接近尾聲的結論。1996年-2015年，中國每年城鎮化率增長速度均為1.3%左右， 最新的2015年城鎮化率增速仍然為1.33%，城鎮化率增速最低的年份也達到了1%以上，中國顯然還處於城鎮化的趨勢之中。
圖8 中國城鎮化率增速仍高
從國際經驗來看，無論是發達國家還是發展中國家，城鎮化率至少要達到70%以上，城鎮化才算接近尾聲，而中國距離70%還有極大的差距。
圖9 全球經驗來看，城鎮化率70%之前均為快速城鎮化階段
如果按照70%作為中國城鎮化的終點，則還有10-15年的城鎮化時間。目前中國為56%，距離70%還有14%的距離。中國過去平均每年城鎮化率提高不超過1.5%，這意味著中國距離城鎮化結束至少還有10年的時間。如果按照1%的城鎮化率增速計算，則還有將近15年的時間。
難道10-15年是一個很短的時間嗎？中國過去10-15年發生了多少變化？房價在過去10-15年又漲了多少？「中國城鎮化接近尾聲」的結論到底怎麼得出來的？
誤區五：加杠桿就一定是「炒房」嗎？
前面四個誤區都是圍繞剛性供需或者真實供需，最後一個誤區討論貨幣因素。中國高房價真的是貨幣超發或者加杠桿炒房的結果嗎？
首先要討論的問題是，房價上漲與貨幣超發，孰因孰果？從數據上看，中國確實存在所謂「貨幣超發」，即「M2增速」高於「GDP+CPI增速」，很多人認為貨幣超發是房地產泡沫的原因。
但事實可能恰好相反，房價上漲是貨幣供應的原因，而不是結果。並不是每年央行印好鈔票，然後大家拿著鈔票去買房子；而是在買房子貸款的過程中，才創造了M2。從時間先後順序看，只能是先有買房子的行為，才有貨幣供應的增長。這就意味著，是高房價導致了高M2，而不是高M2導致了高房價。
盡管我們不認為貨幣超發（高M2）導致高房價，但是我們承認房價上漲與貨幣寬松的正相關關系。貨幣超發與貨幣寬松的區別是，貨幣寬松只關注資金成本的高低，而不看貨幣供應量的多少。
我們認為，2014-2016年的貨幣寬松降低資金成本、放鬆首付比例，是加劇房價上漲的重要因素。但這是否意味著全國范圍存在泡沫？我們持懷疑態度。
我們認為，對於全國房地產市場不能一概而論，而必須分類討論。
首先是一線城市，我們認為一線城市「炒房」的可能性並不大，一線城市加杠桿不等於炒房。主要原因是，2014-2015年全國取消限購潮中，所有一線城市均沒有取消限購。2011年以來，一線城市均限制購買兩套或以上住房，這使得炒房的難度極高。一線城市的加杠桿只能用於首套或者二套，對應的是居住或者改善需求；除非該購房人未來永久離開中國一線城市，否則加杠桿買房最多算是剛性需求的提前釋放，而非以未來賣出為目的的「炒房」。
其次是三四線城市，高庫存下「炒房」的可能性也不大。三四線城市盡管沒有限購，但是一直處於供給過剩的狀態，即使到現在，庫存去化周期一般都在兩三年甚至更長時間，還沒有聽說過有「炒家」會炒供給嚴重過剩的東西。
真正可能存在「炒房」的是所謂熱點二線城市。一方面，這些城市在2014-2015年取消了限購，使得「炒房」成為了可能；另一方面，這些城市存在階段性的土地供給不足、住房庫存不足，為「炒房」提供了空間。從歷史上看，每一輪房地產價格上漲都是一線城市漲幅最高，而2015-2016年部分熱點二線城市漲幅超過一線城市，也從側面反映其存在過熱或者泡沫的可能。如果二線城市採取了「限購抑制需求+加大土地供給」，則「炒房」部分將退潮，存在重演當年溫州或者鄂爾多斯房價大跌的可能。
因此，我們認為：
（1）對於一線城市，貨幣寬松和限貸放鬆使得剛性需求提前兌現，加速了房價上漲，但與以為了將來賣出的「炒房」有本質不同，一線城市即使房價下跌，也難以超過2012或2014年的跌幅；
（2）對於三四線城市，「炒房」的動機本來就不存在，未來仍然是城鎮化與高庫存的博弈，大漲大跌的空間都不大；
（3）對於二線城市，存在一定程度的「炒房」泡沫，「限購+擴大土地供給」可能會導致二線城市房價大跌，這種下跌是房地產市場正常化的結果。
中國存在「房地產泡沫」嗎？
最後談談中國是否存在「房地產泡沫」。我們一直不太認可「中國房地產存在系統性泡沫」的說法，特別是不認可「一線城市高房價等於泡沫」的說法。
中國一線城市的高房價本質上是「產業集聚、資源集聚導致的特大城市化需求」（決定需求）與「嚴控特大城市規模」（決定供給）之間的矛盾。在中國「嚴控特大城市規模」這一城鎮化路徑沒有得到改變之前，一線城市房價上漲將長期存在，而與「會因杠桿斷裂的泡沫」有本質不同。
所謂「資產價格泡沫」，需要有兩個要素：一是「價格偏離價值」，價格上漲脫離基本面，即由於炒作無法實現的預期導致的價格上漲，二是「存在加杠桿投資行為」，加杠桿買入的目的是為了將來賣出，只能通過資產價格上漲償還加杠桿的利息，當資產價格停止上漲，則會發生劇烈去杠桿，引發泡沫破裂、資產價格暴跌。
最近的資產價格泡沫是2015年的中國股市。股價上漲時由於「國家牛市」等錯誤預期，同時存在配資等加杠桿投資行為，最終體現為暴漲暴跌。
同樣是暴漲，但與股市不同，2016年黑色系商品可能並非資產價格泡沫。2016年初，我們在《美元周期見頂&大宗商品見底》、《為何產能過剩無法阻擋大宗商品暴漲？》（鄧海清、陳曦）等文章中提出，基於「供給側改革+經濟企穩回升+美元指數見頂」的邏輯看多黑色，黑色系商品也確實出現了暴漲，但市場卻一直認為是「資產價格泡沫」。市場當時的邏輯是，「黑色系存在嚴重的產能過剩，所以價格大漲是不可能的，必然是泡沫」。不過，到了2016年下半年，隨著黑色系趨勢性走強越來越確定，市場上「黑色系暴漲是泡沫」的論調已經基本消失。
在衡量「資產價格泡沫」的第一個要素「價格偏離價值」中，必須注意，政府政策因素應當體現在「價值」中。這就跟分析債券市場時、必須考慮央行貨幣政策，分析股票市場時、必須考慮尚未實行注冊制一樣。脫離開政府政策，談論價值是沒有意義的。黑色系暴漲的根本原因是「供給側改革」，這一政策因素確實會改變黑色系商品的長期價值，因此價格的上漲是符合基本面的，而不是價格偏離價值。
在「價格沒有偏離價值」的情況下，加杠桿只會」加速價格向價值回歸」，而不是「加劇價格與價值的偏離」，也不會導致資產價格泡沫，這就跟「加杠桿套利」可以抹平錯誤定價、實現市場有效性的邏輯是一樣的。特別是，在一線城市一直存在限購政策的情況下，加杠桿只是加速剛性需求的釋放，而不會導致未來的去杠桿和崩盤。
房地產的邏輯與黑色系商品的邏輯是類似的，都是由於政策因素導致的價格扭曲，而且這種扭曲可以長期存在。我們很難想像，寫入「十八屆三中全會」《中共中央關於全面深化改革若乾重大問題的決定》的「嚴格控制特大城市人口規模」、寫入《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》的「有效控制特大城市新增建設用地規模」等政策能夠在未來幾年得到改變，盡管這些政策的合理性確實存在很大疑問。
海清FICC頻道並不認為中國存在系統性的房地產泡沫，特別是一線城市高房價絕不能輕易與「房地產泡沫」劃等號，更不能輕易將日本房地產一蹶不振的孤例套用到中國。
當然，正如前面所述，部分熱點二線城市可能存在房地產泡沫，因為其房價上漲與「不限購+階段性低庫存」有關，而這兩個因素都已經或將要改變。不排除在個別熱點二線城市重現溫州房價大跌的可能，但也正與2012年的溫州類似，暴跌擴散到其他城市的可能性很低。
要想從根本上改變一線城市房價的長期上漲趨勢，我們認為有兩個解決辦法：
一是放棄「嚴格控制特大城市人口規模」政策，也就同時放棄由這一政策導致的「嚴格控制特大城市土地供給」，但這種可能性極小；
二是將「控制人口規模」與「控制土地規模」脫鉤。「控制土地規模」一直被作為「控制人口規模」的工具，未來有可能只控制人口規模，而不控制或少控制土地規模，同時加快引導特大城市人口向周邊轉移。
總結全文，我們的結論是：
1、宏觀層面的主流房地產分析框架——「人口流動+貨幣因素」忽略了供給因素，而供給因素在中國房地產問題中有重要位置。
2、「人口流動」並不能決定房地產的真實需求，只有「購買力流動」才能反映房地產的真實需求。一線城市的人口增速放緩或負增長不代表一線城市購房需求下降，也不能作為一線城市房價將下跌的依據。
3、國際經驗表明，「老齡化」絕不等於房價下跌。美國、英國、德國等案例表明，「老齡化」階段恰恰是這些國家房地產價格上漲時期；不能將日本的特例作為「老齡化」導致房價下跌的依據。
4、用「城鎮化接近尾聲」論證房地產見頂是錯誤的，「中國城鎮化接近尾聲」是偽命題。全球經驗來看，城鎮化率70%以下為城鎮化加速階段，中國城鎮化率遠低於發達國家和部分發展中國家，未來還有10-15年的城鎮化時間。
5、加杠桿不必然等於「炒房」，也不必然等於泡沫。（1）一線城市加杠桿是剛需提前釋放，與為了賣出而買入的「炒房」有本質區別，未來即使下跌也難以超過2012或2014年跌幅；（2）三四線城市房地產一直高庫存、供給過剩，「炒房」的前提都不存在；（3）真正有泡沫風險的只有部分二線城市，一方面2015-2016年沒有限購，另一方面供給短期不足為「炒房」提供了理由，未來二線城市房地產正常化、剛需化可能會導致二線的房價短期大跌。
6、不能簡單的認為高房價就是「房地產價格泡沫」。中國一線城市的高房價本質上是「產業集聚、資源集聚導致的特大城市化傾向」（決定需求）與「嚴控特大城市規模」（決定供給）之間的矛盾。政策因素應當被包含在價值之中，在政策具有持續性的前提下，一線城市的高房價可能並未明顯偏離價值。在「價格沒有偏離價值」時，加杠桿只會」加速價格向價值回歸」，而不是導致資產價格泡沫。
在「有效控制特大城市新增建設用地規模」政策沒有改變之前，一線城市的房價扭曲將長期存在，房地產調控只能導致短期價格波動，而無法從根本上改變一線城市房價的長期上漲趨勢。一種可能的從根本上改變一線城市房價上漲趨勢的方法是，將「控制人口規模」與「控制土地規模」脫鉤，在控制人口規模的同時，放寬土地供給，加快引導特大城市人口向周邊的轉移。
❿ 溫州正規的外匯公司，溫州外匯公司有哪些
溫州地區人民的投資理財能力在全國可謂是首屈一指。這與溫州人民精明的頭腦是分不開的，就拿外匯投資這一項來說，作為全球最公平的投資項目之一，溫州人早早的進軍到這個行業之中了。這與號稱溫州最正規的外匯公司美匯國際是分不開的。
美匯國際在溫州盛名已久，這與溫州人的綜合考察能力有關。確實在溫州，大大小小的外匯公司可謂是多如牛毛，而溫州正規的外匯公司卻顯得捉襟見肘。並且在這僅僅幾家正規的外匯公司還有一部分是二級代理商，所以會向投資者收取一部分的傭金。導致投資者很難盈利，剛開始溫州人還沒有意識到這一點，隨著網路信息的透明化以及一級代理商的優秀的外匯政策，讓溫州的投資者意識到了進行炒外匯原來可以一定程度降低交易成本，提高盈利利潤。越來越多的投資者開始從二級代理商或者經紀人平台上轉入溫州正規的外匯公司一級代理商的平台上。享受了原先無法享受的政策。
就拿美匯國際舉例，原先這個外匯公司在幾年前創辦之初並沒有引起溫州投資者太大的關注，隨著美匯國際優越政策的廣泛傳播，越來越多的溫州外匯投資者加入到這個行列之中。首先美匯國際作為溫州正規的外匯公司是不向投資者收取傭金，並且資金受英國FSA監管局監管，所代理的是英國知名交易商OFX Limited，並且採用固定低點差政策，所使用的平台是外匯主流平台MT4平台，相比於其他MT4平台來說，OFX外匯的MT4平台含有美元指數，黃金，原油。美元指數是外匯投資的一個重要參數，是外匯貨幣走勢的晴雨表。所以綜合來開，為溫州外匯投資者提供了一個相對比較優越的平台。
另外，作為溫州正規的外匯公司，美匯國際旗下的中文官方網站提供每日最新的外匯行情分析，並且涵蓋有常見的外匯交易問題以及策略，還含有外匯技術和幾種固定的盈利情況。是外匯交易時一個高水平的參考網站。