1. 房地產企業的土地儲備應放在哪個科目
1、如果這塊地用於開發項目，應該記入開發成本--土地徵用及拆遷補償費科目版。
借：開發成本--土地權徵用及拆遷補償費.
貸：銀行存款
2、如果這塊地暫時沒有確定使用用途，記入無形資產--土地使用權科目。
借：無形資產--土地使用權
貸：銀行存款
2. 土地儲備制度的土地儲備影響後果
業內人士指出，自從2004年土地出讓實行「招拍掛」制度以來，我國大多數城市建立版了土地儲備中權心，由政府出面收購或徵用農用地轉建設用地，然後進行整理，再通過土地市場進行交易，從中獲取幾十倍甚至上百倍的差價。「這些最終形成地方政府財政收入的最大一塊土地出讓金。」
中國指數研究院房地產專家李國政說，2012年，土地出讓金為28517億元，占當年房地產業銷售6.4萬億元將近45%。
雖然並非所有土地必須經過收儲，但實際上只要被土地儲備中心列入規劃的地塊就難逃被「倒手」的命運。
華中科技大學土地管理系盧新海教授說，一些地方政府打著「土地儲備」的旗號壟斷土地市場，既是買方，又是賣方，從中獲取巨額差價，直接推高了房價上漲。
3. 上市房地產為什麼要進行土地儲備
參看下面的文章：
http://house.sohu.com/news/2009-04-09/654367.html
4. 土地儲備開發制度是否可以有效控制土地價格對房地產市場會產生怎樣的影響
1、土地儲備開發的好處在於政府控制了土地的一級開發，區域的規劃條件可以得到統一
2、政府通過先行開發改善了土地開發的條件，在土地出讓時可以獲得更好的回報
3、不管政府做不做土地儲備開發，這項工作都需要有人來做，通過政府來做，可以更好的協調各方面的關系，保障建設一些公共建築，防止開發企業為了片面追求經濟效益，出現與城市規劃不協調的事情。
4、通過土地儲備開發，政府控制一級市場的供應，一定程度上會影響土地價格，但不是唯一因素，金融、產業規劃、政治形勢、社會穩定都會對地價產生影響。
5. 土地儲備制度對房地產市場的調控作用
當房地產市場供大於求的時候就減少儲備土地的交易，增加土地儲備量，當房地產市場供小於求的時候就增加儲備土地交易，減少土地儲備量。
6. 房地產--土地儲備
現在買地需要大量的資金，一般有大量的土地儲備代表企業有雄厚的資本。
同時，巧婦難為無米之炊，有大量的土地儲備代表企業將會有很多項目可以運作。
之前因為地價上漲太快，很多企業都是搶地，地價比房價還高，有土地儲備就具備一定的抗風險能力。
但現在房地產遇冷，土地流拍現象較多，也有很多實力並不雄厚的在高價位上拿了地的企業也許挺不過這一段。為了保住資金鏈不斷裂可能會賣地去渡過難關。
7. 房地產企業土地儲備是存貨還是固定資產
土地是用於開發或增值的，不會是固定資產，只能是投資性房地產或房地產企業的存貨……
8. 房地產企業如何解決土地儲備不足、開工不足、去化率不高的問題
這三個問題極為來挑戰。
土地儲備不自足？
一，花錢買地。
二，合作開發。
三，並購項目公司。
但是沒錢買地怎麼辦？
一，融資
二，發債
三，合作（入股，小股東）
四，技巧性拖欠地款
開工不足怎麼辦？
可能是資金不足或管理人員不足而導致。實際上，開工足不足，應該以銷售能力目標為依據，如果夠賣的，哪怕開工量偏少，在這個風險較大的行情里，還是銷售至上，安全第一。
去化率不高？
這個問題更復雜，可謂千言萬語，一言難盡。
可能市場面不好，競爭白熱化，蛋糕有限，不夠爭搶。
可能產品面不好，戶型缺陷，品質瑕疵，地段偏遠，售價偏高等，都直接影響去化。
可能銷售面不好，營銷管理偏差，團建能力缺失，銷售待遇偏低，營銷策劃偏弱，也會導致銷售受阻。
所以得因地制宜、對症下葯，才能把脈問診，精準判斷，予以施治。
因此，在此不好忘語，還望理解，更望採納。
9. 《物權法》對房地產業的影響
《物權法》確立了物權概念，明確了權利人對物享有排他的權利，規定了物權強有力的保護制度，對涉及不動產投資、開發、建設、經營的房地產業影響深遠，它對現行的房地產管理方式、方法提供了新的執行制度，為房地產相關的法律法規的完善提供了充足的預留空間，房地產行業需要正確的對待《物權法》，物權法對未來房地產行業的發展將會主要產生以下影響：
一、《物權法》對土地出讓、取得和開發進行嚴格規定
1.《物權法》對土地出讓方式進行嚴格規定
《物權法》第一百三十七條規定「工業、商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的,應當採取招標、拍賣等公開競價的方式出讓」。該項規定強化了土地出讓制度，有利於切實加強土地調控，制止違法違規用地行為，保持政策的連續性，同時也保證了土地資源的合理配置，保證政府能夠獲取土地收益，維護了國家的利益。
2.《物權法》對土地取得和開發進行嚴格規定
《物權法》第四十三條規定：「國家對耕地實行特殊保護，嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量。不得違反法律規定的許可權和程序徵收集體所有的土地。」第一百二十八條規定：「未經依法批准，不得將承包地用於非農建設。」《物權法》做出這樣的規定在一定程度上限制了市場上的土地供應量，這就可能會增加房地產開發的成本，並且影響房地產開發的速度，那種直接與集體經濟組織或者地方政府協議徵收土地的不規范方式將很難繼續實行。這就要求房地產企業在徵收集體所有的土地時應當核實其具體許可權，編制具體流程，規范運作。
二、《物權法》明確住宅建設用地使用權的期限對房地產業的影響
1.使「有恆產者有恆心」，為房地產業的長遠發展奠定基礎
《物權法》第一百四十九條規定：「住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。」這種規定讓置業者對持有私產更有信心，為房地產的長期穩定發展奠定了堅實的基礎。
2.續展土地使用權年限有利於提升房產的內在價值和建築品質
《物權法》關於續展土地使用權年限的規定消除了產權延續的問題，解決了土地使用權到期後的地產處置糾紛，保障了公民私有財產權，將進一步激發購房者和投資者購房置業的慾望，為開發商創造和擴大潛在的市場，有利於促成房地產市場持久的購買需求。另外，該規定還有助於提高住宅建築質量，因為所謂「自動續期」延續的只是建築物使用權的期限，而並不是土地所有權，所以一旦建築物報廢，土地仍然將收歸國有，這樣一方面提醒廣大業主要好好保護自己的物業，積極交納物業管理費，70 年以後只要建築物還健康，那麼物業還是歸業主所有。另一方面，今後房地產開發企業將更加關注產品質量和品牌的建設、購房者將更加關注房地產的整體規劃、設計、建築標准、房產質量及其使用壽命，使其滿足購房者追求舒適生活的目標以及財產保值增值的需要。
三、《物權法》關於征地拆遷的規定對房地產行業的影響
1.《物權法》嚴格規定拆遷條件，改變了房地產業的發展模式
《物權法》第四十二條第一款規定「為了公共利益的需要，依照法律規定的許可權和程序可以徵收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。」這一規定表明：集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產可以徵收；徵收的前提必須是為了公共利益的需要，這樣可以在一定程度上杜絕開發商用地、政府幫它拆遷的現象，這將從根本上改變房地產業的發展模式，特別是一些與政府聯系緊密的開發商，如果不改變其運作方式就有被淘汰的風險；徵收必須依照法律規定的許可權和程序進行。也就是說不是為了公共利益需要不得徵收，徵收的主體是國家，其他任何組織、單位和個人無權徵收。徵收不等同於拆遷，也不一定導致拆遷，但主要是通過拆遷方式實施；拆遷也不應該就是徵收行為，應當包括徵收和徵用以及非公益性拆遷。由此我們可以作出以下判定：一是城市房屋拆遷作為城市建設基礎性的公益事業，將主要以徵收方式進行；二是政府作為徵收行為的主體成為拆遷人，與被拆遷人不是平等的民事主體間的法律關系，而是行政法律關系；三是非公益性拆遷將成為真正意義上的民事法律關系，由於補償安置標准等方面的突出矛盾，加之缺乏相應的強制執行力，其拆遷數量將會很少，甚至將基本退出拆遷領域。
2.《物權法》關於拆遷補償的規定增加了開發商的開發成本
《物權法》第四十二條第二款規定「徵收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。」可以看出《物權法》在保護農民的利益上前進了一步。原來徵收農村集體所有土地的補償有三個部分：土地補償、安置費、青苗費，《物權法》為了更加充分的保護農民的利益，增加了一項社會保障，這種保障不僅要保障農民當前的生活，也要充分考慮到他們以後的生活，它體現了政府對農民生活問題的現實關注，但是無疑會加大開發商的拿地成本，延緩房地產開發的速度，對其資金實力是一個嚴峻的考驗，從而加快行業內部的優勝劣汰和規模整合。
《物權法》第四十二條第三款規定「徵收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被徵收人的合法權益；徵收個人住宅的，還應當保障被徵收人的居住條件。」這一規定保護了物權擁有者的權利，如果國家為了公共利益的需要而徵收私人財產，這樣少數人就要犧牲自己的合法的權利來滿足更大的利益也就是「公共利益」,因此這少數人的合法權利必須要由國家來予以補償。但必須看到在另一方面來講，這些規定可能會增加房地產商開發的成本，同時有可能延緩拆遷的進度而影響房地產開發的速度，比如《物權法》出台後各地出現的「釘子戶」正是這種可能性的反應。
這一立法更加符合我國人多地少的基本國情和嚴格保護耕地的宗旨,對今後的土地利用將產生重大的影響。從宏觀層面看,隨著土地供需矛盾日趨加 劇，國家必然會採取更加科學、嚴厲的政策調控房地產用地，促使房地產開發向節約型方向轉變。從微觀層面看，由於土地徵收必須滿足公共利益之需,因而以經營性為目的的土地徵收難度和成本將大大提高。因此，可以預見，今後房地產增量用地將受到較大的限制,特別是大面積農用地轉為房地產用地的現象將得到有效遏制，使房地產企業儲備土地難度加大，城市存量土地和閑置土地將得到有力的挖潛，尤其是《物權法》第143條關於建設用地使用權轉讓的有關規定，更有利於房地產企業盤活存量土地，土地的利用效率和強度將得到合理提升,節地型住宅將成為政府調控的主導方向。
四、《物權法》關於登記制度的規定對房屋銷售的影響
我國目前實行的不動產登記，主要採取分部門、分級登記制度。以房地產權屬登記為例，國內房屋和土地登記仍分別隸屬房產和土地兩個管理部門。這種登記方式不但增加了房地產交易環節和成本，而且容易產生房地產權屬不清，以致交易安全難以得到保障。為進一步規范不動產登記制度，《物權法》第二章第一節作出了多項創新性規定,確立了不動產登記生效原則，建立健全了不動產統一登記和預告登記等一系列制度，大大提高了不動產登記的公信力和房地產的交易安全。
1.統一登記制度可以有效的規范房地產開發和銷售行為
不動產登記是建立物權制度的重要基礎，是物權公示原則的必然要求。我國目前的不動產登記機構多達六、七個部門 ,多頭登記、重復登記、遺漏登記，資料分散、資源浪費等現象給當事人增加了很多不必要的負擔，統一登記機構勢在必然，《物權法》的頒布將促使政府加快改革建築物與土地分設登記的不合理現狀，建立統一的城鄉房地產權屬登記機構，頒發統一的房地產權屬證書。雖然現在全國很多地區統一登記制度還沒有建立起來，《物權法》也並未明確是由原房管局還是成立一個新的登記機構進行負責，但國家實行統一登記制度的規定，將杜絕重復登記、錯誤登記等資源浪費的現象，使交易過程更加清晰、統一，產權更明晰，同時在一定程度上減少地區差異造成的市場分割，提高登記效率，降低交易成本。對房地產開發企業而言，由於統一登記制度的建立和完善,房地產權屬清晰、資料易於查詢，企業的開發投資將會得到有效保障，可以有效規范房地產開發和銷售行為，並購風險會大大降低。
2.預告登記制度可以有效的保護購房者的利益
《物權法》第二十條規定：「當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。」預告登記是不動產登記的一種特殊類型，它從法律層面上以物權手段限制了現時登記的權利人自由處分其權利，保護了相對人對不動產物權變動的債權請求權，穩定了不動產交易秩序，因為在商品房預售制度下，經常出現購房者與賣房人簽訂買賣合同，支付了部分房款後，在等待產權證下達期間，賣房人又把房子轉賣給了別人或者用已銷售的房子抵押貸款的現象，這些行為嚴重損害了購房者利益。因此，實行預告登記制度，將對當前房地產市場普遍存在的商品房預售起到極大的規范和約束作用，不但可以保障相對弱勢的購房人的權益，而且制約了開發商的投機行為，使其誠信經營，有效預防「一房多賣」等現象的發生。從另一方面講，開發商可以充分利用預告登記制度，及時推進期房的銷售，及時回籠開發資金。
五、《物權法》對解決物業管理中存在的問題產生深遠影響
1.規定了「建築物區分所有權」
《物權法》第七十條規定：「業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利」。這是第一次以國家法律的形式提出了業主的建築物區分所有權與共有物權的概念，由此可以看出業主的建築物區分所有權主要包括三個方面的權利：一是對專有部分的專有權；二是對建築區劃內的共有部分享有共有權；三是對共有部分享有共同管理的權利。《物權法》從維護業主的合法權益出發,明確規定了建築物區分所有權，但是對於車庫、車位共有部分的歸屬問題在操作上還是比較復雜，也為開發商留出了空間，有待出台相關的法律法規明確其歸屬和管理方式，以減少相關的法律糾紛。
2. 改變了傳統的物業管理方式
《物權法》第八十一條規定：「業主可以自行管理建築物及其附屬設施，也可以委託物業服務企業或者其他管理人管理。對建議單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。」第八十二條規定：「物業管理公司應當根據業主的委託對建築物及附屬設施進行管理，並接受監督。」《物權法》賦予了物業管理企業之外的其他管理人可以對小區進行物業管理的權利，也就是說由非物管企業或沒有物管資質的企業可以從事物業管理，沒有取得物業管理職業資格證書的人也可以從事物業管理，這對於實施資質管理制度的物業管理行業來說提出了新的命題，對房產管理部門進行物業管理提出了新的挑戰。
3.《物權法》對開發商的權利也進行了保護
《物權法》除了保護業主的合法權益外，《物權法》還對物業服務機構和開發商的權利進行保護。當然，業主在物業管理上話語權的增加也給一些物業公司帶來了挑戰與機遇，只有那些真正為業主服務的，才會在同行業的競爭中優勝劣汰，在無形中,通過物業管理的重新洗牌，進一步實現房地產市場的規范與合理發展。
4.《物權法》進一步明確了業主委員會的法律地位，保護業主權利
《物權法》第八十三條規定：「業主大會和業主委員會,對任意棄置垃圾、排放污染物或者雜訊、違反規定飼養動物、違章搭建、侵佔通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為,有權依照法律、法規以及管理規約,要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟」。這一規定明確業主對小區的管理職責和權利，也明確了對建築物區分所有權權利的行使。對於業主委員會,在一定程度上可以以原告身份提起訴訟，解決了現階段爭論比較多的業主委員會訴訟主體這個問題，將有利於業主進行權益的申張，保護弱勢群體的合法權利。從《物權法》來看，房地產行政主管部門已經無權撤銷業主委員會的決定，只有人民法院才能有權撤銷業主委員會的決定。這突出了業主與業主委員會的平等關系和私權爭議，而非管理與被管理的公權關系。《物權法》其法律管轄范圍涉及人民群眾切身利益的方方面面，特別是在老百姓關心的土地、房屋問題上有了明確的法律規定，這必將對我國房地產行業未來的發展產生深遠的影響。
六、《物權法》對物業稅的徵收提供了法律保障
《物權法》規定「國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護,任何單位和個人不得侵犯」。財產平等是《物權法》最重要的基本原則,不管是國家、集體的財產還是個人的財產,只要進入民事領域,其法律地位就是相同的,都同等地受法律保護。《物權法》明確了對私人財產的保護,對物權的歸屬和利用作出了全面規定,不僅為物業稅的開征提供了必要的法律依據,也對物業稅的開征提出了法律要求。開征物業稅有利於規范房地產市場稅收體系 增加保有環節稅收,抑制房地產市場需求,減緩房價上漲速度。但是目前,物業稅開征的法律、制度環境仍不完善,產權不明晰的情況大量存在,不動產登記制度仍不健全,土地制度仍有待改革和完善,這些法律和制度上的障礙還需要進一步解決。
10. 土地儲備對房地產開發企業的影響有什麼
囤積來土地,閑置土地,對當前源迅速增長的房價來說,無疑肥了開發商,是開發商的利潤增加,加重百姓購買房屋負擔.
儲備多,對開發企業來講,就是佔用資金多,利息高.
對於實力大的開發企業講,如果利用合理,將使利潤空間大大大大增加!