A. 誰能給我提供一下萬科的土地資源儲備和開發項目
萬科Ａ(000002)2月拿地不減速 目標主打二三線城市 繼3月2日披露年報後，萬科今天披露了2月份銷售及近期新增項目情況，與1月份相比，萬科的銷售面積和銷售金額均出現了下滑。不過，該公司拿地的速度並未放慢，而且其布局的地區明顯體現出搶佔二三線城市的趨勢。 公告顯示，2010年2月份，公司實現銷售面積21.1萬平方米，銷售金額25.1億元，分別比2009年同期減少59.1%和35.4%。而今年1月份，萬科實現銷售面積52.3萬平方米，銷售金額62.6億元，分別比2009年同期增長83.3%和185.9%。2010年1-2月份，公司累計銷售面積73.5萬平方米，比2009年同期減少8.4%，銷售金額87.8億元，比2009年同期增長44.3%。 盡管銷售額下降，但萬科的拿地速度卻絲毫未減。萬科2009年年報顯示，公司2009年共獲取新增項目44個，對應萬科權益建築面積1036萬平方米。其中二三線城市佔比超過了90%，平均地價2401元，與2007年相比下降29.5%。在新開工方面，公司計劃新開工855萬平米，同比增長超過52%。 然而，今年2月5日以來，萬科的新增加項目達到了11個，分別是沈陽海漫項目、上海浦東新機場C4項目、上海趙重公路東側地塊、上海廣富林2-4地塊、昆明北京路延長線項目、無錫太湖新城信成道東側地塊、西安曲江會展項目一期、福州上海新村舊改項目、福州赤壁項目、武漢長江村項目、長沙機床廠項目。 據統計，這11個項目的凈佔地面積約155.5萬平方米，計容積率建築面積約320.4萬平方米，共需支付地價款82.1億元，平均樓面地價約2562元/平方米，略高於2009年的2401元/平方米。除上海廣富林2-4地塊擁有45%權益，西安曲江會展項目一期擁有55%權益，福州赤壁項目擁有51%權益，長沙機床廠項目擁有70%權益之外，其他項目萬科均擁有100%權益。 ☆ 萬科目前已進入全國三十多個城市市場。據年報數據，除京滬廣深四個一線城市之外，杭州、蘇州、天津、南京、佛山等二線城市對萬科整體的營業收入和凈利潤做出了較大貢獻。值得注意的是，萬科在杭州、佛山、寧波、沈陽、珠海等二、三線城市的盈利能力均高出公司平均水平；而以重慶為代表的部分二線城市，由於進入較晚產品尚未大規模進入結算，未來有望成為新的增長點。 從這11個新增項目來看，除了上海的3個項目，其他8個項目分別位於沈陽、昆明、無錫、西安、福州、武漢和長沙等二線城市，體現出萬科布局二三線房地產市場的戰略布局。 ★ 此前，萬科可謂國內最「先知先覺」的全國型房企，早在2007年，王石就提出過大城市化已到晚期，重心將向三線城市傾斜的戰略口號。此後，萬科明顯加強了對珠三角、長三角等地二三線城市的開發力度。在投資方式上，除自主拿地外，萬科還與地方政府和國資平台密切合作，涉足地區已包括長春等數十個城市。★
B. 大發集團的土地儲備主要位於哪些核心城市
大發集團對於土地儲備的重要意義十分明晰，在具體的土地持有情況方面，公司的土地儲備主要位於上海、南京、寧波、溫州等長江三角洲地區核心城市，上述核心城市代表了經濟發展與投資最活躍的地段，並將在未來的房地產市場發展中有良好表現。
C. 如何提高土地儲備調控的能力水平
一、土地儲備的概念及運作模式
一我國土地儲備制度的成因
土地儲備最早起源於1896年的荷蘭。到20世紀初，瑞典、法國、英國、美國等歐美國家也相繼實行了土地儲備制度。當時這些國家建立土地儲備都是為了解決城市人口急劇增加，住房供給短缺、房屋和土地價格高漲，城市低收入家庭的居住、生活環境惡化等城市發展問題。各國實施儲備制度的目標基本都定位在怎樣提高土地利用效率、怎樣促進城市有序發展和怎樣抑制土地投機和平抑地價上，並且在這些方面取得了顯著的成效。我國的土地儲備制度起步比較晚，這是與我國長期實行的土地無償、無限期劃撥供地方式相關聯的。下面首先談談我國土地儲備制度形成的歷史背景
我國《土地管理法》規定：「城市市區的土地屬於國家所有」。在實行城市土地使用制度改革以前，土地供應主要是以行政劃撥供地方式為主。不論是行政機關還是企事業單位用地都是行政劃撥，無償、無限期使用。這種供地方式致使大量城市存量土地存在著產權不明晰、管理不完善的情況，許多單位和企業繞開政府私自進行土地出租和轉讓，造成國有資產大量流失，城市土地管理處於無序狀態。
從上世紀八十年代中期我國實行城市土地使用制度改革以後，土地實行有償有限期使用，從而形成了土地市場。在這種土地制度的框架下，國家是惟一的土地所有者，國有土地使用權出讓和出租等形式形成了壟斷性的城市土地一級市場。從國家取得的合法土地使用權在合同規定的范圍內可以進入市場流通，進行轉讓和出租，形成了土地二級市場。這種分層次的土地市場體制是建立城市土地儲備制度的基礎。但是由於城市存量土地的產權不明晰，管理制度存在著漏洞等方面的原因，致使我國城市土地市場存在著弊端：一是土地市場波動大，土地供求不平衡；二是政府土地收益流失嚴重；三是大量土地閑置在開發商手中。基於這一狀況，1996年上海率先建立了土地儲備制度。之後的幾年內，浙江的杭州、寧波，廣東的廣州、深圳等地也積極開始了土地儲備方面的探索和實踐。
我市的土地儲備工作在上世紀90年代中期就有雛形，市土地儲備中心的前身市地產開發總公司通過收購、置換、徵用等方式取得土地並進行前期開發整理，然後組織出讓，為政府獲得土地收益用於城市建設。
2000年，我市相繼出台了《鹽城市人民政府關於深化市區土地使用制度改革的決定》（鹽政發【2000】180號文）和《鹽城市區國有土地儲備實施辦法》（鹽政辦法【2000】65號文）。自此，我市的土地儲備工作為政府壟斷土地一級市場，調控土地二級市場發揮著舉足輕重的作用。
二土地儲備的概念
在《土地儲備管理辦法》沒有出台之前，土地儲備沒有一個准確的定義。這是因為全國各地對土地儲備制度的理解和實施模式不相同，所以各地對土地儲備的定義也是不同的，
全國各地對土地儲備的概念雖然在文字表述上不盡相同，但實際含義大同小異。總的來說，土地儲備是指城市政府按照法律程序，運用市場機制以收回、收購、置換、徵用等方式取得土地，進行前期開發、儲存，按照市場需求供應各類建設用地，合理調控土地市場關系的一種經營管理的機制和行為。
2007年11月19日，國土資源部等三部委出台了《土地儲備管理辦法》，對土地儲備的概念進行了統一：「土地儲備是指市、縣人民政府國土管理部門為實現調控土地市場、促進土地資源合理利用目標，依法取得土地，進行前期開發、儲存以備供應土地的行為。」這個定義明確了土地儲備的主體是市、縣人民政府國土資源管理部門；目標是為實現調控土地市場、促進土地資源合理利用；手段是依法取得土地；目的是供應土地。
三土地儲備的運作模式
土地儲備的運作模式可以分為三類。
1、政府主導型
政府主導型就是由政府成立土地儲備管理機構，比如杭州和常州成立的土地儲備管理委員會，在土地儲備管理機構的指導和監管下，土地儲備中心受市政府的委託，代表政府實施土地收回收購、徵用儲備和儲備土地出讓的前期工作。這種運作模式的典型代表是浙江省的杭州市和我省的常州市。但是這兩者又存在著區別：杭州市土地儲備中心重點把土地儲備作為一種政府對市場的宏觀調控手段；而常州市土地儲備中心則更偏重於市場經營行為。
2、市場主導型
這種模式的典型代表是上海市。上海市的土地儲備工作由上海市土地發展中心負責實施。其土地儲備主要運作方法是：1、受市政府委託，按照地價趨升原則、平價原則和效益原則，有選擇地置換中心城區企業存量土地，收購舊城改造地塊，同時根據城市發展和市場需要徵收郊區土地進行成片開發。2、直接經營管理市政府收回的國有土地。包括依法收回的使用期滿土地、違法土地、閑置土地等。3、對所有收購土地進行前期開發和儲備，做好儲備土地出讓前期工作。4、建立土地收購、儲備網路，定期向社會公布土地儲備和供應信息。這種運作模式的重點是通過土地儲備來實現土地的保值增值，力求土地資產價值的最大化。
3、行政指導、市場運作與土地資產管理相結合型
這種模式的特點是：政府規定了用於儲備的土地范圍，對可收購的土地由土地儲備中心與原用地者簽訂《收購土地使用權協議書》，儲備中心按協議約定支付土地收購補償費用後，取得土地使用權。我們鹽城市區土地儲備就是執行的這種模式。2000年，市政府為了起草關於市區土地儲備的具體實施辦法，專門派員赴滬、浙等地學習土地儲備的先進經驗，先後考察了上海土地發展中心、杭州、寧波、溫州等地土地儲備中心。通過經驗交流和實地調查論證，我們發現滬、浙等地的土地儲備模式雖然不同，但各有優缺點。市國土局和土地儲備中心總結了各地先進經驗並在此基礎上進行了創新，形成了一套我市獨有的行政指導、市場運作與土地資產管理相結合的模式，出台了《鹽城市區國有土地儲備實施辦法》。我們這些模式的創新和政策的出台得到了上級部門的充分肯定，被全國許多地區借鑒。
二、土地儲備的法律依據和計劃管理
一法律依據
土地儲備開發的法律依據分為兩個階段，這兩個階段的分水嶺是2007年11月19日頒布的《土地儲備管理辦法》。《辦法》出台之前，我市土地儲備工作的主要法律依據有：
1、國務院2003年頒發的《關於加強國有土地資產管理的通知》(國務院15號文件)。《通知》就加強國有土地資產管理、防止國有土地資產流失、深化土地使用制度改革、建立完善土地市場、規范土地審批行為等重大問題提出了一系列制度性措施，對建立土地儲備制度提出了原則性的意見，地方人民政府可以通過行使土地所有權，建立土地儲備制度。
2、江蘇省政府2003年頒布的《江蘇省國有土地儲備辦法》（第10號令）。為加強國有土地資產管理，提高政府對土地市場的宏觀調控能力，促進土地資源優化配置，江蘇省政府根據《土地管理法》、《城市規劃法》、《江蘇省土地管理條例》等法律、法規的規定明確市人民政府土地行政主管部門應當設立土地儲備機構，具體實施土地儲備工作。地方各級人民政府土地行政主管部門負責本行政區域內的土地儲備管理工作。
3、鹽城市政府頒布的《鹽城市人民政府關於深化市區土地使用制度改革的決定》（鹽政發[2000]180號）和《鹽城市區國有土地儲備實施辦法》（鹽政辦發[2000]65號）以及相關的一系列配套性政策。
2007年11月19日，國土資源部、財政部和中國人民銀行聯合出台了《土地儲備管理辦法》，這表明全國各地土地儲備工作有了統一的法律支持。《辦法》不但明確了土地儲備的概念，而且還明確了土地儲備工作的重要性（土地儲備工作的重要性，主要是充分發揮了政府在土地市場中對資源配置的宏觀調控作用；其次是規范了土地市場運行，優化了土地市場投資環境；三是有利於促進土地節約集約利用，四是提高了建設用地保障能力。）、土地儲備的原則（土地儲備的原則是，土地儲備根據調控土地市場的需要，合理確定儲備土地規模，儲備土地必須符合規劃、計劃，優先儲備閑置、空閑和低效利用的國有存量建設用地。）、土地儲備的范圍和土地儲備的程序。
D. 寧波杭州灣新區開發建設管理委員會的領導信息
姓名：梁群 職務：寧波市委常委、杭州灣新區黨工委書記姓名：俞雷 職務：杭州灣新區黨工委副書記、管委會主任工作分工：負責管委會日常工作；聯系開發建設有限公司。姓名：卞吉安 職務：黨工委副書記主持慈溪市委工作，黨工委不作具體分工。姓名：陳壽旦 職務：黨工委副書記、管委會副主任工作分工：協助主任負責管委會日常工作，負責招商引資、外資、出口加工區綜合服務管理、規劃等方面的工作。分管投資合作局。聯系規劃分局、海關辦事處、檢驗檢疫局辦事處。分管上海大眾項目現場指揮部、吉利項目現場指揮部。姓名：陶堯土 職務：黨工委副書記、紀工委書記工作分工：負責紀檢監察、審計、行政審批管理、公共資源交易監管等方面的工作，主持紀工委工作。分管審計局、監察室、行政服務中心、公共資源交易管理辦公室。姓名：胡守治 職務：黨工委委員、管委會副主任工作分工：負責安全生產（包括消防安全和交通安全）、市場監督管理、質量技術監督等方面的工作，主持安全生產監督管理局工作。姓名：史建范 職務：黨工委委員、管委會副主任工作分工：負責綜合經濟、發展改革、環保、經貿（外貿）、統計、外事、國土等方面的工作。分管經濟發展局、土地儲備（整理）中心。聯系國土分局、杭灣供電局、商會。分管漂印染園區整治指揮部。姓名：張吉青 職務：黨工委委員、管委會副主任工作分工：負責建設、城市公用事業維護管理、交通、人防、海洋、水利和防汛抗旱、灘塗圍墾管理等方面的工作，主持規劃建設國土局工作。分管海洋水利管理中心、開發建設公司和公用事業發展公司（水務公司）。分管釣魚台·美高梅「中國假期」項目現場指揮部、南洋小城開發建設指揮部、「五水共治」指揮部。姓名：宓永波 職務：黨工委委員、管委會副主任工作分工：負責社會事務、「三農」等方面的工作。主持庵東鎮黨委工作。分管社會事業發展局。分管學校、醫院項目現場指揮部和寧波市杭州灣醫院項目指揮部。姓名：張繼傑 職務：黨工委委員、公安分局局長工作分工：負責政法、社會穩定和綜合治理、司法、信訪、流動人口管理服務、城市執法管理等方面的工作，主持政法委、公安分局工作。分管社會矛盾聯合調處中心、城市管理綜合執法大隊。姓名：程恆 職務：黨工委委員、組織部長工作分工：負責機關黨建、幹部人事、基層組織建設、人才、勞動和社會保障和統戰、群團等方面的工作，主持組織部（人力資源和社會保障局）工作。聯系總工會。分管通航機場籌建現場指揮部。姓名：夏利祥 職務：副巡視員工作分工：負責咨詢委工作，協助分管領導分管海洋、水利方面的工作。姓名：盧建中 職務：副巡視員工作分工：協助分管領導分管商會、漂印染園區整治工作。
