❶ 我國政府在房地產價格調控中的作用，從土地使用權出讓金、金融（利息）、稅收、價格法四個方面來看
[摘要] 隨著我國經濟的持續增長，我國各大中城市的房地產價格快速上漲。本文針對上漲原因，提出不斷完善房地產價格調控的措施，如改善房地產市場的供應結構,完善住房保障體系；重視土地供應政策對土地價格的調控作用,完善土地儲備制度等，以期促進房地產市場健康發展。
[關鍵詞] 房地產調控 房價上漲 宏觀調控
房地產業已經成為我國國民經濟的支柱產業，由於其產業相關度高，帶動性強，和人民生活聯系緊密，因而其價格波動會直接影響到整個國民經濟的正常運行。房地產價格快速上漲使得大量資金向部分地區集聚，加劇了我國貧富差距，而且房價的長期趨高，容易造成價格信號失真，引發房地產市場的虛假繁榮，出現房地產泡沫，增大銀行的金融風險，危及金融安全。房價問題已經成為社會廣泛關注的熱點問題。與此同時，我國中央政府各有關部門不斷出台政策法規，以穩定房價，加強對房地產市場的宏觀調控。但是，在市場經濟中，穩定和調控房價是一項非常復雜的工程，只有在深入研究房地產價格上漲的各種原因的基礎上，不斷完善調控措施，才能促進房地產市場健康發展。
一、我國房地產價格上漲的原因分析
1.政府管理的缺位是房地產價格上漲的重要原因
政府管理部門的缺位造成了房地產市場缺少公開、公平、公正的市場機制。由於開發企業和中介機構的市場准入制度不完善, 出現了大量的商品房違法違規銷售行為如虛構買賣合同, 囤積房源；發布不實價格和銷售進度信息, 惡意哄抬房價, 誘騙消費者爭購;以及不履行開工時間、竣工時間等。而面對這些違規現象, 各級政府的有關管理部門沒有採取及時有效的措施給予行政干預, 致使房地產市場存在嚴重的信息不對稱, 沒有給消費者創造一個透明有序的房地產市場。加之，許多地方政府為追求政績，或明或暗地支持房地產開發商投資，而對投資方向不加限制和引導，以至於近年來我國房地產市場出現了結構性供求失衡，造成一部分中高端房地產商品積壓，而有需求量大的普通商品房則供給不足，形成價格攀升的態勢。
2.成本增加是房地產價格上漲的內在原因
在市場機制下,住房價格的確定還取決於房屋的建造成本。在我國城市商品住房的開發中, 房屋的建築成本不斷攀升。而導致住房建築成本升高的因素主要有三個: 一是土地成本升高。目前在房屋的建築成本中, 土地所佔的比例為25%左右, 部分地區更高。由於我國國民經濟發展和城市化建設的需要，對土地需求量日益加大，使得地價飛速上漲，地價的上漲必然導致整個房價開發成本的提高, 進而推動房價的快速上漲。二是建築材料漲價。近年來, 水泥、鋼筋、鋁合金等建築材料的價格上漲幅度比較大, 成為房價上漲的一個推動因素。三是城市建設配套費用和稅收不斷增加。這也在一定程度上提高了房屋開發成本, 推動房屋銷售價格上漲。
3.消費者的預期是房地產價格上漲的根本原因
在市場經濟條件下,真正決定房價的並不是開發商要賣多少房子,或者居民的消費需求需要多少房子,而是社會普遍的經濟預期。經濟預期對房價的影響要比真實的供求關系大得多。近年來我國宏觀經濟不斷向好, GDP快速增長,人均收入不斷提高，人們普遍看好未來的經濟預期。因此，房地產價格持續上漲也使得購房者預期今後房價將更高，從而決定及早購買，而政府的政策如通過銀行收緊房地產開發項目的貸款供應,嚴格控制農用地轉為建設用地的規模,從緊控制房地產開發的土地供應等宏觀調控措施,也進一步提升了消費者的預期，造成對房地產商品的需求出現擴張，使得房地產價格出現事實上的上漲。
4.需求量大是房地產價格上漲的直接原因
房地產的需求主要分為消費需求和投資需求。從消費需求來說,近年來隨著中國經濟的發展、城市化進程的加快、舊城改造的加速,以及20世紀80年代的出生高峰導致最近幾年結婚人口大量增加,形成了對房地產市場巨大的需求。同時收入的提高和住房按揭政策的實行,使得他們的買房願望完全可能變成現實,並成為樓市上的消費大軍。同時隨著城市化的進一步推進,大量人口湧入中心城市，以及城市建設征地、拆遷等因素,也必然會創造大量的剛性消費需求。
從投資性需求來說,近年來隨著我國經濟健康快速發展,居民可支配收入提高,民間資金雄厚,大量資金需要尋找投資渠道,而股票、期貨、基金等投資工具的收益又缺乏保障,再加上長期低利率的因素,且房價不斷上漲的示範效應使得投資性購房快速增長,並保持了較高的比例,部分普通市民也把積蓄用於購置房屋,以保值增值。而外資大規模湧入我國房地產市場也加大了房地產的投資性需求。
二、完善房地產價格調控的建議
1.改善房地產市場的供應結構,完善住房保障體系
首先，大力發展經濟適用房和廉租房。政府必須通過科學規劃、相關政策的引導,適度控制高檔商業用房、高檔公寓、別墅的開發建設,保證對普通商品房、經濟適用房和廉租房的用地供應，提高普通商品房、經濟適用房和廉租房的供應比例。同時，不斷健全和完善經濟適用房、廉租住房的相關供給政策, 強化政府的住房保障職能,確立經濟適用房的供給對象, 落實各項優惠措施, 嚴格控制住宅戶型和建設標准,審定住房銷售價格,加強購買和售後環節的監督, 使得住房價格與大多數居民家庭的住房支付能力相適應,特別是著力解決中低收入家庭的住房問題。
其次，加快二手房市場的建設和房屋租賃市場的發展。目前我國二手房市場和房屋租賃市場還不是十分發達。通過進一步簡化交易手續,推進存量住房的流通, 有利於穩定房價,滿足廣大中低收入家庭的住房需求。通過競爭和降低出租成本等方式降低出租房屋的租金, 鼓勵中低收入者租用房屋以解決居住問題。
2.重視土地供應政策對土地價格的調控作用,完善土地儲備制度
通過土地收購儲備制度的實施,合理調控土地供應和市場價格,健全土地交易市場公開性與透明度,完善相關的法律法規,建立必要的監督機制,合理分配政府和原土地使用者之間的利益。土地收購儲備中心應根據經濟發展目標和市場的需求,及時掌握市場信息和調控土地的供應總量。對高檔商品房的開發,應在土地供給總量上給予適度限制；對面向廣大居民的商品房和經濟適用房的用地開發應予適當放寬,並給予稅費政策的優惠,使政府、廣大老百姓,以及房地產開發商都成為真正受益者。因此,重視並有效利用土地供應政策, 加強對土地價格的調控作用，完善土地儲備制度, 將有利於合理高效利用稀缺的土地資源和整個房地產市場的有效運行。
3.完善房地產稅費制度的改革,加強房地產信貸的控制
對於土地使用費的支付,可以採取按年收取物業稅的方式,這樣不僅減輕房地產開發商和消費者的負擔,而且也能促進政府財政收入持續、穩定的增長。對稅費的設置也可以根據市場狀況的變化進行調整，借鑒國外「寬稅基,少稅種,低稅率」的稅收政策,逐步強化不動產稅和財產稅,減輕房地產的流轉稅，以促進房地產的流通與消費。與此同時，繼續改善住房信貸政策,大力發展住房公積金和商業性貸款相結合的組合貸款業務, 充分發揮住房公積金支持個人住房貸款的作用。並且，切實加強房地產貸款的監管, 完善住房公積金管理體制和個人住房抵押貸款監督機制, 分散和降低房地產市場的投資風險, 為城鎮居民購房提供全方位、高質量的金融支持和服務。
4.擴展民間資本的投資途徑，加強對外資進入我國房地產市場的管理
在住房價格上漲的浪潮中, 一些民間資本和部分外資參與住房的倒賣、炒作，對住房價格的上漲也起到了推波助瀾的作用。因此，對於民間資本，政府應當積極採取措施, 激活民間資本在其他領域的投資，通過調整民間資本的市場准入政策, 進一步放寬投資領域, 拓寬投資渠道。對於外資進入我國房地產市場，應從維護國家經濟安全和防止國民財富流失的角度高度重視其對房地產市場的影響，要制定相應的對策，限制外資參與短線炒作, 促使其參與我國房地產行業的長期開發，真正促進我國房地產行業的健康發展。
5.加強市場監管和信息化建設，建立公開、透明、規范的房地產市場交易環境
加強對房地產行業管理的思路轉變, 由原來項目的前期審批變為全程服務和監督,加大市場整頓力度，開展房地產市場專項整治工作, 嚴肅查處房地產開發、交易、中介服務中的各種違規行為, 對違規企業給予曝光和必要的懲罰。建立和完善房地產信用體系,強化輿論監督,懲戒市場失信主體,促進市場的公平競爭, 建立公開、透明、規范的房地產市場交易環境。此外，加快推進房地產市場信息系統的建設, 增加市場信息服務功能, 注重市場信息系統生成數據的分析, 科學地反映和評價各類房價，及時變動信息以及市場發展態勢, 通過全面、及時、准確地向房地產開發商和消費者提供市場信息, 避免對房價的投機炒作行為,引導市場的理性發展。
參考文獻:
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❷ 金十條的內容
一、繼續執行穩健的貨幣政策，合理保持貨幣信貸總量
統籌兼顧穩增長、調結構、控通脹、防風險，合理保持貨幣總量。綜合運用數量、價格等多種貨幣政策工具組合，充分發揮再貸款、再貼現和差別存款准備金動態調整機制的引導作用，盤活存量資金，用好增量資金，加快資金周轉速度，提高資金使用效率。對中小金融機構繼續實施較低的存款准備金率，增加「三農」、小微企業等薄弱環節的信貸資金來源。
穩步推進利率市場化改革，更大程度發揮市場在資金配置中的基礎性作用，促進企業根據自身條件選擇融資渠道、優化融資結構，提高實體經濟特別是小微企業的信貸可獲得性，進一步加大金融對實體經濟的支持力度。(人民銀行牽頭，發展改革委、工業和信息化部、財政部、銀監會、證監會、保監會、外匯局等參加)
二、引導、推動重點領域與行業轉型和調整
堅持有扶有控、有保有壓原則，增強資金支持的針對性和有效性。大力支持實施創新驅動發展戰略。加大對有市場發展前景的先進製造業、戰略性新興產業、現代信息技術產業和信息消費、勞動密集型產業、服務業、傳統產業改造升級以及綠色環保等領域的資金支持力度。保證重點在建續建工程和項目的合理資金需求，積極支持鐵路等重大基礎設施、城市基礎設施、保障性安居工程等民生工程建設，培育新的產業增長點。
按照「消化一批、轉移一批、整合一批、淘汰一批」的要求，對產能過剩行業區分不同情況實施差別化政策。對產品有競爭力、有市場、有效益的企業，要繼續給予資金支持;對合理向境外轉移產能的企業，要通過內保外貸、外匯及人民幣貸款、債權融資、股權融資等方式，積極支持增強跨境投資經營能力;對實施產能整合的企業，要通過探索發行優先股、定向開展並購貸款、適當延長貸款期限等方式，支持企業兼並重組;對屬於淘汰落後產能的企業，要通過保全資產和不良貸款轉讓、貸款損失核銷等方式支持壓產退市。
嚴禁對產能嚴重過剩行業違規建設項目提供任何形式的新增授信和直接融資，防止盲目投資加劇產能過剩。(發展改革委、工業和信息化部、財政部、商務部、人民銀行、國資委、銀監會、 證監會、保監會、外匯局等按職責分工負責)
三、整合金融資源支持小微企業發展
優化小微企業金融服務。支持金融機構向小微企業集中的區域延伸服務網點。根據小微企業不同發展階段的金融需求特點，支持金融機構向小微企業提供融資、結算、理財、咨詢等綜合性金融服務。繼續支持符合條件的銀行發行小微企業專項金融債，所募集資金發放的小微企業貸款不納入存貸比考核。
逐步推進信貸資產證券化常規化發展，盤活資金支持小微企業發展和經濟結構調整。適度放開小額外保內貸業務，擴大小微企業境內融資來源。適當提高對小微企業貸款的不良貸款容忍度。加強對科技型、創新型、創業型小微企業的金融支持力度。力爭全年小微企業貸款增速不低於當年各項貸款平均增速，貸款增量不低於上年同期水平。鼓勵地方人民政府建立小微企業信貸風險補償基金，支持小微企業信息整合，加快推進中小企業信用體系建設。支持地方人民政府加強對小額貸款公司、融資性擔保公司的監管，對非融資性擔保公司進行清理規范。
鼓勵地方人民政府出資設立或參股融資性擔保公司，以及通過獎勵、風險補償等多種方式引導融資性擔保公司健康發展，幫助小微企業增信融資，降低小微企業融資成本，提高小微企業貸款覆蓋面。推動金融機構完善服務定價管理機制，嚴格規范收費行為，嚴格執行不得以貸轉存、不得存貸掛鉤、不得以貸收費、不得浮利分費、不得借貸搭售、不得一浮到頂、不得轉嫁成本，公開收費項目、服務質價、效用功能、優惠政策等規定，切實降低企業融資成本。(發展改革委、科技部、工業和信息化部、財政部、人民銀行、工商總局、銀監會、證監會、保監會、外匯局等按職責分工負責)
四、加大對「三農」領域的信貸支持力度
優化「三農」金融服務，統籌發揮政策性金融、商業性金融和合作性金融的協同作用，發揮直接融資優勢，推動加快農業現代化步伐。鼓勵涉農金融機構在金融服務空白鄉鎮設立服務網點，創新服務方式，努力實現農村基礎金融服務全覆蓋。支持金融機構開發符合農業農村新型經營主體和農產品批發商特點的金融產品和服務，加大信貸支持力度，力爭全年「三農」貸款增速不低於當年各項貸款平均增速，貸款增量不低於上年同期水平。
支持符合條件的銀行發行「三農」專項金融債。鼓勵銀行業金融機構擴大林權抵押貸款，探索開展大中型農機具、農村土地承包經營權和宅基地使用權抵押貸款試點。支持農業銀行在總結試點經驗的基礎上，逐步擴大縣域「三農金融事業部」試點省份范圍。支持經中央批準的農村金融改革試點地區創新農村金融產品和服務。(財政部、國土資源部、農業部、商務部、人民銀行、林業局、法制辦、銀監會等按職責分工負責)
五、進一步發展消費金融促進消費升級
加快完善銀行卡消費服務功能，優化刷卡消費環境，擴大城鄉居民用卡范圍。積極滿足居民家庭首套自住購房、大宗耐用消費品、新型消費品以及教育、旅遊等服務消費領域的合理信貸需求。逐步擴大消費金融公司的試點城市范圍，培育和壯大新的消費增長點。加強個人信用管理。
根據城鎮化過程中進城務工人員等群體的消費特點，提高金融服務的匹配度和適應性，促進消費升級。(人民銀行牽頭，發展改革委、工業和信息化部、商務部、銀監會等參加)
六、支持企業「走出去」
鼓勵政策性銀行、商業銀行等金融機構大力支持企業「走出去」。以推進貿易投資便利化為重點，進一步推動人民幣跨境使用，推進外匯管理簡政放權，完善貨物貿易和服務貿易外匯管理制度。逐步開展個人境外直接投資試點，進一步推動資本市場對外開放。改進外債管理方式，完善全口徑外債管理制度。
加強銀行間外匯市場凈額清算等基礎設施建設。創新外匯儲備運用，拓展外匯儲備委託貸款平台和商業銀行轉貸款渠道，綜合運用多種方式為用匯主體提供融資支持。(人民銀行牽頭，外交部、發展改革委、財政部、商務部、海關總署、銀監會、證監會、保監會、外匯局等參加)
七、加快發展多層次資本市場
進一步優化主板、中小企業板、創業板市場的制度安排，完善發行、定價、並購重組等方面的各項制度。適當放寬創業板對創新型、成長型企業的財務准入標准。將中小企業股份轉讓系統試點擴大至全國。規范非上市公眾公司管理。穩步擴大公司(企業)債、中期票據和中小企業私募債券發行，促進債券市場互聯互通。
規范發展各類機構投資者，探索發展並購投資基金，鼓勵私募股權投資基金、風險投資基金產品創新，促進創新型、創業型中小企業融資發展。加快完善期貨市場建設，穩步推進期貨市場品種創新，進一步發揮期貨市場的定價、分散風險、套期保值和推進經濟轉型升級的作用。(證監會牽頭，發展改革委、科技部、工業和信息化部、財政部、人民銀行、工商總局、法制辦等參加)
八、進一步發揮保險的保障作用
擴大農業保險覆蓋范圍，推廣菜籃子工程保險、漁業保險、農產品質量保證保險、農房保險等新型險種。建立完善財政支持的農業保險大災風險分散機制。大力發展出口信用保險，鼓勵為企業開展對外貿易和「走出去」提供投資、運營、勞動用工等方面的一攬子保險服務。深入推進科技保險工作。
試點推廣小額信貸保證保險，推動發展國內貿易信用保險。拓寬保險覆蓋面和保險資金運用范圍，進一步發揮保險對經濟結構調整和轉型升級的積極作用。(保監會牽頭，發展改革委、科技部、工業和信息化部、財政部、農業部、商務部、人民銀行、林業局、銀監會、外匯局等參加)
九、擴大民間資本進入金融業
鼓勵民間資本投資入股金融機構和參與金融機構重組改造。允許發展成熟、經營穩健的村鎮銀行在最低股比要求內，調整主發起行與其他股東持股比例。嘗試由民間資本發起設立自擔風險的民營銀行、金融租賃公司和消費金融公司等金融機構。探索優化銀行業分類監管機制，對不同類型銀行業金融機構在經營地域和業務范圍上實行差異化准入管理，建立相應的考核和評估體系，為實體經濟發展提供廣覆蓋、差異化、高效率的金融服務。(銀監會牽頭，人民銀行、工商總局、法制辦等參加)
十、嚴密防範金融風險
深入排查各類金融風險隱患，適時開展壓力測試，動態分析可能存在的風險觸點，及時鎖定、防控和化解風險，嚴守不發生系統性區域性金融風險的底線。繼續按照總量控制、分類管理、區別對待、逐步化解的原則，防範化解地方政府融資平台貸款等風險。認真執行房地產調控政策，落實差別化住房信貸政策，加強名單制管理，嚴格防控房地產融資風險。
按照理財與信貸業務分離、產品與項目逐一對應、單獨建賬管理、信息公開透明的原則，規范商業銀行理財產品，加強行為監管，嚴格風險管控。密切關注並積極化解「兩高一剩」(高耗能、高污染、產能過剩)行業結構調整時暴露的金融風險。
防範跨市場、跨行業經營帶來的交叉金融風險，防止民間融資、非法集資、國際資本流動等風險向金融系統傳染滲透。支持銀行開展不良貸款轉讓，擴大銀行不良貸款自主核銷權，及時主動消化吸收風險。穩妥有序處置風險，加強疏導，防止因處置不當等引發新的風險。
加快信用立法和社會信用體系建設，培育社會誠信文化，為金融支持經濟結構調整和轉型升級營造良好環境。(人民銀行牽頭，發展改革委、工業和信息化部、財政部、住房城鄉建設部、法制辦、銀監會、證監會、保監會、外匯局等參加)
❸ 國務院關於鼓勵和引導民間投資健康發展的若干意見的文件內容
一、進一步拓寬民間投資的領域和范圍
（一）深入貫徹落實《國務院關於鼓勵支持和引導個體私營等非公有制經濟發展的若干意見》（國發〔2005〕3號）等一系列政策措施，鼓勵和引導民間資本進入法律法規未明確禁止准入的行業和領域。規范設置投資准入門檻，創造公平競爭、平等准入的市場環境。市場准入標准和優惠扶持政策要公開透明，對各類投資主體同等對待，不得單對民間資本設置附加條件。
（二）明確界定政府投資范圍。政府投資主要用於關系國家安全、市場不能有效配置資源的經濟和社會領域。對於可以實行市場化運作的基礎設施、市政工程和其他公共服務領域，應鼓勵和支持民間資本進入。
（三）進一步調整國有經濟布局和結構。國有資本要把投資重點放在不斷加強和鞏固關系國民經濟命脈的重要行業和關鍵領域，在一般競爭性領域，要為民間資本營造更廣闊的市場空間。
（四）積極推進醫療、教育等社會事業領域改革。將民辦社會事業作為社會公共事業發展的重要補充，統籌規劃，合理布局，加快培育形成政府投入為主、民間投資為輔的公共服務體系。
二、鼓勵和引導民間資本進入基礎產業和基礎設施領域
（五）鼓勵民間資本參與交通運輸建設。鼓勵民間資本以獨資、控股、參股等方式投資建設公路、水運、港口碼頭、民用機場、通用航空設施等項目。抓緊研究制定鐵路體制改革方案，引入市場競爭，推進投資主體多元化，鼓勵民間資本參與鐵路干線、鐵路支線、鐵路輪渡以及站場設施的建設，允許民間資本參股建設煤運通道、客運專線、城際軌道交通等項目。探索建立鐵路產業投資基金，積極支持鐵路企業加快股改上市，拓寬民間資本進入鐵路建設領域的渠道和途徑。
（六）鼓勵民間資本參與水利工程建設。建立收費補償機制，實行政府補貼，通過業主招標、承包租賃等方式，吸引民間資本投資建設農田水利、跨流域調水、水資源綜合利用、水土保持等水利項目。
（七）鼓勵民間資本參與電力建設。鼓勵民間資本參與風能、太陽能、地熱能、生物質能等新能源產業建設。支持民間資本以獨資、控股或參股形式參與水電站、火電站建設，參股建設核電站。進一步放開電力市場，積極推進電價改革，加快推行競價上網，推行項目業主招標，完善電力監管制度，為民營發電企業平等參與競爭創造良好環境。
（八）鼓勵民間資本參與石油天然氣建設。支持民間資本進入油氣勘探開發領域，與國有石油企業合作開展油氣勘探開發。支持民間資本參股建設原油、天然氣、成品油的儲運和管道輸送設施及網路。
（九）鼓勵民間資本參與電信建設。鼓勵民間資本以參股方式進入基礎電信運營市場。支持民間資本開展增值電信業務。加強對電信領域壟斷和不正當競爭行為的監管，促進公平競爭，推動資源共享。
（十）鼓勵民間資本參與土地整治和礦產資源勘探開發。積極引導民間資本通過招標投標形式參與土地整理、復墾等工程建設，鼓勵和引導民間資本投資礦山地質環境恢復治理，堅持礦業權市場全面向民間資本開放。
三、鼓勵和引導民間資本進入市政公用事業和政策性住房建設領域
（十一）鼓勵民間資本參與市政公用事業建設。支持民間資本進入城市供水、供氣、供熱、污水和垃圾處理、公共交通、城市園林綠化等領域。鼓勵民間資本積極參與市政公用企事業單位的改組改制，具備條件的市政公用事業項目可以採取市場化的經營方式，向民間資本轉讓產權或經營權。
（十二）進一步深化市政公用事業體制改革。積極引入市場競爭機制，大力推行市政公用事業的投資主體、運營主體招標制度，建立健全市政公用事業特許經營制度。改進和完善政府采購制度，建立規范的政府監管和財政補貼機制，加快推進市政公用產品價格和收費制度改革，為鼓勵和引導民間資本進入市政公用事業領域創造良好的制度環境。
（十三）鼓勵民間資本參與政策性住房建設。支持和引導民間資本投資建設經濟適用住房、公共租賃住房等政策性住房，參與棚戶區改造，享受相應的政策性住房建設政策。
四、鼓勵和引導民間資本進入社會事業領域
（十四）鼓勵民間資本參與發展醫療事業。支持民間資本興辦各類醫院、社區衛生服務機構、療養院、門診部、診所、衛生所（室）等醫療機構，參與公立醫院轉制改組。支持民營醫療機構承擔公共衛生服務、基本醫療服務和醫療保險定點服務。切實落實非營利性醫療機構的稅收政策。鼓勵醫療人才資源向民營醫療機構合理流動，確保民營醫療機構在人才引進、職稱評定、科研課題等方面與公立醫院享受平等待遇。從醫療質量、醫療行為、收費標准等方面對各類醫療機構加強監管，促進民營醫療機構健康發展。
（十五）鼓勵民間資本參與發展教育和社會培訓事業。支持民間資本興辦高等學校、中小學校、幼兒園、職業教育等各類教育和社會培訓機構。修改完善《中華人民共和國民辦教育促進法實施條例》，落實對民辦學校的人才鼓勵政策和公共財政資助政策，加快制定和完善促進民辦教育發展的金融、產權和社保等政策，研究建立民辦學校的退出機制。
（十六）鼓勵民間資本參與發展社會福利事業。通過用地保障、信貸支持和政府采購等多種形式，鼓勵民間資本投資建設專業化的服務設施，興辦養（托）老服務和殘疾人康復、托養服務等各類社會福利機構。
（十七）鼓勵民間資本參與發展文化、旅遊和體育產業。鼓勵民間資本從事廣告、印刷、演藝、娛樂、文化創意、文化會展、影視製作、網路文化、動漫遊戲、出版物發行、文化產品數字製作與相關服務等活動，建設博物館、圖書館、文化館、電影院等文化設施。鼓勵民間資本合理開發旅遊資源，建設旅遊設施，從事各種旅遊休閑活動。鼓勵民間資本投資生產體育用品，建設各類體育場館及健身設施，從事體育健身、競賽表演等活動。
五、鼓勵和引導民間資本進入金融服務領域
（十八）允許民間資本興辦金融機構。在加強有效監管、促進規范經營、防範金融風險的前提下，放寬對金融機構的股比限制。支持民間資本以入股方式參與商業銀行的增資擴股，參與農村信用社、城市信用社的改制工作。鼓勵民間資本發起或參與設立村鎮銀行、貸款公司、農村資金互助社等金融機構，放寬村鎮銀行或社區銀行中法人銀行最低出資比例的限制。落實中小企業貸款稅前全額撥備損失准備金政策，簡化中小金融機構呆賬核銷審核程序。適當放寬小額貸款公司單一投資者持股比例限制，對小額貸款公司的涉農業務實行與村鎮銀行同等的財政補貼政策。支持民間資本發起設立信用擔保公司，完善信用擔保公司的風險補償機制和風險分擔機制。鼓勵民間資本發起設立金融中介服務機構，參與證券、保險等金融機構的改組改制。
六、鼓勵和引導民間資本進入商貿流通領域
（十九）鼓勵民間資本進入商品批發零售、現代物流領域。支持民營批發、零售企業發展，鼓勵民間資本投資連鎖經營、電子商務等新型流通業態。引導民間資本投資第三方物流服務領域，為民營物流企業承接傳統製造業、商貿業的物流業務外包創造條件，支持中小型民營商貿流通企業協作發展共同配送。加快物流業管理體制改革，鼓勵物流基礎設施的資源整合和充分利用，促進物流企業網路化經營，搭建便捷高效的融資平台，創造公平、規范的市場競爭環境，推進物流服務的社會化和資源利用的市場化。
七、鼓勵和引導民間資本進入國防科技工業領域
（二十）鼓勵民間資本進入國防科技工業投資建設領域。引導和支持民營企業有序參與軍工企業的改組改制，鼓勵民營企業參與軍民兩用高技術開發和產業化，允許民營企業按有關規定參與承擔軍工生產和科研任務。
八、鼓勵和引導民間資本重組聯合和參與國有企業改革
（二十一）引導和鼓勵民營企業利用產權市場組合民間資本，促進產權合理流動，開展跨地區、跨行業兼並重組。鼓勵和支持民間資本在國內合理流動，實現產業有序梯度轉移，參與西部大開發、東北地區等老工業基地振興、中部地區崛起以及新農村建設和扶貧開發。支持有條件的民營企業通過聯合重組等方式做大做強，發展成為特色突出、市場競爭力強的集團化公司。
（二十二）鼓勵和引導民營企業通過參股、控股、資產收購等多種形式，參與國有企業的改制重組。合理降低國有控股企業中的國有資本比例。民營企業在參與國有企業改制重組過程中，要認真執行國家有關資產處置、債務處理和社會保障等方面的政策要求，依法妥善安置職工，保證企業職工的正當權益。
九、推動民營企業加強自主創新和轉型升級
（二十三）貫徹落實鼓勵企業增加研發投入的稅收優惠政策，鼓勵民營企業增加研發投入，提高自主創新能力，掌握擁有自主知識產權的核心技術。幫助民營企業建立工程技術研究中心、技術開發中心，增加技術儲備，搞好技術人才培訓。支持民營企業參與國家重大科技計劃項目和技術攻關，不斷提高企業技術水平和研發能力。
（二十四）加快實施促進科技成果轉化的鼓勵政策，積極發展技術市場，完善科技成果登記制度，方便民營企業轉讓和購買先進技術。加快分析測試、檢驗檢測、創業孵化、科技評估、科技咨詢等科技服務機構的建設和機制創新，為民營企業的自主創新提供服務平台。積極推動信息服務外包、知識產權、技術轉移和成果轉化等高技術服務領域的市場競爭，支持民營企業開展技術服務活動。
（二十五）鼓勵民營企業加大新產品開發力度，實現產品更新換代。開發新產品發生的研究開發費用可按規定享受加計扣除優惠政策。鼓勵民營企業實施品牌發展戰略，爭創名牌產品，提高產品質量和服務水平。通過加速固定資產折舊等方式鼓勵民營企業進行技術改造，淘汰落後產能，加快技術升級。
（二十六）鼓勵和引導民營企業發展戰略性新興產業。廣泛應用信息技術等高新技術改造提升傳統產業，大力發展循環經濟、綠色經濟，投資建設節能減排、節水降耗、生物醫葯、信息網路、新能源、新材料、環境保護、資源綜合利用等具有發展潛力的新興產業。
十、鼓勵和引導民營企業積極參與國際競爭
（二十七）鼓勵民營企業「走出去」，積極參與國際競爭。支持民營企業在研發、生產、營銷等方面開展國際化經營，開發戰略資源，建立國際銷售網路。支持民營企業利用自有品牌、自主知識產權和自主營銷，開拓國際市場，加快培育跨國企業和國際知名品牌。支持民營企業之間、民營企業與國有企業之間組成聯合體，發揮各自優勢，共同開展多種形式的境外投資。
（二十八）完善境外投資促進和保障體系。與有關國家建立鼓勵和促進民間資本國際流動的政策磋商機制，開展多種形式的對話交流，發展長期穩定、互惠互利的合作關系。通過簽訂雙邊民間投資合作協定、利用多邊協定體系等，為民營企業「走出去」爭取有利的投資、貿易環境和更多優惠政策。健全和完善境外投資鼓勵政策，在資金支持、金融保險、外匯管理、質檢通關等方面，民營企業與其他企業享受同等待遇。
十一、為民間投資創造良好環境
（二十九）清理和修改不利於民間投資發展的法規政策規定，切實保護民間投資的合法權益，培育和維護平等競爭的投資環境。在制訂涉及民間投資的法律、法規和政策時，要聽取有關商會和民營企業的意見和建議，充分反映民營企業的合理要求。
（三十）各級人民政府有關部門安排的政府性資金，包括財政預算內投資、專項建設資金、創業投資引導資金，以及國際金融組織貸款和外國政府貸款等，要明確規則、統一標准，對包括民間投資在內的各類投資主體同等對待。支持民營企業的產品和服務進入政府采購目錄。
（三十一）各類金融機構要在防範風險的基礎上，創新和靈活運用多種金融工具，加大對民間投資的融資支持，加強對民間投資的金融服務。各級人民政府及有關監管部門要不斷完善民間投資的融資擔保制度，健全創業投資機制，發展股權投資基金，繼續支持民營企業通過股票、債券市場進行融資。
（三十二）全面清理整合涉及民間投資管理的行政審批事項，簡化環節、縮短時限，進一步推動管理內容、標准和程序的公開化、規范化，提高行政服務效率。進一步清理和規范涉企收費，切實減輕民營企業負擔。
十二、加強對民間投資的服務、指導和規范管理
（三十三）統計部門要加強對民間投資的統計工作，准確反映民間投資的進展和分布情況。投資主管部門、行業管理部門及行業協會要切實做好民間投資的監測和分析工作，及時把握民間投資動態，合理引導民間投資。要加強投資信息平台建設，及時向社會公開發布國家產業政策、發展建設規劃、市場准入標准、國內外行業動態等信息，引導民間投資者正確判斷形勢，減少盲目投資。
（三十四）建立健全民間投資服務體系。充分發揮商會、行業協會等自律性組織的作用，積極培育和發展為民間投資提供法律、政策、咨詢、財務、金融、技術、管理和市場信息等服務的中介組織。
（三十五）在放寬市場准入的同時，切實加強監管。各級人民政府有關部門要依照有關法律法規要求，切實督促民間投資主體履行投資建設手續，嚴格遵守國家產業政策和環保、用地、節能以及質量、安全等規定。要建立完善企業信用體系，指導民營企業建立規范的產權、財務、用工等制度，依法經營。民間投資主體要不斷提高自身素質和能力，樹立誠信意識和責任意識，積極創造條件滿足市場准入要求，並主動承擔相應的社會責任。
（三十六）營造有利於民間投資健康發展的良好輿論氛圍。大力宣傳黨中央、國務院關於鼓勵、支持和引導非公有制經濟發展的方針、政策和措施。客觀、公正宣傳報道民間投資在促進經濟發展、調整產業結構、繁榮城鄉市場和擴大社會就業等方面的積極作用。積極宣傳依法經營、誠實守信、認真履行社會責任、積極參與社會公益事業的民營企業家的先進事跡。
各地區、各部門要把鼓勵和引導民間投資健康發展工作擺在更加重要的位置，進一步解放思想，轉變觀念，深化改革，創新求實，根據本意見要求，抓緊研究制定具體實施辦法，盡快將有關政策措施落到實處，努力營造有利於民間投資健康發展的政策環境和輿論氛圍，切實促進民間投資持續健康發展，促進投資合理增長、結構優化、效益提高和經濟社會又好又快發展。
國務院
二○一○年五月七日
❹ 民間資本「新36條」是那些對投資有什麼影響
36條全文請參考http://ke..com/view/3610644.htm
至於對投資的影響...條例裡面說的很清楚,開放了很多新的領域和行業...
這些行業和領域在36條全文裡面都有..
只是具體對投資的影響主要還是需要觀望...看具體的實施細則...
因為民間資本在山西煤礦上就是典型例子...一進一出...錢沒了...所以投資上 還是需要慎重...
不過其中有一條:（一）深入貫徹落實《國務院關於鼓勵支持和引導個體私營等非公有制經濟發展的若干意見》（國發〔2005〕3號）等一系列政策措施，鼓勵和引導民間資本進入法律法規未明確禁止准入的行業和領域。
這個就需要大家去自己思考了...具體指什麼行業和領域就不清楚啦..反正肯定是灰色領域就是了..畢竟不管黑貓白貓,只要能抓到老鼠就是好貓嘛...
❺ 民間資本運作國家為什麼不公開操作
資本運作國家不公開是因為這是傳銷者的欺騙宣傳，國家沒規定，你能發現這個問題就不會受騙了。
❻ 民營企業的國有土地收儲補償金應怎樣分配
收到補償金的話可以記入「營業外收入」科目里，分錄如下：
借：銀行存款
貸：營專業外收入屬
營業外收入是指企業確認與企業生產經營活動沒有直接關系的各種收入。
營業外收入主要包括：非流動資產處置利得、非貨幣性資產交換利得、出售無形資產收益、債務重組利得、企業合並損益、盤盈利得、因債權人原因確實無法支付的應付款項、政府補助、教育費附加返還款、罰款收入、捐贈利得等。
❼ 怎樣認識土地儲備新政
日前，財政部、國土資源部、中國人民銀行、銀監會四部委聯合發布了《關於規范土地儲備和資金管理等相關問題的通知》（以下簡稱《通知》），明確自2016年1月1日起，各地不得再向銀行業金融機構舉借土地儲備貸款。該《通知》核心內容包括：清理壓縮土地儲備機構、規范土地儲備行為、加強土地儲備規模控制、妥善處置土地儲備債務、調整土地儲備籌資方式、規范土地儲備資金使用管理、推動土地收儲政府采購工作、加強土地儲備項目收支預決算管理等多個方面。
該怎樣理解《通知》背景，以及核心內容、影響范圍？記者采訪了中國人民大學公共關系學院土地管理系教授葉劍平。
防範地方債務風險是目的
根據《通知》，各地區在規范土地儲備行為時，縣級（含）以上法定行政區劃原則上只設置一個土地儲備機構，統一隸屬於所在行政區劃國土資源主管部門管理，對於重復設置的，應當壓縮歸並和重新納入土地儲備名錄管理。各地區應將土地儲備機構和從事政府融資等其他非土儲職能的業務相分離。
事實上，《通知》主要目的之一在於理順土地儲備機構和城投公司關系，進一步規范兩者職能。對清理甄別後認定為地方債務的土地儲備貸款（截至2014年底），需納入政府性基金預算管理，償債資金通過預算統籌安排，並逐步發行地方政府債券進行置換；而自2016年起，各地不得再向銀行舉借土地儲備貸款。
葉劍平表示，《通知》的目的在於防範已經存在的地方債務風險，清楚界定土地儲備機構的職責。在城鎮化發展過程中，土地儲備還承擔了土地儲備以外的多項職能。例如：城市發展、投融資、舊城改造、拆遷、征地等等，都離不開土地儲備的參與。因此，土地儲備的職能實際上被擴大化了。城市土地歸國家所有，國家把土地使用權讓渡給市場，政府把土地出讓的職能讓渡給土地儲備機構。土地儲備機構代表土地所有者去徵收和轉讓土地。隨著城市發展需要，一些土地儲備機構又配套成立了各種各樣的公司，例如城投公司、基礎設施投資公司等，所有這些公司實際上都是圍繞著土地的徵收、出讓等活動來開展的。這些公司所做的一些工作，很多應該是由土地儲備機構完成的。因此，一些情況下，土地儲備機構和相關公司會存在職責不清的現象。而公司企業化的運作，也會帶來一些系統外的風險。在這樣的背景下，土地儲備機構就不應該再作為一個借貸的主體，銀行也不應該再給土地儲備機構繼續發放貸款，《通知》正是為了規范土地儲備金融秩序，防範地方債務風險。
當前供給側改革的迫切需要
《通知》依據《預演算法》等法律規定對土地儲備資金的使用管理進行了規范，即從2016年1月1日起，對土地儲備資金的籌集渠道進行了明確，並且強調專款專用，土地儲備機構日常費用和土地儲備資金嚴格分賬核算，不得混用。《通知》提出地方國土資源主管部門應當積極探索土地徵收、收購、收回等涉及的拆遷安置補償方面的政府購買服務，並約定采購僅限於儲備土地的前期開發。《通知》要求各地土儲機構應當根據當地經濟發展水平、財力狀況、年度土地供應量、年度地方債務限額、地方政府還款能力等因素確定其土地儲備總體規模，同時要加強預決算管理。
《通知》明確，自2016年1月1日起，各地不得再向銀行業金融機構舉借土地儲備貸款。土地儲備機構新增土地儲備項目所需資金，應當嚴格按照規定納入政府性基金預算，從國有土地收益基金、土地出讓收入和其他財政資金中統籌安排，不足部分在國家核定的債務限額內通過省級政府代發地方政府債券籌集資金解決。
在中央財政核算的債務限額的前提下，可以通過發行的債券來借錢補充地方的預算開支，而不能再用收儲的土地作為抵押。過去地方向商業銀行貸款，部分是用儲備土地作為抵押，這部分貸款客觀上有相當大的風險，而且有些是通過地方平台公司做的貸款，有些貸款資金是投入到有收益的基礎設施的項目，而有些資金可能使用渠道不是很恰當，未來有相當大的潛在風險。
關於貸款關閘，葉劍平表示，由於職能界定明確，土地儲備機構不需要再去貸款，而只需要接受政府委託由政府撥款。至於政府撥款的來源，不管是財政收入，還是城市發債，則是需要政府考慮和解決的事情，「從宏觀角度出發，這也是供給側改革的需要」，葉劍平說。
市場之手的新機遇
但有些工作是可以通過市場配置來完成，《通知》提到，要發揮市場的作用，可以委託第三方，甚至由市場來參與這樣的一些形式。土地儲備機構作為政府的委託人，可以組織社會相關機構來完成這件事。未來，市場將發揮更大的作用，民間資本融入城市建設的渠道會更多樣化。「關上了一扇門，打開了一扇窗」，葉劍平做了這樣一個比喻。
《通知》帶來的利好，最明顯的就是市場「這只手」能夠有機會介入城市的發展中來，打破了原來土地儲備由政府壟斷的這種格局。政府由參與者變成了組織者，完成了這樣的角色轉變。土地收儲的資金，以前完全靠財政和銀行借貸，現在變成用地方債和社會基金來投入。傳統意義上的土地儲備機構需要轉型，新的土地儲備機構將以組織者的角色出現，整合社會有效資源，來完成城市建設中的相關工作。
與此同時，多手段控制儲備土地總量，有利於控制政府性債務及房地產「去庫存化」。加強儲備土地總量控制主要從土地供給方面加強管理。土地儲備總量取決於當地經濟發展水平、當地財力狀況、年度土地供應量、年度地方政府債務限額、地方政府還款能力等諸多因素。適當壓縮儲備土地規模，將從資金需求源頭方面限制政府性債務的無序擴張。同時，考慮今年初全國各省份披露的財政收入數據，在一般財政收入吃緊，尤其土地財政收縮的大趨勢下，未來地方政府用於土地收儲的資金將更多依賴於政府債券，但政府債券額度由中央及省級政府統籌，所以土地收儲規模將進一步縮減。
葉劍平認為，長期來看，《通知》對土地出讓價格不會有大的影響。不過在土地儲備轉型的窗口期，由於土地供應可能會減少，會造成土地價格上漲。受去庫存的影響，機構調整的窗口期內甚至可能不會推出新的土地，以消化原有庫存。葉劍平表示，市場是配置資源的有效手段，在供過於求或者相對持平的時候，只有生產適銷對路的產品才能銷售掉，如果不能適銷對路，成本又高的話，形成滯壓，就會產生風險，土地也是如此。
❽ 國內房地產企業主要是國有企業還是民營企業
賣住宅的民營企業較多，看你這個主意腫么定義了~
❾ 國務院辦公廳7月26日下發通知的鼓勵和引導民間投資的新「36」號
、、、、、、、、、、、、、、、、當初不是我想的那麼單薄，、、、、、、、、、、、、、、、、
也不會有現在這個結局。
行業里有句話說的好，
三分看，七分悟
如果多想想多查閱資料多了解，
也不會盲目的加入行業
我們的確想翻身，
想找一個更好的適合自己的項目從事。--
畢竟現在的傳統項目不大賺錢了，打工累死累活最後一無所獲，上班就是一個月的一兩千元的工
資生活開支又大哪裡夠花銷啊
這個行業初衷是真善美加入是熱血澎湃深入是直冒冷汗；
全國大部分地區泛濫成災邀約如履薄冰；發展是硬道理講不通成為難民的比比皆是,不能與時俱進完善模式。
行業人付出的不僅僅是血肉之軀，
更有親情友情甚至愛情並不是人人都能成功上平台，
再到後來又知道上了平台也不一定能拿到幾百萬 更別說一千多萬也
許到時候下面還有幸能繼續發展的話也許能分個百八十萬但是與付出的時間和青春失去的親情、友情以及一生背負著慌言的負擔甚至擔心上面有人脅迫下 面有人報復的巨大心理壓力等等這些付出相比 區區這點錢又算得了什麼呢？
行業里有句話說得非常好：--
「面對新生事物時不要輕易的接受也
與你一起jiao...留：1，，5，，6，3，，9，，4，3，，3，，，，9，，君--富
你一起jiao...留：1，，5，，6，，3，，9，，4，3，，，3，，9，，君----富
有的人不考慮自己的實際情況，盲目從事。
借錢，甚至借從事。
辭去工作，不給自己留下後路。-------------------------------------------------------------
家裡人的勸說也不聽，弄的關系非常緊張有的因為從事這個行業，夫妻離婚父子不和。
不要總是聽說某某上總了。
上總只是達到了600份，這個過程比較漫長。
但也並不代表就賺錢了。
如果傘下不發展，照樣沒有一分錢可拿不要聽說有什麼保底工資，上總後有什麼六位數之類的話。
你沒加入前，一切都說的很好聽，等你加入後，完全是兩碼事。
而且人際市場非常容易被破壞，有不認可的回來，逢人便說你欺騙他。
一傳十，十傳百，你的親戚朋友很快就知道你在用謊言邀約別人。------------------
我們的人脈本來就少 ？如果再出現這樣的情況，人際市場基本就完了有的為了做高起點用。
結果不但本錢沒回來，還負債累累。
無法返回家鄉，無臉見親戚朋友，為了做高起點，把房子賣掉無家可歸夫妻反目為仇妻離子散。
適合自己的才是最有效的。
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你一起jiao...留：1，，5，，6，，3，，9，，4，3，，，3，，9，，君----富
異地經過十四的運作，模式存在太多的弊端--------