㈠ 土地儲備管理辦法的土地儲備管理辦法
第一條 為完善土地儲備制度，加強土地調控，規范土地市場運行，促進土地節約集約利用，提高建設用地保障能力，根據《國務院關於加強國有土地資產管理的通知》(國發〔2001〕15號)、《國務院辦公廳關於規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》(國辦發〔2006〕100號)，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱土地儲備，是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現調控土地市場、促進土地資源合理利用目標，依法取得土地，進行前期開發、儲存以備供應土地的行為。
土地儲備工作的具體實施，由土地儲備機構承擔。
第三條 土地儲備機構應為市、縣人民政府批准成立、具有獨立的法人資格、隸屬於國土資源管理部門、統一承擔本行政轄區內土地儲備工作的事業單位。
第四條 市、縣人民政府國土資源管理、財政及當地人民銀行等部門，按照職責分工，各負其責，互相配合，保證土地儲備工作順利開展。
第五條 建立信息共享制度。縣級以上人民政府國土資源管理、財政及人民銀行相關分支行要將土地儲備與供應數量、儲備資金收支、貸款數量等信息按季逐級匯總上報主管部門，並在同級部門間進行信息交換。 第六條 各地應根據調控土地市場的需要，合理確定儲備土地規模，儲備土地必須符合規劃、計劃，優先儲備閑置、空閑和低效利用的國有存量建設用地。
第七條 土地儲備實行計劃管理。市、縣人民政府國土資源管理、財政及當地人民銀行相關分支行等部門應根據當地經濟和社會發展計劃、土地利用總體規劃、城市總體規劃、土地利用年度計劃和土地市場供需狀況等共同編制年度土地儲備計劃，報同級人民政府批准，並報上級國土資源管理部門備案。
第八條 年度土地儲備計劃應包括：
(一)年度儲備土地規模；
(二)年度儲備土地前期開發規模；
(三)年度儲備土地供應規模；
(四)年度儲備土地臨時利用計劃；
(五)計劃年度末儲備土地規模。
第九條 市、縣人民政府國土資源管理部門實施土地儲備計劃，應編制項目實施方案，經同級人民政府批准後，作為辦理相關審批手續的依據。 第十條 下列土地可以納入土地儲備范圍：
(一)依法收回的國有土地；
(二)收購的土地；
(三)行使優先購買權取得的土地；
(四)已辦理農用地轉用、土地徵收批准手續的土地；
(五)其他依法取得的土地。
第十一條 市、縣人民政府或國土資源管理部門依法無償收回國有土地使用權的土地，由土地登記機關辦理注銷土地登記手續後納入土地儲備。
第十二條 因實施城市規劃進行舊城區改建需要調整使用土地的，應由國土資源管理部門報經有批准權的人民政府批准，依法對土地使用權人給予補償後，收回土地使用權。對政府有償收回的土地，由土地登記機關辦理注銷土地登記手續後納入土地儲備。
第十三條 根據土地儲備計劃收購國有土地使用權的，土地儲備機構應與土地使用權人簽訂土地使用權收購合同。收購土地的補償標准，由土地儲備機構與土地使用權人根據土地評估結果協商，經國土資源管理、財政部門或地方法規規定的機構批准確認。完成收購程序後的土地，由土地登記機關辦理注銷土地登記手續後納入土地儲備。
第十四條 政府行使優先購買權取得的土地， 由土地登記機關辦理注銷土地登記手續後納入土地儲備。
第十五條 已辦理農用地轉用、土地徵收批准手續的土地，由土地登記機關辦理注銷土地登記手續後納入土地儲備。 第十六條 對納入儲備的土地，經市、縣人民政府國土資源管理部門批准，土地儲備機構有權對儲備土地進行前期開發、保護、管理、臨時利用及為儲備土地、實施前期開發進行融資等活動。
第十七條 市、縣人民政府可根據需要，對產權清晰、申請資料齊全的儲備土地，辦理土地登記手續，核發土地證書。供應已發證儲備土地前，應收回土地證書，設立土地抵押權的，要先行依法解除。
第十八條 土地儲備機構應對儲備土地特別是依法徵收後納入儲備的土地進行必要的前期開發，使之具備供應條件。
第十九條 前期開發涉及道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎設施建設的，要按照有關規定，通過公開招標方式選擇工程實施單位。
第二十條 土地儲備機構應對納入儲備的土地採取必要的措施予以保護管理，防止侵害儲備土地權利行為的發生。
第二十一條 在儲備土地未供應前，土地儲備機構可將儲備土地或連同地上建(構)築物，通過出租、臨時使用等方式加以利用。設立抵押權的儲備土地臨時利用，應徵得抵押權人同意。儲備土地的臨時利用，一般不超過兩年，且不能影響土地供應。 第二十二條 儲備土地完成前期開發整理後，納入當地市、縣土地供應計劃，由市、縣人民政府國土資源管理部門統一組織供地。
第二十三條 依法辦理農用地轉用、土地徵收後的土地，納入儲備滿兩年未供應的，在下達下一年度農用地轉用計劃時扣減相應指標。 第二十四條 土地儲備資金收支管理嚴格執行《土地儲備資金財務管理暫行辦法》(財綜〔2007〕17號)的規定。
第二十五條 土地儲備機構向銀行等金融機構申請的貸款應為擔保貸款，其中抵押貸款必須具有合法的土地使用證；申請貸款的土地儲備機構必須滿足商業銀行及其他金融機構的貸款要求。土地儲備機構舉借的貸款規模，應當與年度土地儲備計劃、土地儲備資金項目預算相銜接，並報經同級財政部門批准，不得超計劃、超規模貸款。土地儲備機構申請貸款時，應持財政部門的貸款規模批准文件及同級人民政府批準的項目實施方案等書面材料向當地商業銀行及其他金融機構申請擔保貸款。商業銀行及其他金融機構應嚴格按照商業原則在批準的規模內發放土地儲備貸款。土地儲備貸款應實行專款專用、封閉管理，不得挪用。
政府儲備土地設定抵押權，其價值按照市場評估價值扣除應當上繳政府的土地出讓收益確定，抵押程序參照劃撥土地使用權抵押程序執行。
商業銀行及其他金融機構應當准確、完整、及時地向人民銀行建立的全國統一的企業信用信息基礎資料庫報送土地儲備機構的土地儲備貸款相關信息。在貸款發放前，商業銀行及其他金融機構應當查詢貸款儲備機構的信息，對有不良記錄的土地儲備機構審慎發放貸款。商業銀行及其他金融機構應當根據監管要求，合理、科學確定貸款期限。
第二十六條 土地儲備機構舉借商業銀行及其他金融機構貸款的，必須按貸款合同約定，及時足額償還貸款本息。
第二十七條 各類財政性資金依法不得用於土地儲備貸款擔保。土地儲備機構應加強資金風險管理，不得以任何形式為第三方提供擔保。 第二十八條 各省、自治區、直轄市及計劃單列市人民政府國土資源管理部門可依據本辦法規定，結合當地實際，會同財政部門、人民銀行制定具體實施辦法。
第二十九條 本辦法由國土資源部會同財政部、中國人民銀行負責解釋。
第三十條 本辦法自發布之日起實施。
㈡ 土地儲備的工作規范是什麼
土地儲備管理辦法
第一章 總 則
第一條 為完善土地儲備制度，加強土地調控，規范土地市場運行，促進土地節約集約利用，提高建設用地保障能力，根據《國務院關於加強國有土地資產管理的通知》(國發〔2001〕15號)、《國務院辦公廳關於規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》(國辦發〔2006〕100號)，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱土地儲備，是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現調控土地市場、促進土地資源合理利用目標，依法取得土地，進行前期開發、儲存以備供應土地的行為。
土地儲備工作的具體實施，由土地儲備機構承擔。
第三條 土地儲備機構應為市、縣人民政府批准成立、具有獨立的法人資格、隸屬於國土資源管理部門、統一承擔本行政轄區內土地儲備工作的事業單位。
第四條 市、縣人民政府國土資源管理、財政及當地 人民銀行等部門，按照職責分工，各負其責，互相配合，保證土地儲備工作順利開展。
第五條 建立信息共享制度。縣級以上人民政府國土資源管理、財政及人民銀行相關分支行要將土地儲備與供應數量、儲備資金收支、貸款數量等信息按季逐級匯總上報主管部門，並在同級部門間進行信息交換。
第二章 計劃與管理
第六條 各地應根據調控土地市場的需要，合理確定儲備土地規模，儲備土地必須符合規劃、計劃，優先儲備閑置、空閑和低效利用的國有存量建設用地。
第七條 土地儲備實行計劃管理。市、縣人民政府國土資源管理、財政及當地人民銀行相關分支行等部門應根據當地經濟和社會發展計劃、土地利用總體規劃、城市總體規劃、土地利用年度計劃和土地市場供需狀況等共同編制年度土地儲備計劃，報同級人民政府批准，並報上級國土資源管理部門備案。
第八條 年度土地儲備計劃應包括：
(一)年度儲備土地規模；
(二)年度儲備土地前期開發規模；
(三)年度儲備土地供應規模；
(四)年度儲備土地臨時利用計劃；
(五)計劃年度末儲備土地規模。
第九條 市、縣人民政府國土資源管理部門實施土地儲備計劃，應編制項目實施方案，經同級人民政府批准後，作為辦理相關審批手續的依據。
第三章 范圍與程序
第十條 下列土地可以納入土地儲備范圍：
(一)依法收回的國有土地；
(二)收購的土地；
(三)行使優先購買權取得的土地；
(四)已辦理農用地轉用、土地徵收批准手續的土地；
(五)其他依法取得的土地。
第十一條 市、縣人民政府或國土資源管理部門依法無償收回國有土地使用權的土地，由土地登記機關辦理注銷土地登記手續後納入土地儲備。
第十二條 因實施城市規劃進行舊城區改建需要調整使用土地的，應由國土資源管理部門報經有批准權的人民政府批准，依法對土地使用權人給予補償後，收回土地使用權。對政府有償收回的土地，由土地登記機關辦理注銷土地登記手續後納入土地儲備。
第十三條 根據土地儲備計劃收購國有土地使用權的，土地儲備機構應與土地使用權人簽訂土地使用權收購合同。收購土地的補償標准，由土地儲備機構與土地使用權人根據土地評估結果協商，經國土資源管理、財政部門或地方法規規定的機構批准確認。完成收購程序後的土地，由土地登記機關辦理注銷土地登記手續後納入土地儲備。
第十四條 政府行使優先購買權取得的土地， 由土地登記機關辦理注銷土地登記手續後納入土地儲備。
第十五條 已辦理農用地轉用、土地徵收批准手續的土地，由土地登記機關辦理注銷土地登記手續後納入土地儲備。
第四章 開發與利用
第十六條 對納入儲備的土地，經市、縣人民政府國土資源管理部門批准，土地儲備機構有權對儲備土地進行前期開發、保護、管理、臨時利用及為儲備土地、實施前期開發進行融資等活動。
第十七條 市、縣人民政府可根據需要，對產權清晰、申請資料齊全的儲備土地，辦理土地登記手續，核發土地證書。供應已發證儲備土地前，應收回土地證書，設立土地抵押權的，要先行依法解除。
第十八條 土地儲備機構應對儲備土地特別是依法徵收後納入儲備的土地進行必要的前期開發，使之具備供應條件。
第十九條 前期開發涉及道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎設施建設的，要按照有關規定，通過公開招標方式選擇工程實施單位。
第二十條 土地儲備機構應對納入儲備的土地採取必要的措施予以保護管理，防止侵害儲備土地權利行為的發生。
第二十一條 在儲備土地未供應前，土地儲備機構可將儲備土地或連同地上建(構)築物，通過出租、臨時使用等方式加以利用。設立抵押權的儲備土地臨時利用，應徵得抵押權人同意。儲備土地的臨時利用，一般不超過兩年，且不能影響土地供應。
第五章 土地供應
第二十二條 儲備土地完成前期開發整理後，納入當地市、縣土地供應計劃，由市、縣人民政府國土資源管理部門統一組織供地。
第二十三條 依法辦理農用地轉用、土地徵收後的土地，納入儲備滿兩年未供應的，在下達下一年度農用地轉用計劃時扣減相應指標。
第六章 資金管理
第二十四條 土地儲備資金收支管理嚴格執行《土地儲備資金財務管理暫行辦法》(財綜〔2007〕17號)的規定。
第二十五條 土地儲備機構向銀行等金融機構申請的貸款應為擔保貸款，其中抵押貸款必須具有合法的土地使用證；申請貸款的土地儲備機構必須滿足商業銀行及其他金融機構的貸款要求。土地儲備機構舉借的貸款規模，應當與年度土地儲備計劃、土地儲備資金項目預算相銜接，並報經同級財政部門批准，不得超計劃、超規模貸款。土地儲備機構申請貸款時，應持財政部門的貸款規模批准文件及同級人民政府批準的項目實施方案等書面材料向當地商業銀行及其他金融機構申請擔保貸款。商業銀行及其他金融機構應嚴格按照商業原則在批準的規模內發放土地儲備貸款。土地儲備貸款應實行專款專用、封閉管理，不得挪用。
政府儲備土地設定抵押權，其價值按照市場評估價值扣除應當上繳政府的土地出讓收益確定，抵押程序參照劃撥土地使用權抵押程序執行。
商業銀行及其他金融機構應當准確、完整、及時地向人民銀行建立的全國統一的企業信用信息基礎資料庫報送土地儲備機構的土地儲備貸款相關信息。在貸款發放前，商業銀行及其他金融機構應當查詢貸款儲備機構的信息，對有不良記錄的土地儲備機構審慎發放貸款。商業銀行及其他金融機構應當根據監管要求，合理、科學確定貸款期限。
第二十六條 土地儲備機構舉借商業銀行及其他金融機構貸款的，必須按貸款合同約定，及時足額償還貸款本息。
第二十七條 各類財政性資金依法不得用於土地儲備貸款擔保。土地儲備機構應加強資金風險管理，不得以任何形式為第三方提供擔保。
第七章 附 則
第二十八條 各省、自治區、直轄市及計劃單列市人民政府國土資源管理部門可依據本辦法規定，結合當地實際，會同財政部門、人民銀行制定具體實施辦法。
第二十九條 本辦法由國土資源部會同財政部、中國人民銀行負責解釋。
第三十條 本辦法自發布之日起實施。
國土資源部
財 政 部
中國人民銀行
二○○七年十一月十九日
㈢ 土地儲備機構如何規范使用土地儲備專項債券資金
《中華人民共和國營業稅暫行條例》和《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》，只對轉讓土地使用權徵收營業稅，土地使用權的出讓是不征營業稅的。土地儲備中心是代表國家對土地進行管理的，其拍賣土地行為屬於國有土地使用權的出讓，因此是不徵收營業稅的。但按照《中華人民共和國印花稅暫行條例》，土地儲備中心和土地受讓方應按產權轉移書據各繳納萬分之五的印花稅。契稅對買受方徵收的一種稅，因此，土地儲備中心拍賣土地，只對土地受讓方徵收契稅，土地儲備中心不征。
㈣ 怎樣認識土地儲備新政
日前，財政部、國土資源部、中國人民銀行、銀監會四部委聯合發布了《關於規范土地儲備和資金管理等相關問題的通知》（以下簡稱《通知》），明確自2016年1月1日起，各地不得再向銀行業金融機構舉借土地儲備貸款。該《通知》核心內容包括：清理壓縮土地儲備機構、規范土地儲備行為、加強土地儲備規模控制、妥善處置土地儲備債務、調整土地儲備籌資方式、規范土地儲備資金使用管理、推動土地收儲政府采購工作、加強土地儲備項目收支預決算管理等多個方面。
該怎樣理解《通知》背景，以及核心內容、影響范圍？記者采訪了中國人民大學公共關系學院土地管理系教授葉劍平。
防範地方債務風險是目的
根據《通知》，各地區在規范土地儲備行為時，縣級（含）以上法定行政區劃原則上只設置一個土地儲備機構，統一隸屬於所在行政區劃國土資源主管部門管理，對於重復設置的，應當壓縮歸並和重新納入土地儲備名錄管理。各地區應將土地儲備機構和從事政府融資等其他非土儲職能的業務相分離。
事實上，《通知》主要目的之一在於理順土地儲備機構和城投公司關系，進一步規范兩者職能。對清理甄別後認定為地方債務的土地儲備貸款（截至2014年底），需納入政府性基金預算管理，償債資金通過預算統籌安排，並逐步發行地方政府債券進行置換；而自2016年起，各地不得再向銀行舉借土地儲備貸款。
葉劍平表示，《通知》的目的在於防範已經存在的地方債務風險，清楚界定土地儲備機構的職責。在城鎮化發展過程中，土地儲備還承擔了土地儲備以外的多項職能。例如：城市發展、投融資、舊城改造、拆遷、征地等等，都離不開土地儲備的參與。因此，土地儲備的職能實際上被擴大化了。城市土地歸國家所有，國家把土地使用權讓渡給市場，政府把土地出讓的職能讓渡給土地儲備機構。土地儲備機構代表土地所有者去徵收和轉讓土地。隨著城市發展需要，一些土地儲備機構又配套成立了各種各樣的公司，例如城投公司、基礎設施投資公司等，所有這些公司實際上都是圍繞著土地的徵收、出讓等活動來開展的。這些公司所做的一些工作，很多應該是由土地儲備機構完成的。因此，一些情況下，土地儲備機構和相關公司會存在職責不清的現象。而公司企業化的運作，也會帶來一些系統外的風險。在這樣的背景下，土地儲備機構就不應該再作為一個借貸的主體，銀行也不應該再給土地儲備機構繼續發放貸款，《通知》正是為了規范土地儲備金融秩序，防範地方債務風險。
當前供給側改革的迫切需要
《通知》依據《預演算法》等法律規定對土地儲備資金的使用管理進行了規范，即從2016年1月1日起，對土地儲備資金的籌集渠道進行了明確，並且強調專款專用，土地儲備機構日常費用和土地儲備資金嚴格分賬核算，不得混用。《通知》提出地方國土資源主管部門應當積極探索土地徵收、收購、收回等涉及的拆遷安置補償方面的政府購買服務，並約定采購僅限於儲備土地的前期開發。《通知》要求各地土儲機構應當根據當地經濟發展水平、財力狀況、年度土地供應量、年度地方債務限額、地方政府還款能力等因素確定其土地儲備總體規模，同時要加強預決算管理。
《通知》明確，自2016年1月1日起，各地不得再向銀行業金融機構舉借土地儲備貸款。土地儲備機構新增土地儲備項目所需資金，應當嚴格按照規定納入政府性基金預算，從國有土地收益基金、土地出讓收入和其他財政資金中統籌安排，不足部分在國家核定的債務限額內通過省級政府代發地方政府債券籌集資金解決。
在中央財政核算的債務限額的前提下，可以通過發行的債券來借錢補充地方的預算開支，而不能再用收儲的土地作為抵押。過去地方向商業銀行貸款，部分是用儲備土地作為抵押，這部分貸款客觀上有相當大的風險，而且有些是通過地方平台公司做的貸款，有些貸款資金是投入到有收益的基礎設施的項目，而有些資金可能使用渠道不是很恰當，未來有相當大的潛在風險。
關於貸款關閘，葉劍平表示，由於職能界定明確，土地儲備機構不需要再去貸款，而只需要接受政府委託由政府撥款。至於政府撥款的來源，不管是財政收入，還是城市發債，則是需要政府考慮和解決的事情，「從宏觀角度出發，這也是供給側改革的需要」，葉劍平說。
市場之手的新機遇
但有些工作是可以通過市場配置來完成，《通知》提到，要發揮市場的作用，可以委託第三方，甚至由市場來參與這樣的一些形式。土地儲備機構作為政府的委託人，可以組織社會相關機構來完成這件事。未來，市場將發揮更大的作用，民間資本融入城市建設的渠道會更多樣化。「關上了一扇門，打開了一扇窗」，葉劍平做了這樣一個比喻。
《通知》帶來的利好，最明顯的就是市場「這只手」能夠有機會介入城市的發展中來，打破了原來土地儲備由政府壟斷的這種格局。政府由參與者變成了組織者，完成了這樣的角色轉變。土地收儲的資金，以前完全靠財政和銀行借貸，現在變成用地方債和社會基金來投入。傳統意義上的土地儲備機構需要轉型，新的土地儲備機構將以組織者的角色出現，整合社會有效資源，來完成城市建設中的相關工作。
與此同時，多手段控制儲備土地總量，有利於控制政府性債務及房地產「去庫存化」。加強儲備土地總量控制主要從土地供給方面加強管理。土地儲備總量取決於當地經濟發展水平、當地財力狀況、年度土地供應量、年度地方政府債務限額、地方政府還款能力等諸多因素。適當壓縮儲備土地規模，將從資金需求源頭方面限制政府性債務的無序擴張。同時，考慮今年初全國各省份披露的財政收入數據，在一般財政收入吃緊，尤其土地財政收縮的大趨勢下，未來地方政府用於土地收儲的資金將更多依賴於政府債券，但政府債券額度由中央及省級政府統籌，所以土地收儲規模將進一步縮減。
葉劍平認為，長期來看，《通知》對土地出讓價格不會有大的影響。不過在土地儲備轉型的窗口期，由於土地供應可能會減少，會造成土地價格上漲。受去庫存的影響，機構調整的窗口期內甚至可能不會推出新的土地，以消化原有庫存。葉劍平表示，市場是配置資源的有效手段，在供過於求或者相對持平的時候，只有生產適銷對路的產品才能銷售掉，如果不能適銷對路，成本又高的話，形成滯壓，就會產生風險，土地也是如此。
㈤ 內蒙古自治區土地收儲制度建設與資金運作
內蒙古自治區國土資源廳副廳長元重舉
土地儲備是隨著全國土地使用制度改革和城市土地市場發展過程中應運而生的一項新型管理制度，是政府對土地集約化統一管理的重要手段，保障了國家作為城市土地所有者的權益，也為國有企業脫困及凈化土地市場創造了良好條件。土地儲備經過幾年的長足發展，全國各地從儲備機構的隸屬、融資渠道、收購儲備方式等方面已經形成了風格迥異的收儲模式。現結合內蒙古自治區土地儲備制度建設和省級收儲模式的資金運作流程與各位同仁共同探討。
一、內蒙古土地儲備制度的建立
自《國務院關於加強國有土地資產管理的通知》（國發〔2001〕15號）下發之後，全國各地土地儲備機構在制度的保障下如雨後春筍般建立，其中包括隸屬於人民政府和隸屬於國土資源管理部門的土地儲備機構。在2001年下發了《內蒙古自治區人民政府辦公廳關於建立國有土地儲備制度的通知》（內政辦字〔2001〕167號），內蒙古自治區人民政府又於2003年出台了《內蒙古自治區國有土地儲備管理辦法》，自治區建立了自治區、盟（市）、旗（縣、區）三級土地儲備機構共73個，有80%隸屬於國土資源管理部門，其中自治區1個，盟（市）9個，市轄區6個，旗（縣）57個。
省一級成立了內蒙古自治區土地儲備登記中心，隸屬於自治區國土資源廳，面向全自治區開展土地儲備工作。主要職責是：應地方政府的要求，根據土地利用整體規劃、城市規劃和土地市場需求，制定收購儲備計劃，通過徵收、收購、置換、轉制、收回等方式，經人員安置、房屋拆遷、土地平整、基礎設施建設等工作後，將土地儲備並出讓。主要目標是：通過政府壟斷土地一級市場供應，增強政府對土地市場的調控能力，防止土地收益流失，為地方經濟建設作貢獻。
經過一段時間的運行，融資渠道狹窄、授信額度有限、貸款申請審批周期長等問題擺在各級機構面前，成為土地儲備工作開展的「瓶頸」。針對這一實際情況，內蒙古自治區積極探索土地儲備的新模式，搭建土地儲備新的融資平台，規避風險，解決矛盾，「省級土地收購儲備模式」應運而生。截至2008年9月底，省級機構收儲土地4000多公頃，已出讓土地的收益率均達到50%以上，走出了一條具有自身特色的道路，取得了較大的經濟效益和社會效益。
（一）工作模式
以自治區土地儲備登記中心為主體，對擬儲備地塊進行可行性論證並形成可行性研究報告，報告提交自治區收儲專家組審核，通過後向金融機構遞交信貸申請。儲備資金到位後，委託項目地收儲中心具體實施收購補償方案，並負責土地出讓前的管理維護工作。土地出讓後，在收益中扣除貸款本金、利息及融資成本費用後，余額全部留與地方財政。
（二）工作經驗
1.把握導向，嚴格運用國家政策指導具體工作
自治區土地收儲嚴格執行土地宏觀政策，把壟斷土地一級市場作為對項目地政府的首要要求，在集約節約利用土地、土地使用權轉讓兩大業務關鍵點上率先垂範，將工作重點放在閑置、存量和舊城用地的儲備上，認真落實土地利用總體規劃和城市規劃的要求，新增建設用地一分不收，積極培育土地市場，所有儲備土地只能以招標、拍賣、掛牌形式出讓，有效避免了土地資產流失和腐敗行為的發生，在為政府取得土地收益的同時，也為土地管理部門樹立了良好的行政形象。
烏蘭浩特項目區動用收儲資金2500萬元，拆遷棚戶危房居民60餘戶，合理處置兩家破產企業，收回土地7.6公頃，經整理達到「五通一平」後以3700萬元掛牌出讓，既改造了舊城區，又安置了下崗職工，受到地方政府和群眾的歡迎。
烏海市濱河新區項目的實施，使400多戶農民喜遷新居，通過發展「訂單農業」和「公司加農戶」搞起了塑料大棚種植和奶牛飼養，生活水平大幅度提高。該項目既改變了城市危舊房面貌，又解決了失地農民的生活問題，提高了農民的生活質量，被中美可持續發展中心評為「西部社會主義新農村建設示範點」。為了推廣這種模式，中美可持續發展中心於2007年6月和2008年10月兩次派員來內蒙古自治區進行了實地考察，同意對烏海濱河區新村建設給予規劃設計、環保建築及附屬設施等方面的支持。濱河新區二期項目自治區擬再投入3億元土地收儲資金，大力支持烏海市政府的新農村建設。
2.有效利用，確保有限的資金發揮最大效用
自治區土地收儲可以在全自治區范圍內實施，在項目的選擇上能夠充分權衡利弊，同時充足的項目源也可以確保有限資金的充分利用，避免資金、人員的閑置。2005～2007年，自治區對全區30多個擬收儲項目進行了可行性研究，經過細致、深入、全方位的分析，首批選定烏海市、烏蘭浩特市、滿洲里市、阿爾山市作為收儲項目區，具體實施土地收儲，其他地區作為備選放入項目庫，待時機成熟進行運作。實踐證明，「貨」源充足，優中選優的項目可以確保儲備資金的有效利用，實現效益最大化。
3.防範風險，保障資金運作的安全
實施自治區土地收儲，在項目選擇上和資金使用上不會受地方政府左右，能有效避免一些地方政府急功近利或追求局部利益而置大局於不顧的現象，有利於規范土地市場、保障資金的安全回籠。同時，自治區土地儲備機構作為承擔貸款而收益不歸己的主體，必然會運用業務理論對抵押資產的合法性和可執行性進行審核，防止擔保虛設，最大程度地降低還貸風險，保障資金運作的安全。在項目可行性論證過程中，土地儲備機構把抵押資產的權源、權屬審核作為重要論證內容，從使用權設定登記到貸款後的他項權利登記，認真把關，從源頭上為資金安全設立保護網。
4.立足基層，全面開展全區儲備業務
土地儲備也是資金儲備，在開展業務時需要大量資金支撐。當前，土地儲備資金主要來源於金融機構的信貸支持，在全國范圍的資金緊缺情況下，一些邊遠、經濟欠發達地區土地收儲機構很難取得收儲資金，直接導致工作無法開展。自治區土地儲備機構可以利用自己在融資方面的便利性，幫助這些地區開展工作，進而促進全區儲備業務的順利進行。已開展業務的阿爾山市地處邊遠的林區，多年來一直未得到過國家的信貸支持，基礎設施建設嚴重滯後，城市面貌與國家級旅遊城市的稱號相去甚遠。儲備項目落地後，阿爾山市對阿爾善河西岸舊居民區進行拆遷，收回土地30公頃，使這一地區臟、亂、差的環境得到根本改觀，同時也帶動了當地土地管理工作的全面開展，將阿爾山建設成為旅遊推薦不可不去的地方。
5.充分利用業務信息優勢，多方探討融資方式
土地儲備資金不足是各級收儲機構都面臨的難題。為了拓寬融資渠道，自治區土地儲備機構發揮省級收儲的優勢，多方搜集各種政策、業務、金融信息，與各金融機構多方聯絡，積極籌措資金。除銀行貸款外，又於2008年年初發行了「利得盈」信託理財產品，由銀行擔保通過信託公司向社會募集資金，指定投向內蒙古自治區用於土地收儲，一次就募集資金10億元。在當前各金融機構緊縮貸款規模的不利情況下，獨辟蹊徑，找到了一條融資新路，有效緩解了資金不足給各級收儲工作帶來的壓力。
二、「陽光」下監管土地儲備資金
（一）規范土地儲備資金的運作流程
嚴格、規范的資金運作流程是資金監管的前提，內蒙古自治區在土地儲備項目的實際操作過程中，摸索出了一套與銀行系統合作進行項目管理的規范流程，具體步驟如下：
（1）貸款行將貸款資金劃入自治區土地儲備中心在貸款行的賬戶，並共同對該賬戶進行監管。
（2）在項目地開設土地儲備資金專用賬戶，專項用於土地收購儲備資金的撥付和土地出讓後資金的回籠。
（3）同項目地土地儲備中心簽訂《授權委託書》，同項目地銀行簽訂《儲備資金撥付協議書》，約定雙方的權利、義務。
（4）由項目地提交《土地儲備資金年度用款計劃》，實行土地儲備資金的計劃管理，在實際過程中如遇計劃調整，需提前告知，計劃調整方案獲得批准後方可繼續用款。
（5）項目地根據《土地儲備資金年度用款計劃》制定《分項資金使用計劃》，《分項資金使用計劃》的內容審核無誤後，報貸款行進行審批，貸款行確認後撥付資金。
（6）資金封閉運行，通過銀行直接撥往被補償人或承擔工程建設單位的銀行賬戶，不與項目地政府發生資金往來，避免了資金被挪用的風險，保證了收儲項目的如期運作。
（7）項目進行過程中，凡是在項目地中發生的各項收入，包括租金收入和其他收入，均要劃入專用賬戶，充實項目地土地儲備資金。撥付資金對應的儲備土地將隨時增補到貸款行的抵押物中。
（8）項目結束後，對土地進行出讓，土地出讓金直接劃入專用賬戶，暫時進行專戶管理，償還貸款本金、利息和支付必要的中介費用後，將所有收益全部劃歸當地財政，保證了地方政府土地收益的最大化，為地方經濟建設作出積極貢獻。
在實際運用中，這套流程最大限度地發揮了貸款發放各方的監督作用，充分運用了多種手段以達到防範資金使用風險的目的，保證了項目的順利實施。
（二）確保資金使用安全
1.實行封閉管理
土地儲備資金遵循「開設專戶、設立專賬、設置專人、封閉運行」的使用原則。每個項目實行單獨核算，各個項目所發生的收入、成本、費用等設專賬管理。實行專項資金專戶管理，專戶核算，封閉運行。
2.避免資金使用中間環節出現現金
資金撥付過程中，使用安全、准確、快速的網上銀行系統進行操作。資金撥付到項目地的土地儲備專戶後，項目地銀行根據自治區《儲備資金撥付計劃書》、補償協議原件和支票領款金額核對具體領款人的身份，確認無誤後方可發放補償款，自然人領款只能以存摺方式，法人只能以轉賬方式進行，避免了現金交易可能出現的風險。
（三）規避潛在風險
1.預留貸款利息，規避財務風險
在運作過程中，嚴格控制賬戶資金數量，綜合考慮金融動態和央行有關政策，提前預留銀行貸款利息，確保銀行按期足額提取土地儲備貸款利息。
2.資金發放後及時審計
資金撥付後，及時派出資金管理人員和專業審計人員對項目地資金使用情況進行審計，實地監督、檢查，並對資金發放材料進行取證。
3.同銀行共同掌控項目進度
派專人與每一個項目地的有關人員隨時溝通，並同貸款行一起到項目地實地檢查，掌握項目進度，掌控土地交易、資金回籠的時間。
4.接受銀行監督，定期向貸款行報送財務報告
按月編制和報送財務會計報表及財務分析報告到貸款行，做到內容完整，數字准確，編報及時。
通過以上措施，以規范的操作流程為基礎，多種有效手段為保障，對土地儲備資金的監管真正做到了「陽光」化，銀行對項目資金的使用安全放心，對及時回籠資金放心，地方土地儲備機構也對資金高效、及時、准確地撥付感到滿意。
三、土地儲備的市場前景
（一）主管部門的支持
2007年，國土資源部肯定了內蒙古省級收儲模式，提出將支持和關注省級收儲模式的發展。內蒙古自治區國土資源廳聯合財政廳下發了《內蒙古自治區土地儲備項目銀行貸款財政貼息資金管理辦法》。2006年4000萬元和2007年5000萬元財政貼息專項資金已撥付到位，為全區土地儲備事業的發展注入了催化劑。
（二）金融機構的信任
隨著省級土地儲備工作的全面開展，省級收儲模式也漸漸灌輸到金融系統的理財觀念中。土地儲備貸款一批批地下撥、運作、如期還款，自治區的土地收儲管理體製得到了金融系統的認可，信用等級已提升為「AA」級。金融機構與我們建立了長久的合作關系，2008年1月發行了10億元的「利得盈」理財產品，所募資金全部用於自治區的土地收儲，截至9月底，10億信託貸款已有7億陸續撥入鄂爾多斯市、滿洲里市、霍林河市、扎蘭屯市、烏海市、包頭市、錫林浩特市等18個項目區使用。
四、土地儲備工作的一些思考
（一）工作超前，理論滯後
土地儲備工作剛剛興起，沒有形成系統的理論體系，目前的土地儲備制度也只是從宏觀方面作了規定，因而很多具體工作缺少制度支持，困難重重，只能用一些創新的做法開展工作。在和諧社會的大背景下，基層土地儲備機構在為土地儲備事業和城市經濟建設作貢獻的同時，也承擔了不必要的人身和法律風險，付出了沉重的代價，亟待得到法律法規方面的保駕護航。
（二）資金缺口較大
內蒙古地區屬於我國北部落後偏遠地區，經濟發展相對滯後，嚴重影響了土地儲備的融資問題，收儲資金的短缺嚴重製約土地收購儲備工作的開展，因而，建立土地收購儲備基金、統籌安排儲備項目成為迫在眉睫的大事，這將直接關繫到土地儲備事業的存亡。
（三）抵押資產轉移缺少依據
目前我們貸款使用的抵押資產是由項目地政府提供的，這部分資產的調撥已受到稅務部門的密切關注，盡快出台這方面的操作辦法是國土管理部門的當務之急。
土地收儲要本著平等、互利、守信的原則，加強聯系與溝通，與金融機構建立一種長期穩定、優勢互補的戰略合作關系。我們相信，借著自治區經濟發展的強勁東風，更好地發揮市場配置土地資產的基礎性作用，盤活國有土地資產，就能走上儲備業務發展的快車道，進而推動全區土地收儲工作的健康發展。
㈥ 土地儲備的管理辦法
第一條 為完善土地儲備制度，加強土地調控，規范土地市場運行，促進土地節約集約利用，提高建設用地保障能力，根據《國務院關於加強國有土地資產管理的通知》(國發〔2001〕15號)、《國務院辦公廳關於規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》(國辦發〔2006〕100號)，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱土地儲備，是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現調控土地市場、促進土地資源合理利用目標，依法取得土地，進行前期開發、儲存以備供應土地的行為。
土地儲備工作的具體實施，由土地儲備機構承擔。
第三條 土地儲備機構應為市、縣人民政府批准成立、具有獨立的法人資格、隸屬於國土資源管理部門、統一承擔本行政轄區內土地儲備工作的事業單位。
第四條 市、縣人民政府國土資源管理、財政及當地人民銀行等部門，按照職責分工，各負其責，互相配合，保證土地儲備工作順利開展。
第五條 建立信息共享制度。縣級以上人民政府國土資源管理、財政及人民銀行相關分支行要將土地儲備與供應數量、儲備資金收支、貸款數量等信息按季逐級匯總上報主管部門，並在同級部門間進行信息交換。 第六條 各地應根據調控土地市場的需要，合理確定儲備土地規模，儲備土地必須符合規劃、計劃，優先儲備閑置、空閑和低效利用的國有存量建設用地。
第七條 土地儲備實行計劃管理。市、縣人民政府國土資源管理、財政及當地人民銀行相關分支行等部門應根據當地經濟和社會發展計劃、土地利用總體規劃、城市總體規劃、土地利用年度計劃和土地市場供需狀況等共同編制年度土地儲備計劃，報同級人民政府批准，並報上級國土資源管理部門備案。
第八條 年度土地儲備計劃應包括：
(一)年度儲備土地規模；
(二)年度儲備土地前期開發規模；
(三)年度儲備土地供應規模；
(四)年度儲備土地臨時利用計劃；
(五)計劃年度末儲備土地規模。
第九條 市、縣人民政府國土資源管理部門實施土地儲備計劃，應編制項目實施方案，經同級人民政府批准後，作為辦理相關審批手續的依據。 第十條 下列土地可以納入土地儲備范圍：
(一)依法收回的國有土地；
(二）收購的土地；
(三)行使優先購買權取得的土地；
(四)已辦理農用地轉用、土地徵收批准手續的土地；
(五)其他依法取得的土地。
第十一條 市、縣人民政府或國土資源管理部門依法無償收回國有土地使用權的土地，由土地登記機關辦理注銷土地登記手續後納入土地儲備。
第十二條 因實施城市規劃進行舊城區改建需要調整使用土地的，應由國土資源管理部門報經有批准權的人民政府批准，依法對土地使用權人給予補償後，收回土地使用權。對政府有償收回的土地，由土地登記機關辦理注銷土地登記手續後納入土地儲備。
第十三條 根據土地儲備計劃收購國有土地使用權的，土地儲備機構應與土地使用權人簽訂土地使用權收購合同。收購土地的補償標准，由土地儲備機構與土地使用權人根據土地評估結果協商，經國土資源管理、財政部門或地方法規規定的機構批准確認。完成收購程序後的土地，由土地登記機關辦理注銷土地登記手續後納入土地儲備。
第十四條 政府行使優先購買權取得的土地， 由土地登記機關辦理注銷土地登記手續後納入土地儲備。
第十五條 已辦理農用地轉用、土地徵收批准手續的土地，由土地登記機關辦理注銷土地登記手續後納入土地儲備。 第十六條 對納入儲備的土地，經市、縣人民政府國土資源管理部門批准，土地儲備機構有權對儲備土地進行前期開發、保護、管理、臨時利用及為儲備土地、實施前期開發進行融資等活動。
第十七條 市、縣人民政府可根據需要，對產權清晰、申請資料齊全的儲備土地，辦理土地登記手續，核發土地證書。供應已發證儲備土地前，應收回土地證書，設立土地抵押權的，要先行依法解除。
第十八條 土地儲備機構應對儲備土地特別是依法徵收後納入儲備的土地進行必要的前期開發，使之具備供應條件。
第十九條 前期開發涉及道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎設施建設的，要按照有關規定，通過公開招標方式選擇工程實施單位。
第二十條 土地儲備機構應對納入儲備的土地採取必要的措施予以保護管理，防止侵害儲備土地權利行為的發生。
第二十一條 在儲備土地未供應前，土地儲備機構可將儲備土地或連同地上建(構)築物，通過出租、臨時使用等方式加以利用。設立抵押權的儲備土地臨時利用，應徵得抵押權人同意。儲備土地的臨時利用，一般不超過兩年，且不能影響土地供應。 第二十二條 儲備土地完成前期開發整理後，納入當地市、縣土地供應計劃，由市、縣人民政府國土資源管理部門統一組織供地。
第二十三條 依法辦理農用地轉用、土地徵收後的土地，納入儲備滿兩年未供應的，在下達下一年度農用地轉用計劃時扣減相應指標。 第二十四條 土地儲備資金收支管理嚴格執行《土地儲備資金財務管理暫行辦法》(財綜〔2007〕17號)的規定。
第二十五條 土地儲備機構向銀行等金融機構申請的貸款應為擔保貸款，其中抵押貸款必須具有合法的土地使用證；申請貸款的土地儲備機構必須滿足商業銀行及其他金融機構的貸款要求。土地儲備機構舉借的貸款規模，應當與年度土地儲備計劃、土地儲備資金項目預算相銜接，並報經同級財政部門批准，不得超計劃、超規模貸款。土地儲備機構申請貸款時，應持財政部門的貸款規模批准文件及同級人民政府批準的項目實施方案等書面材料向當地商業銀行及其他金融機構申請擔保貸款。商業銀行及其他金融機構應嚴格按照商業原則在批準的規模內發放土地儲備貸款。土地儲備貸款應實行專款專用、封閉管理，不得挪用。
政府儲備土地設定抵押權，其價值按照市場評估價值扣除應當上繳政府的土地出讓收益確定，抵押程序參照劃撥土地使用權抵押程序執行。
商業銀行及其他金融機構應當准確、完整、及時地向人民銀行建立的全國統一的企業信用信息基礎資料庫報送土地儲備機構的土地儲備貸款相關信息。在貸款發放前，商業銀行及其他金融機構應當查詢貸款儲備機構的信息，對有不良記錄的土地儲備機構審慎發放貸款。商業銀行及其他金融機構應當根據監管要求，合理、科學確定貸款期限。
第二十六條 土地儲備機構舉借商業銀行及其他金融機構貸款的，必須按貸款合同約定，及時足額償還貸款本息。
第二十七條 各類財政性資金依法不得用於土地儲備貸款擔保。土地儲備機構應加強資金風險管理，不得以任何形式為第三方提供擔保。 第二十八條 各省、自治區、直轄市及計劃單列市人民政府國土資源管理部門可依據本辦法規定，結合當地實際，會同財政部門、人民銀行制定具體實施辦法。
第二十九條 本辦法由國土資源部會同財政部、中國人民銀行負責解釋。
第三十條 本辦法自發布之日起實施。
國土資源部
財 政 部
中國人民銀行
二○○七年十一月十九日
㈦ 土地儲備機構的介紹
土地儲備機構，《土地儲備管理辦法》（國土資發2007277號），第三條規定：「土地儲備機構應為市、縣人民政府批准成立，具有獨立法人資格，隸屬於國土資源管理部門，統一承擔本行政轄區內土地儲備工作的事業單位。」2016年2月份，財政部、國土資源部、中國人民銀行和銀監會聯合下發《關於規范土地儲備和資金管理等相關問題的通知》，各地區應當結合事業單位分類改革，對現有土地儲備機構進行全面清理。每個縣級以上（含縣級）法定行政區劃原則上只能設置一個土地儲備機構，統一隸屬於所在行政區劃國土資源主管部門管理。