Ⅰ 促進節約集約用地之三：逐步完善土地儲備
土地儲備制度，是伴隨土地使用制度改革出現的新事物。以往，收購與儲備是聯系在一起的，稱為收購儲備。幾年來，通過實施土地收購儲備，在規范和培育土地市場、增強政府對土地的計劃供應和調控能力，合理用地、保證城市規劃實施，加快舊城改造，盤活土地資產方面發揮了很大的作用，土地儲備制度，已經成為調控土地市場的重要抓手。2007年11月19日，國土資源部、財政部和中國人民銀行聯合發布了《關於印發 ＜土地儲備管理辦法＞的通知》（國土資發[2007]277號），《土地儲備管理辦法》是首個全國性的關於土地儲備方面的規范性文件，它的出台必將對完善土地儲備制度、加強土地宏觀調控發揮重要作用。
一、土地儲備制度的發展沿革
從西方國家的經驗來看，建立土地儲備制度，有利於政府有效控制城市土地利用的規模和結構，實現土地資源的可持續利用，有利於政府對房地產市場的宏觀調控，使房地產業的發展與城市經濟發展相適應。以瑞典與荷蘭的 「土地銀行」為例，通過對土地進行購買、儲備和出讓的運作，實現國家對土地和房產市場的控制。「土地銀行」在運作上，分為購買土地、儲備土地和出讓土地三個環節。首先，市政當局從分散的土地所有者手中購買土地，從而擁有大量的待開發土地。如瑞典的斯德哥爾摩市政當局曾一度擁有該市周邊兩倍於市區的土地面積，其中大多數用地是幾十年前僅以農地或相當於農地的價格購得的。巨大的土地儲備，使斯德哥爾摩市能以更有秩序、更有效率的方式快速發展，並實現了以合理價位為居民提供大量住宅的目標。荷蘭在20世紀70年代，超過80%的開發商的土地來自各城市市政當局的「土地銀行」。第二個環節是儲備土地。政府從土地所有者手中購得土地後，並不立即出讓而是儲備一段時間。一方面，為了讓儲備的土地升值；另一方面，出讓出去的土地只是「土地銀行」中小部分已進行了前期開發的土地，大部分還未詳細規劃好的土地需要儲備起來以備未來之需，而且其中開發條件還不成熟的農地也需要繼續投入使用。通常政府購入的土地與出讓的土地在量上保持一定的比率。 對於那些已規劃好准備投入市場的土地，政府一般是先搞好前期開發，如平整土地、修路、鋪人行道，建設好供水、排污等公共市政設施，甚至包括公園和綠地，然後再將這些土地出租或出售。最後一個環節是出讓土地。根據城市建設用地的需要，政府將那些經過一段時間的儲備，並已完成前期開發的熟地，分期分批地推向市場。由於土地的購買、規劃和開發需要多種技能，「土地銀行」計劃的實施，一般由政府所屬的專門機構或政府控制的土地發展公司來執行。如瑞典斯德哥爾摩市政當局的不動產委員會的主要職責即是負責物色合適的土地，確定購買土地的范圍，與土地所有者協商地價；負責籌集和使用購地資金，監督管理待開發土地的平整、修路等前期開發過程；為較大的市政項目選擇開發商，以及規劃落實城市住宅的分布與數量等。
我國土地收購儲備制度的初衷主要是政府收購市場上 「沒人要」的土地，等市場需要或「有人要」的時候再把地推向市場，對土地市場實施調控。1996年，上海市成立了我國第一家土地儲備機構——土地發展中心，隨後杭州、廈門、南京、青島、廣州、鄭州等大中城市也先後成立了土地儲備機構。2001年4月，國務院發布了《關於加強國有土地資產管理的通知》（國發[2001]15號，以下簡稱15號文件），明確要求「有條件的地方政府要對建設用地試行收購儲備制度」後，全國大部分城市都開始建立土地儲備機構，推行土地儲備制度。 至今全國已有2000多個市、縣相繼實行了土地儲備制度。目前，我國土地收購儲備主要有三種模式，即政府主導型、市場主導型、行政主導與市場引導相結合型。
（1）以上海為代表的市場主導型模式。土地收購儲備機構根據自己的收購計劃和政府的要求，通過與被收購單位協商，確定土地收購價格或者約定土地收益分成，按照約定由土地收購儲備機構支付收購金，取得土地並按現行規定辦理土地過戶手續。儲備機構取得土地後負責對土地進行拆遷、平整和相關基礎設施配套，對易於轉讓的儲備土地由土地管理部門出讓給新的用地者。
（2）以杭州為代表的政府主導型模式。土地收購儲備的范圍由政府行政法規規定，規定范圍內的土地統一由儲備機構根據計劃進行收購、儲備、開發，政府根據用地需求採取招標、拍賣方式對儲備土地實行統一出讓。
（3）以武漢為代表的行政指導與市場引導相結合的模式。 土地收購儲備與劃撥土地交易許可制度相結合，採取選擇性收購。劃撥土地進入市場必須經過交易許可，符合規劃和供地計劃的土地，可以被土地儲備機構收購，也可以在土地有形市場公開交易，通過市場方式形成價格。
土地收購儲備制度對政府有效控制土地、實現房地產市場的宏觀調控發揮了重要作用，但由於土地儲備制度是一項新興的制度，在運行中也出現了一些不容忽視的問題，主要是有些地方的儲備機構收購的不再是「沒人要」的土地，而是黃金地段。個別地區的土地收購儲備機構代表政府統籌征地事宜，甚至低價徵收、高價售出，剝奪了原土地使用者的合法權益，使土地儲備制度備受質疑。 而且，土地收購儲備動用大量資金，目前基本是靠銀行貸款解決，當地價波動，收購儲備土地無法及時變現時將面臨巨大的金融風險。更嚴重的是，目前個別地方政府通過土地收購儲備，掌握土地權力的同時也間接掌握了財政權力和貨幣權力，影響中央宏觀調控政策的執行。2001年，15號文件對土地儲備和交易制度提出了原則性的指導意見，即「市、縣人民政府可劃出部分土地收益用於收購土地，金融機構要依法提供信貸支持」。 土地巨大的資產價值和土地收購儲備過程中產生的巨大增值收益，以及土地收購儲備法律制度的缺失，使土地收購儲備制度在推進中的負面作用也日益趨顯。
2006年，國土資源部開始醞釀制定《土地儲備管理辦法》（以下簡稱《辦法》）和《國有土地使用權交易管理辦法》。經過一年多的努力，2007年11月19日，國土資源部、財政部和中國人民銀行聯合發布了《土地儲備管理辦法》。2008年出台的國務院3號文件對土地儲備制度再次提出要求：儲備建設用地必須符合規劃、計劃，並將現有未利用的建設用地優先納入儲備。儲備土地出讓前，應當處理好土地的產權、安置補償等法律經濟關系，完成必要的前期開發，縮短開發周期，防止形成新的閑置土地。土地前期開發要引入市場機制，按照有關規定，通過公開招標方式選擇實施單位。經過前期開發的土地，依法由市、縣人民政府國土資源部門統一組織出讓。
二、《辦法》的主要內容
《辦法》共七章三十條，明確規定了土地儲備的概念和土地儲備機構、土地儲備的規劃和計劃管理、儲備的范圍和程序、儲備土地的開發和利用、儲備土地的供應以及土地儲備資金管理等內容。
（一）明確土地儲備的概念和土地儲備機構的定位
《辦法》規定，土地儲備是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現調控土地市場、促進土地資源合理利用目標，依法取得土地，進行前期開發、儲存以備供應土地的行為。土地儲備工作的具體實施，由土地儲備機構承擔。 土地儲備機構應為市、縣人民政府批准成立、具有獨立法人資格、隸屬於國土資源管理部門、統一承擔本行政區域內土地儲備工作的事業單位。將土地儲備的功能定位為實施調控，通過有計劃的適時適量供應土地，控制土地供應總量、結構和時序，增強政府調控土地市場的能力。
（二）合理界定土地產權，供應 「凈地」
合理界定土地產權是土地儲備的一個重要環節。毛地（地上存在需要拆除的建築物、構築物等設施的土地）出讓涉及的法律關系復雜，還涉及土地使用權收回、出讓與《房屋拆遷條例》規定的拆遷程序等銜接問題。同時，出讓後拆遷和開發也往往容易出現糾紛。而凈地則是拆遷後進行了必要的前期開發，實現了「七通一平」或「五通一平」，具備了供應條件的土地。在「拆遷難、融資難」的背景下，出讓「凈地」更符合大多數開發商的要求。《辦法》規定土地儲備的程序是先行依法收回土地使用權，並給予被拆遷人合理補償，然後對土地進行再配置。而且，土地儲備機構應對儲備土地特別是依法徵收的農村集體建設用地納入儲備後進行必要的前期開發，使之具備供應條件，政府供應「凈地」，理清了土地產權管理，有利於防止土地閑置和囤積土地行為的發生。
（三）規范土地儲備資金管理
土地儲備需要大量資金，資金的運作也存在著巨大的風險。 為防範風險，《辦法》對土地儲備資金的管理進行了嚴格的規范。《辦法》明確規定，土地儲備資金收支管理嚴格執行《土地儲備資金財務管理暫行辦法》，土地儲備資金實行專款專用、分賬核算，實行預決算管理。在財政資金不足的情況下，需要開展融資活動，涉及銀行貸款的，土地儲備機構向銀行等金融機構申請的貸款應為擔保貸款，其中抵押貸款必須具有合法的土地使用證；申請貸款的土地儲備機構必須滿足商業銀行及其他金融機構的貸款要求。土地儲備機構舉借的貸款規模，應當與年度土地儲備計劃、土地儲備資金項目預算相銜接，並報經同級財政部門批准，不得超計劃、超規模貸款。土地儲備貸款應實行專款專用、封閉管理，不得挪用。同時規定，各類財政性資金依法不得用於土地儲備貸款擔保。 土地儲備機構不得以任何形式為第三方提供擔保。
三、土地儲備制度實施中應當注意的問題
（一）土地儲備不能與民爭利
土地儲備是政府的行為，土地儲備機構是政府機構，政府實施土地儲備的目的是為了調控市場、平抑地價，而不是囤積土地，坐地待漲。 這次《辦法》將土地儲備的范圍限定在存量的土地，防止一些政府將大量農用地甚至是基本農田徵用、轉用後儲備起來，經營城市，經營土地。同時，為防止地方政府儲備土地的閑置，對依法辦理農用地轉用、土地徵收後的土地，納入土地儲備滿兩年未供應的，在下達下一年度農用地轉用計劃時將扣減相應的指標。土地儲備制度應該是利民的制度，不可也不應該與民爭利。
（二）多渠道融資，解決資金瓶頸
目前土地儲備資金的投入渠道主要是財政支持，由政府設立國有土地收益基金，從國有土地有償使用收入中安排土地收購儲備的支出，用於土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費以及前期土地開發等。其次就是信貸渠道，向銀行辦理抵押擔保貸款。但土地儲備仍然存在融資渠道單一、土地儲備資金投入不足的問題。因此，土地儲備機構除政府撥款、銀行貸款除外，可以探索開辟新的籌資渠道。如廈門市創立的土地基金制度，將與土地有關的收入集中納入統一的專項土地基金，實行收支兩條線管理，解決了土地儲備資金的來源問題。
（三）將土地儲備與閑置土地的處置有機結合
土地儲備定位為通過有計劃地適時適量的供應土地，控制土地供應的總量、結構和時序，實現國家對土地市場的宏觀調控。在土地儲備時，一方面要優先儲備閑置、空閑和低效利用的土地；另一方面，土地儲備量也不能太大，在儲備土地出讓時，要考慮土地市場的運行情況，有度有序地進行放量供應。
Ⅱ 土地儲備管理辦法的土地儲備管理辦法
第一條 為完善土地儲備制度，加強土地調控，規范土地市場運行，促進土地節約集約利用，提高建設用地保障能力，根據《國務院關於加強國有土地資產管理的通知》(國發〔2001〕15號)、《國務院辦公廳關於規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》(國辦發〔2006〕100號)，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱土地儲備，是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現調控土地市場、促進土地資源合理利用目標，依法取得土地，進行前期開發、儲存以備供應土地的行為。
土地儲備工作的具體實施，由土地儲備機構承擔。
第三條 土地儲備機構應為市、縣人民政府批准成立、具有獨立的法人資格、隸屬於國土資源管理部門、統一承擔本行政轄區內土地儲備工作的事業單位。
第四條 市、縣人民政府國土資源管理、財政及當地人民銀行等部門，按照職責分工，各負其責，互相配合，保證土地儲備工作順利開展。
第五條 建立信息共享制度。縣級以上人民政府國土資源管理、財政及人民銀行相關分支行要將土地儲備與供應數量、儲備資金收支、貸款數量等信息按季逐級匯總上報主管部門，並在同級部門間進行信息交換。 第六條 各地應根據調控土地市場的需要，合理確定儲備土地規模，儲備土地必須符合規劃、計劃，優先儲備閑置、空閑和低效利用的國有存量建設用地。
第七條 土地儲備實行計劃管理。市、縣人民政府國土資源管理、財政及當地人民銀行相關分支行等部門應根據當地經濟和社會發展計劃、土地利用總體規劃、城市總體規劃、土地利用年度計劃和土地市場供需狀況等共同編制年度土地儲備計劃，報同級人民政府批准，並報上級國土資源管理部門備案。
第八條 年度土地儲備計劃應包括：
(一)年度儲備土地規模；
(二)年度儲備土地前期開發規模；
(三)年度儲備土地供應規模；
(四)年度儲備土地臨時利用計劃；
(五)計劃年度末儲備土地規模。
第九條 市、縣人民政府國土資源管理部門實施土地儲備計劃，應編制項目實施方案，經同級人民政府批准後，作為辦理相關審批手續的依據。 第十條 下列土地可以納入土地儲備范圍：
(一)依法收回的國有土地；
(二)收購的土地；
(三)行使優先購買權取得的土地；
(四)已辦理農用地轉用、土地徵收批准手續的土地；
(五)其他依法取得的土地。
第十一條 市、縣人民政府或國土資源管理部門依法無償收回國有土地使用權的土地，由土地登記機關辦理注銷土地登記手續後納入土地儲備。
第十二條 因實施城市規劃進行舊城區改建需要調整使用土地的，應由國土資源管理部門報經有批准權的人民政府批准，依法對土地使用權人給予補償後，收回土地使用權。對政府有償收回的土地，由土地登記機關辦理注銷土地登記手續後納入土地儲備。
第十三條 根據土地儲備計劃收購國有土地使用權的，土地儲備機構應與土地使用權人簽訂土地使用權收購合同。收購土地的補償標准，由土地儲備機構與土地使用權人根據土地評估結果協商，經國土資源管理、財政部門或地方法規規定的機構批准確認。完成收購程序後的土地，由土地登記機關辦理注銷土地登記手續後納入土地儲備。
第十四條 政府行使優先購買權取得的土地， 由土地登記機關辦理注銷土地登記手續後納入土地儲備。
第十五條 已辦理農用地轉用、土地徵收批准手續的土地，由土地登記機關辦理注銷土地登記手續後納入土地儲備。 第十六條 對納入儲備的土地，經市、縣人民政府國土資源管理部門批准，土地儲備機構有權對儲備土地進行前期開發、保護、管理、臨時利用及為儲備土地、實施前期開發進行融資等活動。
第十七條 市、縣人民政府可根據需要，對產權清晰、申請資料齊全的儲備土地，辦理土地登記手續，核發土地證書。供應已發證儲備土地前，應收回土地證書，設立土地抵押權的，要先行依法解除。
第十八條 土地儲備機構應對儲備土地特別是依法徵收後納入儲備的土地進行必要的前期開發，使之具備供應條件。
第十九條 前期開發涉及道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎設施建設的，要按照有關規定，通過公開招標方式選擇工程實施單位。
第二十條 土地儲備機構應對納入儲備的土地採取必要的措施予以保護管理，防止侵害儲備土地權利行為的發生。
第二十一條 在儲備土地未供應前，土地儲備機構可將儲備土地或連同地上建(構)築物，通過出租、臨時使用等方式加以利用。設立抵押權的儲備土地臨時利用，應徵得抵押權人同意。儲備土地的臨時利用，一般不超過兩年，且不能影響土地供應。 第二十二條 儲備土地完成前期開發整理後，納入當地市、縣土地供應計劃，由市、縣人民政府國土資源管理部門統一組織供地。
第二十三條 依法辦理農用地轉用、土地徵收後的土地，納入儲備滿兩年未供應的，在下達下一年度農用地轉用計劃時扣減相應指標。 第二十四條 土地儲備資金收支管理嚴格執行《土地儲備資金財務管理暫行辦法》(財綜〔2007〕17號)的規定。
第二十五條 土地儲備機構向銀行等金融機構申請的貸款應為擔保貸款，其中抵押貸款必須具有合法的土地使用證；申請貸款的土地儲備機構必須滿足商業銀行及其他金融機構的貸款要求。土地儲備機構舉借的貸款規模，應當與年度土地儲備計劃、土地儲備資金項目預算相銜接，並報經同級財政部門批准，不得超計劃、超規模貸款。土地儲備機構申請貸款時，應持財政部門的貸款規模批准文件及同級人民政府批準的項目實施方案等書面材料向當地商業銀行及其他金融機構申請擔保貸款。商業銀行及其他金融機構應嚴格按照商業原則在批準的規模內發放土地儲備貸款。土地儲備貸款應實行專款專用、封閉管理，不得挪用。
政府儲備土地設定抵押權，其價值按照市場評估價值扣除應當上繳政府的土地出讓收益確定，抵押程序參照劃撥土地使用權抵押程序執行。
商業銀行及其他金融機構應當准確、完整、及時地向人民銀行建立的全國統一的企業信用信息基礎資料庫報送土地儲備機構的土地儲備貸款相關信息。在貸款發放前，商業銀行及其他金融機構應當查詢貸款儲備機構的信息，對有不良記錄的土地儲備機構審慎發放貸款。商業銀行及其他金融機構應當根據監管要求，合理、科學確定貸款期限。
第二十六條 土地儲備機構舉借商業銀行及其他金融機構貸款的，必須按貸款合同約定，及時足額償還貸款本息。
第二十七條 各類財政性資金依法不得用於土地儲備貸款擔保。土地儲備機構應加強資金風險管理，不得以任何形式為第三方提供擔保。 第二十八條 各省、自治區、直轄市及計劃單列市人民政府國土資源管理部門可依據本辦法規定，結合當地實際，會同財政部門、人民銀行制定具體實施辦法。
第二十九條 本辦法由國土資源部會同財政部、中國人民銀行負責解釋。
第三十條 本辦法自發布之日起實施。
Ⅲ 土地儲備金的實施辦法
第一章 總 則
第一條 為了完善土地儲備制度,加強土地調控,規范土地市場運行,促進土地節約集約利用,提高建設用地保障能力,根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《國土資源部財政部中國人民銀行關於印發<土地儲備管理辦法>的通知》(國土資發〔2007〕277號)、《財政部國土資源部關於印發<土地儲備資金財務管理暫行辦法>的通知》(財綜〔2007〕17號)等法律、法規、文件規定,結合我市實際,制定本辦法。
第二條 凡在我市本級和三區范圍內開展的土地儲備工作均適用本辦法。
第三條 本辦法所稱的土地儲備,是指市土地儲備中心依據本辦法規定,以徵收、收購、優先購買或收回等形式依法取得土地,進行前期開發、儲存、供應土地的行為。
第四條 市土地儲備中心是市人民政府批准成立、具有獨立的法人資格、隸屬於市國土資源局、代表市人民政府統一承擔土地儲備工作的事業單位。
第五條 市人民政府成立市土地儲備委員會,作為我市土地儲備的決策機構,代表市人民政府審定土地儲備各項相關決策,下設辦公室,與市土地儲備中心實行兩塊牌子、一套人馬管理。
第六條 市土地儲備委員會主要職責是:
(一)研究制訂有關土地儲備的管理辦法。
(二)審定市本級和三區土地儲備規劃。
(三)審定市本級和三區土地儲備計劃和土地儲備項目實施方案。
(四)審定市土地儲備委員會辦公室(市土地儲備中心)提出的土地整理、包裝方案。
(五)審定我市本級和三區儲備土地供應計劃和實施方案。
(六)審定我市本級和三區土地儲備資金籌措和使用計劃。
(七)協調解決我市土地儲備工作中遇到的重大問題。
第七條 市土地儲備委員會辦公室(市土地儲備中心)的職責是:
(一)負責市土地儲備委員會的日常業務工作。
(二)擬訂市本級和三區土地儲備計劃、土地儲備項目實施方案。
(三)擬訂市本級和三區儲備土地供應計劃和實施方案。
(四)擬訂市本級和三區儲備資金籌措和使用計劃。
(五)負責市本級和三區土地儲備的具體組織實施工作。
(六)負責土地市場信息收集、整理和市場需求預測工作,發布儲備土地的儲備和供應信息。
(七)負責市土地儲備委員會交辦的其他事項。
第八條 市發改、經濟、監察、財政、建設規劃、土地、房產、中國人民銀行貴港市中心支行等部門以及各轄區政府按職責分工,各負其責,互相配合,確保土地儲備相關工作順利開展。
第九條 全市建設用地實行統一規劃、統一徵用、統一儲備、統一開發、統一出讓、統一管理,由市土地儲備中心依法組織實施。
第二章 計劃與管理
第十條 市土地儲備委員會辦公室(市土地儲備中心)應根據調控土地市場的需要,合理確定土地儲備規模。
第十一條 市土地儲備委員會辦公室(市土地儲備中心)根據貴港市經濟和社會發展計劃、土地利用總體規劃、城市總體規劃、土地利用年度計劃和土地市場供需狀況等在每年的第三季度末編制下一年度土地儲備計劃,徵求市國土資源局、市財政局和中國人民銀行貴港市中心支行意見,報市土地儲備委員會批准同意後依法組織實施。實施土地儲備計劃時,由市土地儲備委員會辦公室(市土地儲備中心)編制項目實施方案,報市土地儲備委員會批准,作為依法辦理相關審批手續的依據。
第十二條 年度土地儲備計劃包括:
(一)年度儲備土地規模。
(二)年度儲備土地前期開發規模。
(三)年度儲備土地供應規模。
(四)年度儲備土地臨時利用計劃。
(五)計劃年度末儲備土地規模。
第十三條 年度儲備土地計劃執行情況由市土地儲備委員會辦公室(市土地儲備中心)提請審議下一個年度計劃時,向市土地儲備委員會報告。
Ⅳ 什麼叫做土地儲備,它有什麼作用
土地儲備看從那個角度說了，如果是政府的土地儲備，是政府加強對土地的宏觀調版控及便於管理的一種方權式，實際上也是地方財政的一個重要來源，政府以低價從農民手中徵用或從城市土地使用權人那裡征購，進行基準地價調整後，隨行就勢加價轉讓或出入出去獲得差價。如果是開發商的土地儲備，則是通過協議轉讓，招標、拍賣等形式獲得土地使用權，根據市場狀況，決定開發的時機，某些地沒有當即開發即可稱之為作為今後的儲備開發用地。
Ⅳ 土地儲備的管理辦法
第一條 為完善土地儲備制度，加強土地調控，規范土地市場運行，促進土地節約集約利用，提高建設用地保障能力，根據《國務院關於加強國有土地資產管理的通知》(國發〔2001〕15號)、《國務院辦公廳關於規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》(國辦發〔2006〕100號)，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱土地儲備，是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現調控土地市場、促進土地資源合理利用目標，依法取得土地，進行前期開發、儲存以備供應土地的行為。
土地儲備工作的具體實施，由土地儲備機構承擔。
第三條 土地儲備機構應為市、縣人民政府批准成立、具有獨立的法人資格、隸屬於國土資源管理部門、統一承擔本行政轄區內土地儲備工作的事業單位。
第四條 市、縣人民政府國土資源管理、財政及當地人民銀行等部門，按照職責分工，各負其責，互相配合，保證土地儲備工作順利開展。
第五條 建立信息共享制度。縣級以上人民政府國土資源管理、財政及人民銀行相關分支行要將土地儲備與供應數量、儲備資金收支、貸款數量等信息按季逐級匯總上報主管部門，並在同級部門間進行信息交換。 第六條 各地應根據調控土地市場的需要，合理確定儲備土地規模，儲備土地必須符合規劃、計劃，優先儲備閑置、空閑和低效利用的國有存量建設用地。
第七條 土地儲備實行計劃管理。市、縣人民政府國土資源管理、財政及當地人民銀行相關分支行等部門應根據當地經濟和社會發展計劃、土地利用總體規劃、城市總體規劃、土地利用年度計劃和土地市場供需狀況等共同編制年度土地儲備計劃，報同級人民政府批准，並報上級國土資源管理部門備案。
第八條 年度土地儲備計劃應包括：
(一)年度儲備土地規模；
(二)年度儲備土地前期開發規模；
(三)年度儲備土地供應規模；
(四)年度儲備土地臨時利用計劃；
(五)計劃年度末儲備土地規模。
第九條 市、縣人民政府國土資源管理部門實施土地儲備計劃，應編制項目實施方案，經同級人民政府批准後，作為辦理相關審批手續的依據。 第十條 下列土地可以納入土地儲備范圍：
(一)依法收回的國有土地；
(二）收購的土地；
(三)行使優先購買權取得的土地；
(四)已辦理農用地轉用、土地徵收批准手續的土地；
(五)其他依法取得的土地。
第十一條 市、縣人民政府或國土資源管理部門依法無償收回國有土地使用權的土地，由土地登記機關辦理注銷土地登記手續後納入土地儲備。
第十二條 因實施城市規劃進行舊城區改建需要調整使用土地的，應由國土資源管理部門報經有批准權的人民政府批准，依法對土地使用權人給予補償後，收回土地使用權。對政府有償收回的土地，由土地登記機關辦理注銷土地登記手續後納入土地儲備。
第十三條 根據土地儲備計劃收購國有土地使用權的，土地儲備機構應與土地使用權人簽訂土地使用權收購合同。收購土地的補償標准，由土地儲備機構與土地使用權人根據土地評估結果協商，經國土資源管理、財政部門或地方法規規定的機構批准確認。完成收購程序後的土地，由土地登記機關辦理注銷土地登記手續後納入土地儲備。
第十四條 政府行使優先購買權取得的土地， 由土地登記機關辦理注銷土地登記手續後納入土地儲備。
第十五條 已辦理農用地轉用、土地徵收批准手續的土地，由土地登記機關辦理注銷土地登記手續後納入土地儲備。 第十六條 對納入儲備的土地，經市、縣人民政府國土資源管理部門批准，土地儲備機構有權對儲備土地進行前期開發、保護、管理、臨時利用及為儲備土地、實施前期開發進行融資等活動。
第十七條 市、縣人民政府可根據需要，對產權清晰、申請資料齊全的儲備土地，辦理土地登記手續，核發土地證書。供應已發證儲備土地前，應收回土地證書，設立土地抵押權的，要先行依法解除。
第十八條 土地儲備機構應對儲備土地特別是依法徵收後納入儲備的土地進行必要的前期開發，使之具備供應條件。
第十九條 前期開發涉及道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎設施建設的，要按照有關規定，通過公開招標方式選擇工程實施單位。
第二十條 土地儲備機構應對納入儲備的土地採取必要的措施予以保護管理，防止侵害儲備土地權利行為的發生。
第二十一條 在儲備土地未供應前，土地儲備機構可將儲備土地或連同地上建(構)築物，通過出租、臨時使用等方式加以利用。設立抵押權的儲備土地臨時利用，應徵得抵押權人同意。儲備土地的臨時利用，一般不超過兩年，且不能影響土地供應。 第二十二條 儲備土地完成前期開發整理後，納入當地市、縣土地供應計劃，由市、縣人民政府國土資源管理部門統一組織供地。
第二十三條 依法辦理農用地轉用、土地徵收後的土地，納入儲備滿兩年未供應的，在下達下一年度農用地轉用計劃時扣減相應指標。 第二十四條 土地儲備資金收支管理嚴格執行《土地儲備資金財務管理暫行辦法》(財綜〔2007〕17號)的規定。
第二十五條 土地儲備機構向銀行等金融機構申請的貸款應為擔保貸款，其中抵押貸款必須具有合法的土地使用證；申請貸款的土地儲備機構必須滿足商業銀行及其他金融機構的貸款要求。土地儲備機構舉借的貸款規模，應當與年度土地儲備計劃、土地儲備資金項目預算相銜接，並報經同級財政部門批准，不得超計劃、超規模貸款。土地儲備機構申請貸款時，應持財政部門的貸款規模批准文件及同級人民政府批準的項目實施方案等書面材料向當地商業銀行及其他金融機構申請擔保貸款。商業銀行及其他金融機構應嚴格按照商業原則在批準的規模內發放土地儲備貸款。土地儲備貸款應實行專款專用、封閉管理，不得挪用。
政府儲備土地設定抵押權，其價值按照市場評估價值扣除應當上繳政府的土地出讓收益確定，抵押程序參照劃撥土地使用權抵押程序執行。
商業銀行及其他金融機構應當准確、完整、及時地向人民銀行建立的全國統一的企業信用信息基礎資料庫報送土地儲備機構的土地儲備貸款相關信息。在貸款發放前，商業銀行及其他金融機構應當查詢貸款儲備機構的信息，對有不良記錄的土地儲備機構審慎發放貸款。商業銀行及其他金融機構應當根據監管要求，合理、科學確定貸款期限。
第二十六條 土地儲備機構舉借商業銀行及其他金融機構貸款的，必須按貸款合同約定，及時足額償還貸款本息。
第二十七條 各類財政性資金依法不得用於土地儲備貸款擔保。土地儲備機構應加強資金風險管理，不得以任何形式為第三方提供擔保。 第二十八條 各省、自治區、直轄市及計劃單列市人民政府國土資源管理部門可依據本辦法規定，結合當地實際，會同財政部門、人民銀行制定具體實施辦法。
第二十九條 本辦法由國土資源部會同財政部、中國人民銀行負責解釋。
第三十條 本辦法自發布之日起實施。
國土資源部
財 政 部
中國人民銀行
二○○七年十一月十九日
Ⅵ 納入土地儲備范圍的土地應辦哪些手續
（1）市、縣人民政府或國土資源管理部門依法無償收回國有建設用地使用權的土地，由土地登記機關辦理注銷土地登記手續後納入土地儲備。
（2）因實施城市規劃進行舊城區改建需要調整使用土地的，應由國土資源管理部門報經有批准權的人民政府批准，依法對土地使用權人給予補償後，收回土地使用權。對政府有償收回的土地，由土地登記機關辦理注銷土地登記手續後納入土地儲備。
（3）根據土地儲備計劃收購國有土地使用權的，土地儲備機構應與土地使用權人簽訂土地使用權收購合同。收購土地的補償標准，由土地儲備機構與土地使用權人根據土地評估結果協商，經國土資源管理、財政部門或地方法規規定的機構批准確認。完成收購程序後的土地，由土地登記機關辦理注銷土地登記手續後納入土地儲備。
（4）政府行使優先購買權取得的土地，由土地登記機關辦理注銷土地登記手續後納入土地儲備。
（5）已辦理農用地轉用、土地徵收批准手續的土地，由土地登記機關辦理注銷土地登記手續後納入土地儲備。
Ⅶ 企業的土地儲備如何定義
土地儲備的對象
(一)、國有土地使用者未按照土地使用權出讓合同支付土地使用權出讓金，應依法收回的土地；
(二)、國有土地使用年限屆滿，被依法收回的土地；
(三)、被依法沒收使用權的國有土地；
(四)、因用地單位搬遷、解散、撤銷、破產、產業結構調整或其它原因調整出的國有土地，或者是經核准報廢的交通設施、礦場用地；
(五)、交易價格偏低，政府應優先購買的土地；
(六)、依法分批次徵用或農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民，原屬於其成員集體所有的土地；
(七)、以出讓方式取得土地使用權後，不能按合同的期限開發或無力繼續開發且又不具備轉讓條件的土地；
(八)、其他需要進行儲備的國有土地。
國土資源部、財政部、中國人民銀行於2007年11月19日聯合制定發布了《土地儲備管理辦法》，以「完善土地儲備制度，加強土地調控，規范土地市場運行，促進土地節約集約利用，提高建設用地保障能力」。 《辦法》規定，土地儲備是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現調控土地市場、促進土地資源合理利用目標，依法取得土地，進行前期開發、儲存以備供應土地的行為。土地儲備工作的具體實施，由土地儲備機構承擔。各地應根據調控土地市場的需要，合理確定儲備土地規模。土地儲備實行計劃管理。市、縣人民政府國土資源管理部門實施土地儲備計劃，應編制項目實施方案，經同級人民政府批准後，作為辦理相關審批手續的依據。《辦法》明確，儲備土地必須符合規劃、計劃，優先儲備閑置、空閑和低效利用的國有存量建設用地。
[編輯本段]土地儲備管理辦法
第一章 總 則
第一條 為完善土地儲備制度，加強土地調控，規范土地市場運行，促進土地節約集約利用，提高建設用地保障能力，根據《國務院關於加強國有土地資產管理的通知》(國發〔2001〕15號)、《國務院辦公廳關於規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》(國辦發〔2006〕100號)，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱土地儲備，是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現調控土地市場、促進土地資源合理利用目標，依法取得土地，進行前期開發、儲存以備供應土地的行為。
土地儲備工作的具體實施，由土地儲備機構承擔。
第三條 土地儲備機構應為市、縣人民政府批准成立、具有獨立的法人資格、隸屬於國土資源管理部門、統一承擔本行政轄區內土地儲備工作的事業單位。
第四條 市、縣人民政府國土資源管理、財政及當地人民銀行等部門，按照職責分工，各負其責，互相配合，保證土地儲備工作順利開展。
第五條 建立信息共享制度。縣級以上人民政府國土資源管理、財政及人民銀行相關分支行要將土地儲備與供應數量、儲備資金收支、貸款數量等信息按季逐級匯總上報主管部門，並在同級部門間進行信息交換。
第二章 計劃與管理
第六條 各地應根據調控土地市場的需要，合理確定儲備土地規模，儲備土地必須符合規劃、計劃，優先儲備閑置、空閑和低效利用的國有存量建設用地。
第七條 土地儲備實行計劃管理。市、縣人民政府國土資源管理、財政及當地人民銀行相關分支行等部門應根據當地經濟和社會發展計劃、土地利用總體規劃、城市總體規劃、土地利用年度計劃和土地市場供需狀況等共同編制年度土地儲備計劃，報同級人民政府批准，並報上級國土資源管理部門備案。
第八條 年度土地儲備計劃應包括：
(一)年度儲備土地規模；
(二)年度儲備土地前期開發規模；
(三)年度儲備土地供應規模；
(四)年度儲備土地臨時利用計劃；
(五)計劃年度末儲備土地規模。
第九條 市、縣人民政府國土資源管理部門實施土地儲備計劃，應編制項目實施方案，經同級人民政府批准後，作為辦理相關審批手續的依據。
第三章 范圍與程序
第十條 下列土地可以納入土地儲備范圍：
(一)依法收回的國有土地；
(二）收購的土地；
(三)行使優先購買權取得的土地；
(四)已辦理農用地轉用、土地徵收批准手續的土地；
(五)其他依法取得的土地。
第十一條 市、縣人民政府或國土資源管理部門依法無償收回國有土地使用權的土地，由土地登記機關辦理注銷土地登記手續後納入土地儲備。
第十二條 因實施城市規劃進行舊城區改建需要調整使用土地的，應由國土資源管理部門報經有批准權的人民政府批准，依法對土地使用權人給予補償後，收回土地使用權。對政府有償收回的土地，由土地登記機關辦理注銷土地登記手續後納入土地儲備。
第十三條 根據土地儲備計劃收購國有土地使用權的，土地儲備機構應與土地使用權人簽訂土地使用權收購合同。收購土地的補償標准，由土地儲備機構與土地使用權人根據土地評估結果協商，經國土資源管理、財政部門或地方法規規定的機構批准確認。完成收購程序後的土地，由土地登記機關辦理注銷土地登記手續後納入土地儲備。
第十四條 政府行使優先購買權取得的土地， 由土地登記機關辦理注銷土地登記手續後納入土地儲備。
第十五條 已辦理農用地轉用、土地徵收批准手續的土地，由土地登記機關辦理注銷土地登記手續後納入土地儲備。
第四章 開發與利用
第十六條 對納入儲備的土地，經市、縣人民政府國土資源管理部門批准，土地儲備機構有權對儲備土地進行前期開發、保護、管理、臨時利用及為儲備土地、實施前期開發進行融資等活動。
第十七條 市、縣人民政府可根據需要，對產權清晰、申請資料齊全的儲備土地，辦理土地登記手續，核發土地證書。供應已發證儲備土地前，應收回土地證書，設立土地抵押權的，要先行依法解除。
第十八條 土地儲備機構應對儲備土地特別是依法徵收後納入儲備的土地進行必要的前期開發，使之具備供應條件。
第十九條 前期開發涉及道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎設施建設的，要按照有關規定，通過公開招標方式選擇工程實施單位。
第二十條 土地儲備機構應對納入儲備的土地採取必要的措施予以保護管理，防止侵害儲備土地權利行為的發生。
第二十一條 在儲備土地未供應前，土地儲備機構可將儲備土地或連同地上建(構)築物，通過出租、臨時使用等方式加以利用。設立抵押權的儲備土地臨時利用，應徵得抵押權人同意。儲備土地的臨時利用，一般不超過兩年，且不能影響土地供應。
第五章 土地供應
第二十二條 儲備土地完成前期開發整理後，納入當地市、縣土地供應計劃，由市、縣人民政府國土資源管理部門統一組織供地。
第二十三條 依法辦理農用地轉用、土地徵收後的土地，納入儲備滿兩年未供應的，在下達下一年度農用地轉用計劃時扣減相應指標。
第六章 資金管理
第二十四條 土地儲備資金收支管理嚴格執行《土地儲備資金財務管理暫行辦法》(財綜〔2007〕17號)的規定。
第二十五條 土地儲備機構向銀行等金融機構申請的貸款應為擔保貸款，其中抵押貸款必須具有合法的土地使用證；申請貸款的土地儲備機構必須滿足商業銀行及其他金融機構的貸款要求。土地儲備機構舉借的貸款規模，應當與年度土地儲備計劃、土地儲備資金項目預算相銜接，並報經同級財政部門批准，不得超計劃、超規模貸款。土地儲備機構申請貸款時，應持財政部門的貸款規模批准文件及同級人民政府批準的項目實施方案等書面材料向當地商業銀行及其他金融機構申請擔保貸款。商業銀行及其他金融機構應嚴格按照商業原則在批準的規模內發放土地儲備貸款。土地儲備貸款應實行專款專用、封閉管理，不得挪用。
政府儲備土地設定抵押權，其價值按照市場評估價值扣除應當上繳政府的土地出讓收益確定，抵押程序參照劃撥土地使用權抵押程序執行。
商業銀行及其他金融機構應當准確、完整、及時地向人民銀行建立的全國統一的企業信用信息基礎資料庫報送土地儲備機構的土地儲備貸款相關信息。在貸款發放前，商業銀行及其他金融機構應當查詢貸款儲備機構的信息，對有不良記錄的土地儲備機構審慎發放貸款。商業銀行及其他金融機構應當根據監管要求，合理、科學確定貸款期限。
第二十六條 土地儲備機構舉借商業銀行及其他金融機構貸款的，必須按貸款合同約定，及時足額償還貸款本息。
第二十七條 各類財政性資金依法不得用於土地儲備貸款擔保。土地儲備機構應加強資金風險管理，不得以任何形式為第三方提供擔保。
第七章 附 則
第二十八條 各省、自治區、直轄市及計劃單列市人民政府國土資源管理部門可依據本辦法規定，結合當地實際，會同財政部門、人民銀行制定具體實施辦法。
第二十九條 本辦法由國土資源部會同財政部、中國人民銀行負責解釋。
第三十條 本辦法自發布之日起實施。
國土資源部
財 政 部
中國人民銀行
二○○七年十一月十九日
Ⅷ 土地收儲的管理辦法
第一條 為完善土地儲備制度，加強土地調控，規范土地市場運行，促進土地節約集約利用，提高建設用地保障能力，根據《國務院關於加強國有土地資產管理的通知》(國發〔2001〕15號)、《國務院辦公廳關於規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》(國辦發〔2006〕100號)，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱土地儲備，是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現調控土地市場、促進土地資源合理利用目標，依法取得土地，進行前期開發、儲存以備供應土地的行為。
土地儲備工作的具體實施，由土地儲備機構承擔。
第三條土地儲備機構應為市、縣人民政府批准成立、具有獨立的法人資格、隸屬於國土資源管理部門、統一承擔本行政轄區內土地儲備工作的事業單位。
第四條 市、縣人民政府國土資源管理、財政及當地人民銀行等部門，按照職責分工，各負其責，互相配合，保證土地儲備工作順利開展。
第五條 建立信息共享制度。縣級以上人民政府國土資源管理、財政及人民銀行相關分支行要將土地儲備與供應數量、儲備資金收支、貸款數量等信息按季逐級匯總上報主管部門，並在同級部門間進行信息交換。 第六條 各地應根據調控土地市場的需要，合理確定儲備土地規模，儲備土地必須符合規劃、計劃，優先儲備閑置、空閑和低效利用的國有存量建設用地。
第七條土地儲備實行計劃管理。市、縣人民政府國土資源管理、財政及當地人民銀行相關分支行等部門應根據當地經濟和社會發展計劃、土地利用總體規劃、城市總體規劃、土地利用年度計劃和土地市場供需狀況等共同編制年度土地儲備計劃，報同級人民政府批准，並報上級國土資源管理部門備案。
第八條 年度土地儲備計劃應包括：
(一)年度儲備土地規模；
(二)年度儲備土地前期開發規模；
(三)年度儲備土地供應規模；
(四)年度儲備土地臨時利用計劃；
(五)計劃年度末儲備土地規模。
第九條 市、縣人民政府國土資源管理部門實施土地儲備計劃，應編制項目實施方案，經同級人民政府批准後，作為辦理相關審批手續的依據。 第十條 下列土地可以納入土地儲備范圍：
(一)依法收回的國有土地；
(二)收購的土地；
(三)行使優先購買權取得的土地；
(四)已辦理農用地轉用、土地徵收批准手續的土地；
(五)其他依法取得的土地。
第十一條 市、縣人民政府或國土資源管理部門依法無償收回國有土地使用權的土地，由土地登記機關辦理注銷土地登記手續後納入土地儲備。
第十二條 因實施城市規劃進行舊城區改建需要調整使用土地的，應由國土資源管理部門報經有批准權的人民政府批准，依法對土地使用權人給予補償後，收回土地使用權。對政府有償收回的土地，由土地登記機關辦理注銷土地登記手續後納入土地儲備。
第十三條 根據土地儲備計劃收購國有土地使用權的，土地儲備機構應與土地使用權人簽訂土地使用權收購合同。收購土地的補償標准，由土地儲備機構與土地使用權人根據土地評估結果協商，經國土資源管理、財政部門或地方法規規定的機構批准確認。完成收購程序後的土地，由土地登記機關辦理注銷土地登記手續後納入土地儲備。
第十四條 政府行使優先購買權取得的土地， 由土地登記機關辦理注銷土地登記手續後納入土地儲備。
第十五條 已辦理農用地轉用、土地徵收批准手續的土地，由土地登記機關辦理注銷土地登記手續後納入土地儲備。 第十六條 對納入儲備的土地，經市、縣人民政府國土資源管理部門批准，土地儲備機構有權對儲備土地進行前期開發、保護、管理、臨時利用及為儲備土地、實施前期開發進行融資等活動。
第十七條 市、縣人民政府可根據需要，對產權清晰、申請資料齊全的儲備土地，辦理土地登記手續，核發土地證書。供應已發證儲備土地前，應收回土地證書，設立土地抵押權的，要先行依法解除。
第十八條土地儲備機構應對儲備土地特別是依法徵收後納入儲備的土地進行必要的前期開發，使之具備供應條件。
第十九條 前期開發涉及道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎設施建設的，要按照有關規定，通過公開招標方式選擇工程實施單位。
第二十條土地儲備機構應對納入儲備的土地採取必要的措施予以保護管理，防止侵害儲備土地權利行為的發生。
第二十一條 在儲備土地未供應前，土地儲備機構可將儲備土地或連同地上建(構)築物，通過出租、臨時使用等方式加以利用。設立抵押權的儲備土地臨時利用，應徵得抵押權人同意。儲備土地的臨時利用，一般不超過兩年，且不能影響土地供應。 第二十二條 儲備土地完成前期開發整理後，納入當地市、縣土地供應計劃，由市、縣人民政府國土資源管理部門統一組織供地。
第二十三條 依法辦理農用地轉用、土地徵收後的土地，納入儲備滿兩年未供應的，在下達下一年度農用地轉用計劃時扣減相應指標。 第二十四條土地儲備資金收支管理嚴格執行《土地儲備資金財務管理暫行辦法》(財綜〔2007〕17號)的規定。
第二十五條土地儲備機構向銀行等金融機構申請的貸款應為擔保貸款，其中抵押貸款必須具有合法的土地使用證；申請貸款的土地儲備機構必須滿足商業銀行及其他金融機構的貸款要求。土地儲備機構舉借的貸款規模，應當與年度土地儲備計劃、土地儲備資金項目預算相銜接，並報經同級財政部門批准，不得超計劃、超規模貸款。土地儲備機構申請貸款時，應持財政部門的貸款規模批准文件及同級人民政府批準的項目實施方案等書面材料向當地商業銀行及其他金融機構申請擔保貸款。商業銀行及其他金融機構應嚴格按照商業原則在批準的規模內發放土地儲備貸款。土地儲備貸款應實行專款專用、封閉管理，不得挪用。
政府儲備土地設定抵押權，其價值按照市場評估價值扣除應當上繳政府的土地出讓收益確定，抵押程序參照劃撥土地使用權抵押程序執行。
商業銀行及其他金融機構應當准確、完整、及時地向人民銀行建立的全國統一的企業信用信息基礎資料庫報送土地儲備機構的土地儲備貸款相關信息。在貸款發放前，商業銀行及其他金融機構應當查詢貸款儲備機構的信息，對有不良記錄的土地儲備機構審慎發放貸款。商業銀行及其他金融機構應當根據監管要求，合理、科學確定貸款期限。
第二十六條土地儲備機構舉借商業銀行及其他金融機構貸款的，必須按貸款合同約定，及時足額償還貸款本息。
第二十七條 各類財政性資金依法不得用於土地儲備貸款擔保。土地儲備機構應加強資金風險管理，不得以任何形式為第三方提供擔保。 第二十八條 各省、自治區、直轄市及計劃單列市人民政府國土資源管理部門可依據本辦法規定，結合當地實際，會同財政部門、人民銀行制定具體實施辦法。
第二十九條 本辦法由國土資源部會同財政部、中國人民銀行負責解釋。
Ⅸ 開發商取得土地使用權的方式
根據國家法律規定，用於房地產開發等經營性土地，必須經過招標、拍賣或者掛牌方式出讓國有土地使用權。所以房地產開發公司就只有從土地交易中心拿地。
如果你們公司得關系很廣，可以和政府協商，通過掛牌方式取得土地，這樣費用少點。但是現在國家又規定，可以分期付款，但是不能分期辦證，必須繳齊出讓金才能辦理國有土地使用權證，拿不到土地證，後面得所有手續你就不能辦。
好像國家和銀行新規定不能抵押純土地貸款，必須有項目。
以前開發商所有資金用於取得土地，然後去銀行抵押土地貸款來開發項目。
但是現在不能這樣呢。
所以想開房地產開發工資沒有足夠得資本是沒有用得
Ⅹ 什麼是土地儲備投資，是什麼意思這種項目是否有發展穩定性如何
要明白什麼是土地儲備，就得了解土地怎麼進入市場。我國法律規定任何個人和單位不得買賣土地，土地進入市場得先由政府收儲，然後以招拍掛等形式出讓給房地產商或單位個人。這牽涉到權屬轉變的問題，個人不具有土地所有權，具有使用權，政府收儲後，權屬為國有所有，出讓給開發商，權屬為國有使用權，所以有年限。原為建設用地的土地為熟地（包括批而未建），非建設的為生地。土地儲備投資說白了就是投入大量資金，先獲得使用權（一般為生地），等政府來收儲，政府補償你，賺取其中差額。這種項目可以獲得較大利潤，原因為差額較多，但影響收益的因素太多：1、需要有預判性的眼光，地段是否好，政府是否會收購；2、你只是N多儲備人中1個，你的錢有打水漂的危險，比如人家收完錢後走人了；3、投入多、周期不確定。
再次提醒：有很多人都是這樣騙錢的，誰誰誰要用地了，我們先買下來再賣給政府，結果卷著錢就跑了，即是真的要開發，企業拖7、8年再開發，你的錢也拿不出來。
所以這類項目如果是土地收儲投資中心，長期的穩定的，可以投資，回報不錯，如果是小型的，風險太大。