❶ 土地資源開發對生態環境和社會經濟的影響
土地是一切陸地生態系統的載體，人類的任何經濟社會活動都離不開土地；另一方面，人類的土地利用活動也會影響生態系統，從而會影響其生態服務價值，這也是導致土地生態問題產生的主要原因 [4]。生態價值問題的提出和進一步研究是伴隨生態環境的日益惡化及可持續發展戰略的提出而凸現的，具有時代必然性。所謂的生態價值是指環境價值中無形的比較虛的功能性的服務價值 [5]。土地生態系統中各種要素都具有特定的生態服務功能，比如森林具有生產有機物的價值、涵養水源的價值、保土的價值、納碳吐氧的價值、遊憩的價值、生物多樣性的價值和凈化環境污染的價值。自然生態系統不僅可以為我們的生存直接提供各種原料或產品、食品、水、氧氣、木材、纖維等，而且在大尺度上具有調節氣候、凈化污染、涵養水源、保持水土、防風固沙、減輕災害、保護生物多樣性等功能，進而為人類的生存與發展提供良好的生態環境。對人類生存與生活質量有貢獻的所有生態系統產品和服務統稱為生態系統服務
可見，如果一種資產淪為公共產品，任何人都可以無償使用，那麼就會造成毫無限制的使用，從而導致公共產品消失個體利益受損。生態系統的服務價值現在還未納入經濟價值的范疇，但事實上，我們每一個人都在無償的使用它，如果沒有一種實現這種無形生態資產的機制，那麼很有可能會造成「公地的悲劇」，最終，受損害的是人類自己。生態系統為人類提供大量的福利，並且大多是無償的，而現階段土地利用則大多以單純經濟利益為目的，在這種目標下的土地利用對土地利用類型的影響導致了各種自然生態系統的面積大量減少，生態系統提供的服務功能也大幅度減少。因此，通過技術手段對各類生態系統的生態價值進行數值化核算，可得出土地利用對生態環境影響的定量化結果，使土地利用的生態效益與經濟效益有直觀的評價，並以此為據修編土地利用總體規劃，有效地促進土地資源的合理開發，實現社會經濟的可持續發展。這也是研究土地資源生態價值的意義和目的所在。
生態系統提供的生態服務應被視為一種資源、一種基本的生產要素，而這種生態服務或者說價值的載體便可看作是「生態資本」。生態資本主要包括4個方面的內容：能直接進入當前社會生產與再生產過程的自然資源，即自然資源總量（可更新的或不可更新的）；環境消納並轉化廢物的能力，即環境的自凈能力；自然資源（及環境）的質量變化和再生量變化，即生態潛力；生態環境質量，這里是指生態系統的水環境質量和大氣等各種生態因子為人類生命和社會生產消費所必需的環境資源。而整個生態系統就是通過環境要素對人類社會生存及發展的效用總和體現它的整體價值。如果隨著生態資本的增值，而生態投資者不能得到相應的回報，那麼就沒有人願意從事這種公益事業的投資，因此，通過建立生態補償機制實現生態保護外部性的內部化，使生態保護成果的「受益者」支付相應的費用就顯得很有必要。體現在土地上，就是土地使用者在開發利用土地之前就必須對使用該土地生態資產的行為付費，政府可以採用稅收等手段讓生態資產的受益者認識到生態價值的重要性；而在土地開發過程中，對那些採取生態保護措施的開發者進行補償，反之，則進行懲罰。通過建立土地生態補償機制，可以約束破壞土地生態的行為，達到土地的可持續利用。
❷ 土地儲備制度的土地儲備決策類型
1.土地儲備決策的不確定性
決策問題可以分為確定性決策、風險型決策、完全不確定性決策三類(馮文權等，2002)。完全不確定性決策和風險型決策之間難以明確區分，我們將兩者統稱為不確定性決策。我國土地儲備決策屬於不確定性決策，其不確定性表現在：(1)決策的政策環境不斷發生變化。我國土地儲備制度起步不久，相關的法律法規尚不完善;土地政策作為新的宏觀調控手段，其調控方式尚不成熟、調控力度不易掌握。在此前提下，國家為保證國民經濟的良性發展，難免採取臨時性、應急性政策措施，從近幾年幾次「凍結」與「解凍」政策可見一斑。(2)城市房地產市場波動。宏觀經濟政策、房地消費與投機需求等的變動，強化了房地產市場不確定性，這種不確定性使得事前難以對土地儲備決策效果作出准確判斷。(3)土地收購成本和預期收益的不確定性。融資渠道單一，僅靠銀行貸款融資額度有限，加上貸款期限的規定，使資金調度很難，而沉重的利息負擔使政府不堪重負;此外，還存在著因規劃條件的不明確或規劃條件的改變所帶來的儲備土地保值、增值風險;儲備地塊長期推不出去所帶來的運作成本過高，資金運轉不靈的風險;在「生地」變「熟地」過程中動遷主體不明確所帶來的法律風險，收購土地的權屬不清所帶來的權屬糾紛問題;政策標準的調整所帶來的收購成本增加等。這些風險的存在都使得土地收購成本和預期收益帶有很大的不確定性。
2.公共決策與私人決策
根據產權的排他性和競爭性，可劃分為私人決策和公共決策。建立在私人產權基礎上的就是私人決策;而公共產權的一個基本特徵，就是產權的非排他性，在此基礎上的決策是一種公共決策，由於公共決策多由政府或其委託機構作出，因此常稱公共決策為政府決策。政府決策是國家行政機關或法律法規授權的組織遵循法定職權和法定程序對政府職能范圍內的事務進行抉擇的過程。
由於產權排他性的區別，引致私人決策與公共決策巨大的差異。從決策依據上看，依法行政是政府決策的基本原則，政府決策必須遵循法定職權和法定程序，私人決策是建立在個人自由交易基礎之上的，而且有退出權，個人利益最大化是其決策的基本原則。從目的上看，政府決策是以公共利益為出發點，為社會提供更多、更好的公共服務，這種決策必然會受到一定的約束，個人偏好不能得到充分體現;私人決策是個人運用「貨幣選票」投票的結果，因而個人的偏好和意志能得到充分的體現。從效力上看，政府決策具有強制性，它以國家強制力作為後盾保障其實施。
土地儲備制度如何影響人們的行為選擇，取決於決策權的分配。而決策權分配的一個重要維度就是公共決策和私人決策，以及直接控制與間接控制之間的邊界(張曙光，2005)。我國土地儲備，是政府主導的，但也不排除企業為謀利而儲備土地。因此，土地儲備決策包含了私人決策和公共決策。其中後者是論文研究的重點。從決策目標看，政府土地儲備決策作為一種公共決策，是政府部門或其委託機構為公共物品的生產及供應，為宏觀調控經濟運行而做出的決策。政府決策不僅要考慮土地收購儲備收益，同時還要考慮社會公眾的接受程度以及對耕地保護、土地市場穩定、生態環境等的影響，因而，經濟效益最大化並不是其決策的唯一標准。就決策原則而言，政府土地儲備決策具有一定的強制性，公眾要遵守少數服從多數的原則，他們中的一部分人往往要接受他們不喜歡的公共物品，支付他們所不願支付的稅收。
在市場經濟條件下政府土地儲備決策，不能包攬個體決策，不直接干預或決定開發商的行為。然而，正因為私人決策和公共決策的分離，政府的土地儲備決策變得更加復雜。
3.土地儲備決策的層次與內容
按決策的層次，可以把土地儲備決策分為：(1)戰略決策。是指有關土地宏觀調控發展方向的重大全局決策。戰略性決策包括如下內容：全國或區域性的城市土地供應、儲備、整理計劃。(2)策略決策。為保證具體城市土地收購、儲備、出讓總體戰略目標的實現而解決局部問題的決策。包括具體城市市域內土地供應、儲備、整理計劃，資金來源與安排計劃等。(3)業務決策。是指基層土地儲備機構管理人員為解決日常工作和作業任務中的問題所作的決策。包括具體地塊的收購整理與儲備出讓時間、出讓方式、土地利用限制條件的確定等。
土地儲備決策的內容主要有：(1)一定時期內收購儲備總量。包括土地收購總量、土地儲備總量、土地供給總量。(2)土地供給結構。供給結構分為供給方式結構、用地類型結構與區位結構。(3)價格決策。如土地出讓底價的確定。(4)融資決策。如確定融資方式、貸款數量與資金使用周期。
筆者認為，在土地儲備決策內容中，具體城市的土地儲備量與供給量決策，處於核心地位，其理由有：(1)根據目前我國土地儲備政策，地方土地儲備機構有較強的決策靈活性與自主性。2001年4月30日，國務院發出《關於加強國有土地資產管理的通知》，在《通知》中指出：「為增強政府對土地市場的調控能力，有條件的地方政府要對建設用地試行收購儲備制度」。這種「試行」，就是對各地土地儲備機構決策自主性的默許。在這種政策環境下，一方面，策略決策較戰略決策對業務決策更有直接的指導意義;另一方面，戰略決策直接受策略決策的影響與制約，如全國城市土地年度供給總量是由各地城市土地年度供給量匯總而成。(2)在策略決策中，土地儲備量決策與供給量決策處於主導地位。(3)由於城市土地的地域性強，採用土地政策手段來調控市場的責任就直接落到具體城市的土地儲備量及供給量決策上。
❸ 房地產開發如何實現經濟效益、社會效益、環境效益
房地產開發的原則
房地產開發基本原則是指在城市規劃區國有土地范圍內從事房地產開發並實施房地產開發管理中應依法遵守的基本原則。依據我國法律的規定，我國房地產開發的基本原則主要有：
1.依法在取得土地使用權的城市規劃區國有土地范圍內從事房地產開發的原則。在我國，通過出讓或劃撥方式依法取得國有土地使用權是房地產開發的前提條件，房地產開發必須是國有土地。我國另一類型的土地即農村集體所有土地不能直接用於房地產開發，集體土地必須經依法徵用轉為國有土地後，才能成為房地產開發用地。
2.房地產開發必須嚴格執行城市規劃的原則。城市規劃是城市人民政府對建設進行宏觀調控和微觀管理的重要措施，是城市發展的綱領，也是對城市房地產開發進行合理控制，實現土地資源合理配置的有效手段。科學制定和執行城市規劃，是合理利用城市土地，合理安排各項建設，指導城市有序、協調發展的保證。
3.堅持經濟效益、社會效益和環境效益相統一的原則，經濟效益是房地產所產生的經濟利益的大小，是開發企業賴以生存和發展的必要條件。社會效益指房地產開發給社會帶來的效果和利益。環境效益是指房地產開發對城市自然環境和人文環境所產生的積極影響。以上三方面是矛盾統一的辯證關系，既有聯系，又有區別，還會產生沖突。這就需要政府站在國家和社會整體利益的高度上，進行綜合整合和管理。
4.應當堅持全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設的原則。即綜合開發原則。綜合開發較之以前的分散建設，具有不可比擬的優越性。綜合開發有利於實現城市總體規劃，加快改變城市的面貌；有利於城市各項建設的協調發展，促進生產，方便生活，有利於縮短建設周期，提高經濟效益和社會效益。
5.符合國家產業政策、國民經濟與社會發展計劃的原則。國家產業政策、國民經濟與社會發展計劃是指導國民經濟相關產業發展的基本原則和總的戰略方針，房地產業作為第三產業應受國家產業政策、國民經濟與社會發展計劃的制約。
❹ 環境效益評價
(一)年減排量
在節能效益分析中已知該水源熱泵系統天然氣年節能量為201580m3，運行過程中利用的電能對北京地區的環境無影響，根據表6－1～表6－3污染物排放系數，可確定柴油燃燒大氣污染物年減排量。
CO2年減排量=201580m3×55.662t/TJ×35588kJ/m3=399.3t
SO2年減排量=201580m3×0.18(kg/1000標m3)=36kg
NOx年減排量=201580m3×1.76(kg/1000標m3)=0.35t
煙塵年減排量可忽略。
(二)年減排價值
根據方案一各污染物減排量以及減排價值，可得地源熱泵年減排價值。
CO2年減排價值=399.3t×160元/t=63888元
SO2年減排價值=0.036t×630元/t=23元
NOx年減排價值=0.35t×631.6元/t=221元
淺層地溫能開采年減排價值=63888元+23元+221元=64132元
從以上應用效益評價過程可以看出，淺層地溫能開採在經濟效益、節能效益和環境效益評價中都產生了節約價值，既為建設單位節約了資金，同時起到了節約能源和減少污染物排放的作用，替代常規燃油鍋爐採暖應用效益顯著。
❺ 什麼叫做土地儲備,它有什麼作用
土地儲備看從那個角度說了，如果是政府的土地儲備，是政府加強對土地的宏觀調控及便於管理的一種方式，實際上也是地方財政的一個重要來源，政府以低價從農民手中徵用或從城市土地使用權人那裡征購，進行基準地價調整後，隨行就勢加價轉讓或出入出去獲得差價。如果是開發商的土地儲備，則是通過協議轉讓，招標、拍賣等形式獲得土地使用權，根據市場狀況，決定開發的時機，某些地沒有當即開發即可稱之為作為今後的儲備開發用地。
❻ 什麼叫做土地儲備，它有什麼作用
土地收儲就是土地收購儲備制度的簡稱。土地收購儲備制度是地方政府和國土部門順應「經營城市，經營土地」的需要所進行的我國土地制度創新的一個重要成果。應該說，這幾年來，通過實施土地收儲及招拍掛，在增加地方財政收入，改善城市基礎設施建設，提高土地市場的公平性和透明性方面起到了積極的作用。但是，我們也要看到，任何一種制度的變遷，都需要相關的制度予以相應的完善和匹配。否則，這個新的制度在推進過程中的所產生的負面作用就會隨著時間的推移和改革的深入而日漸顯現出來。
❼ 簡述容積率與土地利用效益及居住環境質量的關系
大辛庄鎮地處城郊，208國道、境內關小線（市北外環路）橫跨東西，長太路和309國道，縱越南北，可謂交通發達，地平水淺，是發展近郊工業和高產農業的理想地區。海拔高度1130米，年平均氣溫12℃，無霜期平均152天，平均年降水量為610毫米，晝夜溫差不大，全鎮土地總面積為41967.8畝，下轄鹿家莊、大辛庄、小辛庄、果園、關杜庄、小常、澤頭、小神、梁庄、北寨、暴河、漳澤、壁頭、下韓、陳村、張村、西旺17個行政村。
1、耕地 土地變更登記後耕地為28916.3畝，佔全鎮土地總面積的68.9%，農業人均耕地1.43畝。耕地面積大的主要有北寨、西旺、鹿家莊、壁頭和小辛庄等村。
2、園地 全鎮園地面積937畝，佔全鎮土地總面積的2.23%。主要集中分布在桑場和國營勞改農場，分別佔到全鎮園地面積的24.56%和67.95%,共計佔到全鎮園地總數的92.51%。
3、林地 全鎮林地面積281.6畝，佔全鎮土地總面積0.67%。主要份布在陳村、張村、鹿家莊和關杜庄等村。
4、牧草地 全鎮沒有牧草地。
5、居民點及工礦用地 全鎮本地類面積7469畝，佔全鎮土地總面積的17.8%，其中農村居民點面積4834.9畝，農村人均佔地達159.0平方米。面積較大的主要有鹿家莊、北寨、壁頭、大辛庄和小辛庄等村。
6、交通用地 全鎮交通用地1584.4畝，佔全鎮土地總面積的3.78%，各村均有分布，主要集中分布在張村、鹿家莊和陳村等村。
7、水域 全鎮水域527.1畝，佔全鎮土地總面積1.26%，主要分布在臨漳澤水庫的澤頭、陳村以及大辛庄和鹿家莊等村。
8、未利用土地 全鎮未利用土地2252.4畝，佔全鎮土地總面積5.37%，各村均有分布，面積較大的有壁頭、鹿家莊、大辛庄和果園等村。
第四章 土地利用方針及規劃目標
第12條 土地利用方針
1、切實保護耕地，穩定基本農田保護區面積，提高耕地質量，保持耕地總量動態平衡。
2、合理調整土地利用結構，按土地用途分區的要求，正確處理「建設」與「吃飯」，「發展」與「保護」的關系，保持土地資源的可持續利用。
3、大力開展土地整理，土地復墾和土地開發，不斷改善生態環境。
4、各項土地利用活動，均應考慮節約用地和內部挖潛，有利於提高土地利用率和產出率，做到地盡其用。
1、優先安排農業用地，特別是在縣下達控制指標的范圍內，保持耕地總量動態平衡。
2、非農建設用地，優先安排交通、能源和原材料工業等建設項目用地。
3、大力發展林、牧業，適當增加園地面積。
4、耕地佔用與土地整理、復墾和開發相掛鉤。
5、落實分解縣下達給我鎮的各項用地指標，並考慮各用地部門的需求，使規劃指標與布局符合當地實際。
6、挖掘土地資源利用潛力，充分利用未利用土地中的後備資源。
❽ 土地儲備制度的土地儲備影響後果
業內人士指出，自從2004年土地出讓實行「招拍掛」制度以來，我國大多數城市建立版了土地儲備中權心，由政府出面收購或徵用農用地轉建設用地，然後進行整理，再通過土地市場進行交易，從中獲取幾十倍甚至上百倍的差價。「這些最終形成地方政府財政收入的最大一塊土地出讓金。」
中國指數研究院房地產專家李國政說，2012年，土地出讓金為28517億元，占當年房地產業銷售6.4萬億元將近45%。
雖然並非所有土地必須經過收儲，但實際上只要被土地儲備中心列入規劃的地塊就難逃被「倒手」的命運。
華中科技大學土地管理系盧新海教授說，一些地方政府打著「土地儲備」的旗號壟斷土地市場，既是買方，又是賣方，從中獲取巨額差價，直接推高了房價上漲。
❾ 新形勢下如何做好土地儲備工作
一、量力而行，處理好多與少的關系 對土地儲備工作來說，資金是土地儲備制度實施的關鍵。在控制土地儲備量上，要本著「量力而行，不貪大，適度收，而不是多多益善」的原則。在規劃和計劃情況尚未完全明確的情況下，針對有潛力的用地項目，意向性儲備，對存在儲備可能性地塊做出計劃和方案，力爭在土地儲備上做到動作快，起步早，措施管用，土地儲備要適時適量，不能因為一時市場氣氛就大量徵用。 二、蓄放兼收，處理好蓄與放的關系 對國有土地，可以採取四種方式予以儲備：一是征；二是收；三是購；四是換。 對有償收購的土地，收購土地方式有三種：一是買斷，即一次或幾次將土地及其附著物補償費交付原土地使用者後進行儲備，適時出讓或開發成熟後出讓；二是定金收購，先給予原土地使用者定金，約定補償方式和價款，待土地出讓時再付給土地補償費；三是預定收購，只約定補償方式和價款，待土地出讓後付給補償費。 三、增強「做地」功能，處理好「養」與「增」的關系 「養」與「增」是增強政府「做地」功能的需要。政府壟斷一級土地市場時，必須要確保土地的供應。隨著土地市場需求的加大，儲備中心某些功能的局限性已遠遠不能滿足市場的土地供應量。隨著城市化進程的加快，老城區可以盤活的土地越來越少，土地收購儲備要向城郊的集鎮改造轉移，這使得「做地」的任務難度加大。因此，要建立一個專門的機構實現完成政府「做地」的功能。 四．解決資金問題，處理好「儲」與「投」的關系 首先，要解決好融資渠道單一的問題。同時，也可以嘗試從解決儲備土地收益比例撥付充作土地儲備資金，這樣可以保證有足夠的自有資金進行土地儲備運作。對於撥付的比例，可以根據當地經濟發展條件和土地儲備的需求提出。如果沒有資金，新的土地收不進來，老的土地又加工不了，土地儲備就會形成金融風險。還要處理好出讓價格的制訂。 郭際軍
❿ 如何做好土地儲備工作
一、量力而行，處理好多與少的關系
對土地儲備工作來說，資金是土地儲備制度實施的關鍵。在控制土地儲備量上，要本著「量力而行，不貪大，適度收，而不是多多益善」的原則。在規劃和計劃情況尚未完全明確的情況下，針對有潛力的用地項目，意向性儲備，對存在儲備可能性地塊做出計劃和方案，力爭在土地儲備上做到動作快，起步早，措施管用，土地儲備要適時適量，不能因為一時市場氣氛就大量徵用。
二、蓄放兼收，處理好蓄與放的關系
對國有土地，可以採取四種方式予以儲備：一是征；二是收；三是購；四是換。
對有償收購的土地，收購土地方式有三種：一是買斷，即一次或幾次將土地及其附著物補償費交付原土地使用者後進行儲備，適時出讓或開發成熟後出讓；二是定金收購，先給予原土地使用者定金，約定補償方式和價款，待土地出讓時再付給土地補償費；三是預定收購，只約定補償方式和價款，待土地出讓後付給補償費。
三、增強「做地」功能，處理好「養」與「增」的關系
「養」與「增」是增強政府「做地」功能的需要。政府壟斷一級土地市場時，必須要確保土地的供應。隨著土地市場需求的加大，儲備中心某些功能的局限性已遠遠不能滿足市場的土地供應量。隨著城市化進程的加快，老城區可以盤活的土地越來越少，土地收購儲備要向城郊的集鎮改造轉移，這使得「做地」的任務難度加大。因此，要建立一個專門的機構實現完成政府「做地」的功能。
四.解決資金問題，處理好「儲」與「投」的關系
首先，要解決好融資渠道單一的問題。同時，也可以嘗試從解決儲備土地收益比例撥付充作土地儲備資金，這樣可以保證有足夠的自有資金進行土地儲備運作。對於撥付的比例，可以根據當地經濟發展條件和土地儲備的需求提出。如果沒有資金，新的土地收不進來，老的土地又加工不了，土地儲備就會形成金融風險。還要處理好出讓價格的制訂。