① 土地收儲是由哪個部門規劃哪個部門具體操作
由土地儲備中心來具體實施土地的儲備工作，涉及到國土、規劃、住建等部門互相協調
② 土地儲備機構的簡介
土地儲備機構簡介 中國內地的土地儲備制度舶來於香港，系採用政府收購「生地」——即未完成拆遷、水電氣熱等基礎設施的土地，而後經由一級開發環節達到「熟地」標准——即土地平整，水電氣熱齊全後，由「招拍掛」投入土地市場的開發模式。從1996年第一家土地儲備機構在上海誕生以來，至今全國已有2000多個市、縣相繼建立了這項制度。根據《土地儲備管理辦法》（國土資發[2007]277號）第三條規定：「土地儲備機構應為市、縣人民政府批准成立，具有獨立法人資格，隸屬於國土資源管理部門，統一承擔本行政轄區內土地儲備工作的事業單位。」
我國的土地儲備機構主要是依據當地政府的規章和規范性文件設立的，其性質和功能也不盡一樣，主要可以分為政府職能部門設立的土地儲備機構（部門）和政府出資設立的企業性質的土地儲備機構兩種。
土地儲備制度運行涉及拆遷、土地徵收、城市規劃、資金管理、銀行貸款、投資立項等多方面工作，對我國土地市場發展影響深遠。制定《土地儲備管理辦法》，對嚴格土地管理，加強土地調控，促進節約集約用地，具有重大意義。
2016年2月，財政部等四部委要求各地清理壓縮現有土地儲備機構。詳見財綜[2016]4號。 土地儲備機構職責 政府職能部門設立的土地儲備機構（部門），屬於事業單位性質的土地儲備機構，具有獨立法人資格，根據設立時政府確定的權利行使職權，並承擔相應法律責任。事業單位性質的土地儲備機構具有明顯公益性質，不以營利為主要經營目的，根據政府行政授權對所儲備的土地行使管理權，不擁有國有土地使用權。政府出資的企業性質的土地儲備機構，也具有獨立的法人資格，作為市場主體收購儲備土地，但可以依法取得土地使用權，該土地使用權表現為土地儲備機構依法對儲備的土地享有佔有、使用和收益的權利。
《土地儲備管理辦法》第十六條 對納入儲備的土地，經市、縣人民政府國土資源管理部門批准，土地儲備機構有權對儲備土地進行前期開發、保護、管理、臨時利用及為儲備土地、實施前期開發進行融資等活動。
第十八條 土地儲備機構應對儲備土地特別是依法徵收後納入儲備的土地進行必要的前期開發，使之具備供應條件。
第十九條 前期開發涉及道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎設施建設的，要按照有關規定，通過公開招標方式選擇工程實施單位。
第二十條 土地儲備機構應對納入儲備的土地採取必要的措施予以保護管理，防止侵害儲備土地權利行為的發生。
第二十一條 在儲備土地未供應前，土地儲備機構可將儲備土地或連同地上建(構)築物，通過出租、臨時使用等方式加以利用。設立抵押權的儲備土地臨時利用，應徵得抵押權人同意。儲備土地的臨時利用，一般不超過兩年，且不能影響土地供應。
依據《土地儲備管理辦法》第七條規定：「土地儲備實行計劃管理。市、縣人民政府國土資源管理、財政及當地人民銀行相關分支行等部門應根據當地經濟和社會發展計劃、土地利用總體規劃、城市總體規劃、土地利用年度計劃和土地市場供需狀況等共同編制年度土地儲備計劃，報同級人民政府批准，並報上級國土資源管理部門備案。」土地儲備機構依據批準的土地收購儲備計劃，對企事業單位需盤活的存量土地和其他需調整的土地適時進行收購；根據土地利用和城市總體規劃以及市場需求，適量儲備土地，並做好儲備土地的信息發布、登記、招商洽談和投放市場的前期准備等服務性工作；經營和管理由政府依法收回的違法用地、閑置拋荒土地，並納入儲備土地；多渠道、多途徑籌措資金，在市土地收購儲備管理委員會的指導下監督下，加強與各金融機構的合作，通過抵押貸款等形式取得土地收購、開發資金，並對該資金的使用進行管理；運用市場機制通過公開招標方式組織實施好儲備土地拆遷安置等前期的組織協調和驗收管理工作；做好對土地收購、儲備、開發資金的測算平衡、綜合統計工作。 土地儲備范圍 《土地儲備管理辦法》第十條規定： 下列土地可以納入土地儲備范圍：
(一)依法收回的國有土地；
(二)收購的土地；
(三)行使優先購買權取得的土地；
(四)已辦理農用地轉用、土地徵收批准手續的土地；
(五)其他依法取得的土地。 土地儲備法律依據 土地儲備機構作為承擔本行政轄區內土地儲備工作的事業單位，能協調規劃、拆遷、評估等部門，把握各項規章制度，落實政府提出的各項要求，把國家、集體和個人的利益放在首位，以維護人民的利益為重點，充分體現公平、公正原則，確保穩定，做到依法拆遷、文明拆遷、和諧拆遷。
土地儲備機構實施的土地儲備行為是市、縣人民政府國土資源管理部門為實現調控土地市場、促進土地資源合理利用目標，依照國家土地管理相關法律法規（《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國房地產管理法》、《徵用土地公告辦法》等）取得土地，進行前期開發、儲存以備供應土地的行為。
③ 請問：土地收購儲備中心是什麼性質的單位
土地收購儲備中心不是行政單位，是事業單位。是受政府委託進行土地儲備和管理一級市場交易的公共事業管理機關。
④ 城投公司如何看待四部委463號文的影響
近日，財政部聯合國家發改委、人民銀行和銀監會等四部委聯合下發了一份文件（見財政部網站），試圖制止地方政府及其融資平台採用各類違法違規方式，進行融資的行為。 在《關於制止地方政府違法違規融資行為的通知》（財預[2012]463，以下稱「《通知》」）中，四部委明確提出了「十六個不得」的要求。其中，對地方各級政府及所屬機關事業單位、社會團體提出了「九個不得」，即未經有關監管部門依法批准不得直接或間接吸收公眾資金進行公益性項目建設；不得對機關事業單位職工及其他個人進行攤派集資或組織購買理財、信託產品；不得公開宣傳、引導社會公眾參與融資平台公司項目融資；不得以委託單位建設並承擔逐年回購（BT）責任等方式舉借政府性債務；不得出具擔保函、承諾函、安慰函等直接或變相擔保協議；不得以機關事業單位及社會團體的國有資產為其他單位或企業融資進行抵押或質押；不得為其他單位或企業融資承諾承擔償債責任；不得為其他單位或企業的回購（BT）協議提供擔保；不得從事其他違法違規擔保承諾行為。 對地方政府融資平台提出了「七個不得」，即地方政府對融資平台公司注資不得將政府辦公樓、學校、醫院、公園等公益性資產作為資本注入融資平台公司；不得將儲備土地作為資產注入融資平台公司，不得承諾將儲備土地預期出讓收入作為融資平台公司償債資金來源；不得授權融資平台公司承擔土地儲備職能和進行土地儲備融資；不得將土地儲備貸款用於城市建設以及其他與土地儲備業務無關的項目；因承擔公共租賃住房、公路等公益性項目建設舉借需要財政性資金償還的債務，除法律和國務院另有規定外，不得向非金融機構和個人借款；不得通過金融機構中的財務公司、信託公司、基金公司、金融租賃公司、保險公司等直接或間接融資。 本人結合學習2010年國發19號文及這兩年多來，地方政府投融資平台在規范、清理、整頓過程中的實際情況，認為要充分理解463號文件的精神實質，需要從以下幾個方面來提高認識。 首先463號文，希望緊急剎車政府公益性項目採取隱性舉債的方式。根據國發（2010）19號文的規定，對只承擔公益性項目融資任務且主要依靠財政性資金償還債務的融資平台公司，今後不得再承擔融資任務；對承擔上述公益性項目融資任務，同時還承擔公益性項目建設、運營任務的融資平台公司，要在落實償債責任和措施後剝離融資業務，不再保留融資平台職能。這意味著公益性項目的融資和運作將主要依靠政府財政渠道資金解決，而不是靠融資平台本身。目前地方政府，包括投融資平台通過各種形式的直接和間接融資，融資投入公益性項目的行為，在政策層面是得不到支持的。況且現階段，許多公開發行產品有可能已經介入到政府債務「借新還舊」不良循環的鏈條之中，一些非銀行金融機構通過運作，將社會資金間接進入政府公益性項目（這種變通受託資產進行投資的業務，也可以稱為中國式的「影子銀行」業務），他們對投融資平台提供了另類支持，造成政府舉債更加隱蔽和不透明，因此，463號文此時踩下剎車，不僅希望各級地方政府能夠從源頭項目融資上，正本清源，遏制各類違法違規的融資行為。同時也希望對金融市場中各類服務機構的後續運作帶來影響。 其次，希望遏制以政府公益性資產和無形資產變相做大投融資平台的傾向。463號文件，在重申了19號文提出的學校、醫院、公園等公益性資產不得作為資本注入融資平台公司同時，特別加入了不得以政府辦公樓、學校、醫院、公園、儲備土地作為資產，注入投融資平台，做大融資平台資產規模的行為。一方面這將限制投融資平台的資本擴張規模和擴張速度，從根本上降低地方政府投融資平台股權融資和債務融資的基礎條件；另一方面，也會對投融資平台原有的融資能力和融資規模，帶來一定的限製作用。 第三，希望幫助地方政府解脫依賴土地財政的怪病。由於地方政府與中央財政在事權與財權方面的不匹配，造成各級地方政府不得不利用土地財政，進行公益性項目的融資和建設。而463號文提出，地方各級政府必須嚴格按照有關規定規范土地儲備機構管理和土地融資行為，不得授權融資平台公司承擔土地儲備職能和進行土地儲備融資；不得承諾將儲備土地預期出讓收入作為融資平台公司償債資金來源；不得授權融資平台公司承擔土地儲備職能和進行土地儲備融資的要求。這從根本指明了地方政府未來公益性項目融資和運作的方向，也是希望幫助地方政府盡快改變依賴土地財政，進行城市建設和融資的情況。 當然我們也注意到，該文件標注為財預［2012］463號，是由財政部預算部門匯總成文後由四部委聯合發出。與19號文相比，在效力和實施方面也會存在一定的問題。一是當前面臨政府換屆，經濟金融政策和市場形勢的發展，仍然存在很大的不確定性，各地政府對各種違法違規的融資行為進行清理和整改，不僅需要一定的時間，還需要在諸多的疑難雜症目前痛下決心，因此這項工作實施的難度將是非常大。二是當前正值一個新的財年開始，在地方政府需要編制2013年財政預算時出台這個文件， 其指向性和目的性非常明顯，也希望為地方政府制定財政預算時提供充分的參考，同時引起各級地方政府，特別是政府投融資平台的高度重視，切實擔負起加強地方政府性債務管理、防範財政金融風險的責任。 （作者系中國現代集團總裁、中國城投網首席經濟學家、清華大學教授會成員）
⑤ 在四部委出台清理地方融資平台後，政府該通過何種途徑向城投公司撥款
如果是撥款，那就是列入財政預算的，與清理無關。
四部委的文件主要是針對有銀行貸款的，關注的是債權的安全性，你不見劃分標准里還分純公益性的，准公益性的，非公益性的嗎？以後純公益性的一般就是財政撥款了，無法再貸款。
如果說是城投公司還想借款，就是做成實體，即有經營現金流入的，包括指定的土地出讓收入( 這點就是可以做文章的了）
⑥ 怎樣認識土地儲備新政
日前，財政部、國土資源部、中國人民銀行、銀監會四部委聯合發布了《關於規范土地儲備和資金管理等相關問題的通知》（以下簡稱《通知》），明確自2016年1月1日起，各地不得再向銀行業金融機構舉借土地儲備貸款。該《通知》核心內容包括：清理壓縮土地儲備機構、規范土地儲備行為、加強土地儲備規模控制、妥善處置土地儲備債務、調整土地儲備籌資方式、規范土地儲備資金使用管理、推動土地收儲政府采購工作、加強土地儲備項目收支預決算管理等多個方面。
該怎樣理解《通知》背景，以及核心內容、影響范圍？記者采訪了中國人民大學公共關系學院土地管理系教授葉劍平。
防範地方債務風險是目的
根據《通知》，各地區在規范土地儲備行為時，縣級（含）以上法定行政區劃原則上只設置一個土地儲備機構，統一隸屬於所在行政區劃國土資源主管部門管理，對於重復設置的，應當壓縮歸並和重新納入土地儲備名錄管理。各地區應將土地儲備機構和從事政府融資等其他非土儲職能的業務相分離。
事實上，《通知》主要目的之一在於理順土地儲備機構和城投公司關系，進一步規范兩者職能。對清理甄別後認定為地方債務的土地儲備貸款（截至2014年底），需納入政府性基金預算管理，償債資金通過預算統籌安排，並逐步發行地方政府債券進行置換；而自2016年起，各地不得再向銀行舉借土地儲備貸款。
葉劍平表示，《通知》的目的在於防範已經存在的地方債務風險，清楚界定土地儲備機構的職責。在城鎮化發展過程中，土地儲備還承擔了土地儲備以外的多項職能。例如：城市發展、投融資、舊城改造、拆遷、征地等等，都離不開土地儲備的參與。因此，土地儲備的職能實際上被擴大化了。城市土地歸國家所有，國家把土地使用權讓渡給市場，政府把土地出讓的職能讓渡給土地儲備機構。土地儲備機構代表土地所有者去徵收和轉讓土地。隨著城市發展需要，一些土地儲備機構又配套成立了各種各樣的公司，例如城投公司、基礎設施投資公司等，所有這些公司實際上都是圍繞著土地的徵收、出讓等活動來開展的。這些公司所做的一些工作，很多應該是由土地儲備機構完成的。因此，一些情況下，土地儲備機構和相關公司會存在職責不清的現象。而公司企業化的運作，也會帶來一些系統外的風險。在這樣的背景下，土地儲備機構就不應該再作為一個借貸的主體，銀行也不應該再給土地儲備機構繼續發放貸款，《通知》正是為了規范土地儲備金融秩序，防範地方債務風險。
當前供給側改革的迫切需要
《通知》依據《預演算法》等法律規定對土地儲備資金的使用管理進行了規范，即從2016年1月1日起，對土地儲備資金的籌集渠道進行了明確，並且強調專款專用，土地儲備機構日常費用和土地儲備資金嚴格分賬核算，不得混用。《通知》提出地方國土資源主管部門應當積極探索土地徵收、收購、收回等涉及的拆遷安置補償方面的政府購買服務，並約定采購僅限於儲備土地的前期開發。《通知》要求各地土儲機構應當根據當地經濟發展水平、財力狀況、年度土地供應量、年度地方債務限額、地方政府還款能力等因素確定其土地儲備總體規模，同時要加強預決算管理。
《通知》明確，自2016年1月1日起，各地不得再向銀行業金融機構舉借土地儲備貸款。土地儲備機構新增土地儲備項目所需資金，應當嚴格按照規定納入政府性基金預算，從國有土地收益基金、土地出讓收入和其他財政資金中統籌安排，不足部分在國家核定的債務限額內通過省級政府代發地方政府債券籌集資金解決。
在中央財政核算的債務限額的前提下，可以通過發行的債券來借錢補充地方的預算開支，而不能再用收儲的土地作為抵押。過去地方向商業銀行貸款，部分是用儲備土地作為抵押，這部分貸款客觀上有相當大的風險，而且有些是通過地方平台公司做的貸款，有些貸款資金是投入到有收益的基礎設施的項目，而有些資金可能使用渠道不是很恰當，未來有相當大的潛在風險。
關於貸款關閘，葉劍平表示，由於職能界定明確，土地儲備機構不需要再去貸款，而只需要接受政府委託由政府撥款。至於政府撥款的來源，不管是財政收入，還是城市發債，則是需要政府考慮和解決的事情，「從宏觀角度出發，這也是供給側改革的需要」，葉劍平說。
市場之手的新機遇
但有些工作是可以通過市場配置來完成，《通知》提到，要發揮市場的作用，可以委託第三方，甚至由市場來參與這樣的一些形式。土地儲備機構作為政府的委託人，可以組織社會相關機構來完成這件事。未來，市場將發揮更大的作用，民間資本融入城市建設的渠道會更多樣化。「關上了一扇門，打開了一扇窗」，葉劍平做了這樣一個比喻。
《通知》帶來的利好，最明顯的就是市場「這只手」能夠有機會介入城市的發展中來，打破了原來土地儲備由政府壟斷的這種格局。政府由參與者變成了組織者，完成了這樣的角色轉變。土地收儲的資金，以前完全靠財政和銀行借貸，現在變成用地方債和社會基金來投入。傳統意義上的土地儲備機構需要轉型，新的土地儲備機構將以組織者的角色出現，整合社會有效資源，來完成城市建設中的相關工作。
與此同時，多手段控制儲備土地總量，有利於控制政府性債務及房地產「去庫存化」。加強儲備土地總量控制主要從土地供給方面加強管理。土地儲備總量取決於當地經濟發展水平、當地財力狀況、年度土地供應量、年度地方政府債務限額、地方政府還款能力等諸多因素。適當壓縮儲備土地規模，將從資金需求源頭方面限制政府性債務的無序擴張。同時，考慮今年初全國各省份披露的財政收入數據，在一般財政收入吃緊，尤其土地財政收縮的大趨勢下，未來地方政府用於土地收儲的資金將更多依賴於政府債券，但政府債券額度由中央及省級政府統籌，所以土地收儲規模將進一步縮減。
葉劍平認為，長期來看，《通知》對土地出讓價格不會有大的影響。不過在土地儲備轉型的窗口期，由於土地供應可能會減少，會造成土地價格上漲。受去庫存的影響，機構調整的窗口期內甚至可能不會推出新的土地，以消化原有庫存。葉劍平表示，市場是配置資源的有效手段，在供過於求或者相對持平的時候，只有生產適銷對路的產品才能銷售掉，如果不能適銷對路，成本又高的話，形成滯壓，就會產生風險，土地也是如此。
⑦ 土地儲備工作是由什麼機構具體實施
土地儲備工作的具體實施，由土地儲備機構承擔。
土地儲備機構應為市、縣人民政府批准成立、具有獨立的法人資格、隸屬於國土資源管理部門、統一承擔本行政轄區內土地儲備工作的事業單位。
市、縣人民政府國土資源管理、財政及當地人民銀行等部門，按照職責分工，各負其責，互相配合，保證土地儲備工作順利開展。
⑧ 城市土地儲備的城市土地儲備機構設置及法律制度
目前土地收購儲備機構設置的模式有兩種，一種是單一結構，土地儲備機構隸屬土地管理部門，如上海；另一種是雙結構，即土地收購儲備委員會和土地收購儲備機構，土地收購儲備委員會由政府設立，成員由土地、財政、計劃、規劃等部門組成，任務是協調收購——儲備——出讓政策，土地儲備機構隸屬於土地管理部門，接受收購儲備委員會的領導和監督。比較已實施土地儲備制度的城市的經驗，雙結構的運行比較順利，但尚需工作運行的制度予以保證。要保證部門之間的協調、有效，減少運行環節，提高土地儲備和土地資產運營效益，必須制訂科學的土地收購、儲備和供應計劃，並與整個城市經濟發展、用地計劃、舊城改造計劃、近期建設計劃、房地產開發計劃、資金籌措計劃等有機的結合起來，把有關責任分解到各職能部門，協調行動。因此，土地收購儲備機制是一個復雜的系統工程，需要規劃、計劃、建設、財政、土地等許多政府職能部門的緊密配合。如城市土地利用用途要受城市規劃所制約。《城市規劃法》第二十九條規定：「城市規劃區內的土地利用和各項建設必須符合城市規劃，服從規劃管理。」在城市中相同經濟區位不同用途的土地其價值差別很大。土地儲備制度的一個目的是要獲得土地市場的壟斷收益，而儲備的土地的規劃用途及規劃指標的控制，是否與這個時期市場的土地需求結構相適應，是否能獲得相應的投資收益，對土地儲備機制的運作影響很大。從這一點講，規劃部門與土地管理部門的協作效率就非常重要。目前大多數城市政府機構設置中，規劃和土地部門都是分設的，這種情況下，市長掛帥的土地收購儲備委員會的作用就顯得非常重要。 1999年實施的新《土地管理法》對城市政府如何建立土地儲備機制，行使土地統一收購權並沒有明確規定，因此需要從法制上對土地收購儲備制度予以研究。《土地管理法》第五十八條規定「有下列情形之一的，由有關人民政府土地行政主管部門報經原批准用地的人民政府或者有批准權的人民政府批准，可以收回國有土地使用權：（一）為公共利益需要使用土地的；（二）為實施城市規劃進行舊城改建，需要調整使用土地的；（三）土地出讓等有償使用合約期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的；（四）因單位撤銷、遷移等原因停止使用原劃撥的國有土地的；…… 」；依照前款第（一）項、第（二）項的規定收回國有土地使用權包括：①國家建設的需要；②實施城市規劃和社會公益事業的需求；③土地使用期限屆滿，未批准續期使用的；④由於土地使用者的原因，如單位撤銷、搬遷、破產，連續兩年以上未使用土地或不按批准用途使用違反土地使用權出讓合同約定的；⑤其他非法用地的。但收購與收回從概念的內涵上不同，收回土地是一種行政行為，補償是對地上建築物、附著物獲利能力的支付，與土地價格無關。而收購土地是一種經濟行為，必然涉及土地價格。特別是這種收購是一種「強制性買賣關系」（後面將分析），不是一種經濟主體間的平等經濟關系，而現行法律法規並沒有相應的法律規范，所以建立城市土地儲備制度首先要解決立法和制度建設問題。
⑨ 土地儲備中心是什麼樣的單位
根據《土地儲備管理辦法》第3條規定， 土地儲備中心應為市、縣人民政府批准成立、具有獨立的法人資格、隸屬於國土資源管理部門、統一承擔本行政轄區內土地儲備工作的事業單位。
其單位宗旨;是為政府土地－級市場提供服務，業務范圍；土地收購、儲備、流轉、開發。經費來源；全額撥款。沒有拆遷業務，不能成為拆遷人。